【最新】住宅ローン金利（変動・固定）各社比較と今後の予測（2026年05月20日更新）

【2026年5月最新】住宅ローン金利の動向と今後の予測：専門家が解説

不動産投資コンサルタントおよびファイナンシャルプランナーとして、本日【2026年05月20日】時点における日本の主要金融機関の住宅ローン金利動向と、日本銀行の金融政策を踏まえた今後の金利予測について、最新のリサーチ結果を基に解説いたします。

1. 主要銀行の最新金利（変動・固定）の比較・特徴

• 【誰向け？】これから住宅ローンを組む新規借り入れの方、または現在のローンの借り換えを検討している方
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2026年5月時点の日本の住宅ローン金利は、変動金利と固定金利で異なる動きを見せています。特に固定金利の上昇が顕著であり、「固定3%時代」に突入したとの見方も出ています。

変動金利の動向

変動金利は、2025年12月の日銀による政策金利引き上げ（0.75%）の影響を受け、2026年春には一部の金融機関で基準金利および最優遇金利の引き上げが行われました。特に、SBI新生銀行、ソニー銀行、イオン銀行などのネット銀行では、5月に年0.35%程度の引き上げが実施されています。

しかし、三菱UFJ銀行や三井住友銀行などのメガバンク、および多くの地方銀行では、5月の変動金利は据え置きを選択しており、変動金利市場は「二極化」の様相を呈しています。 主要大手銀行の変動金利の平均は1%を超えており、かつての0.3～0.4%台から明確に上昇しています。 最低金利では、関西みらい銀行の変動金利が年0.845％（融資手数料型）となるなど、一部の地方銀行やネット銀行が低水準を維持しています。

• PayPay銀行（変動金利/全期間引下型・一般団信）：年0.850%
• SBI新生銀行（パワースマート住宅ローン・全疾病保障）：年0.990%
• auじぶん銀行（全期間引下型・一般団信）：年0.850%～0.980%
• 関西みらい銀行（住宅ローン融資手数料型 変動）：年0.845%

固定金利（フラット３５を含む）の動向

固定金利は、長期金利（10年国債利回り）の上昇に連動して、ほぼ全ての金融機関で引き上げが実施されています。 2026年5月の【フラット３５】（借入期間21年～35年、団信あり、融資率9割以下）の最も多い金利は年2.710%となり、前月比で0.22%の大幅な上昇となりました。 これは近年稀に見る上昇幅です。 また、10年固定金利は主要銀行で2.6～3.1%台が中心となっています。

【フラット３５】の金利は、SBIアルヒが業界最低水準を提供しています。

• 【フラット３５】（借入期間21年～35年、融資率9割以下、団信あり）：年2.710%
• SBIアルヒ【フラット３５】（21年～35年、機構団信加入）：年2.71%

2. 現在の金利市場のトレンド

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現在の金利市場は、日本銀行の金融政策と国際情勢、そして国内の財政状況が複雑に絡み合い、上昇圧力が強まっています。

日本銀行の金融政策動向

日本銀行は2025年12月の金融政策決定会合で政策金利を0.50%から0.75%へ引き上げました。 その後、2026年1月、3月、4月と政策金利は据え置かれましたが、4月28日の会合では3名の委員が利上げに反対票を投じるなど、日銀内部での意見対立が鮮明になりました。

植田総裁は賃金・物価の好循環を認識し、「データ次第で次回以降の追加利上げを排除しない」姿勢を改めて強調しています。 市場では、次回の6月15・16日の会合で0.25%の追加利上げが実施される可能性が高いと織り込まれており、年内には政策金利が1.25%まで到達する可能性も残されています。 これは、日本の実質金利が「マイナス」かつ「群を抜いて世界最低水準」にあることから、「物価上昇の二次的波及に備えて」金利調整を続ける必要性があるとの意見が日銀内で強まっているためです。

債券市場の影響と長期金利の推移

住宅ローンの固定金利の指標となる10年物国債の利回りは、2026年5月18日に一時2.8%まで上昇し、1996年10月以来、29年半ぶりの高水準を記録しました。 この急激な上昇の背景には、中東情勢の混乱による原油価格高騰が引き起こすインフレ懸念、日銀のタカ派的なスタンス、そして政府による国債増発観測（財政拡張）が挙げられます。 日本の債券市場は構造的に金利上昇に脆弱な状態にあるため、外部要因の影響を受けやすい状況です。

為替市場の動向

2026年4月30日には、円安進行（一時1ドル=160円台後半）を受けて政府・日銀が円買い・ドル売りの為替介入を実施したとの観測が出ています。 通貨防衛の観点からも、日銀の追加利上げを後押しする圧力が強まっています。

3. 【今後の予測】今後金利はどのように推移するか

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今後、住宅ローン金利は変動・固定ともに上昇基調が続く可能性が高いと予測されます。

変動金利の見通し

変動金利は、日銀の追加利上げがメインシナリオとして市場に織り込まれており、段階的な上昇が続くと見られています。 市場関係者の多くは、2026年中にさらに0.25%の利上げが複数回行われ、最終的に政策金利が1.0%～1.25%程度まで上昇するとの見通しを持っています。 次回の利上げ時期としては、2026年6月または7月が中心的な予想です。

既に変動金利で住宅ローンを借りている方の場合、多くの金融機関では2026年7月返済分から金利上昇が反映されるケースが多いと見込まれます。 変動金利型住宅ローンには「5年ルール」（毎月の返済額は5年間変わらない）や「125%ルール」（金利が大幅に上昇しても毎月の返済額は直前の1.25倍を上限とする）がありますが、これらは返済額の急増を緩和する仕組みであり、利息の割合が増えることで元金が減りにくくなる点に注意が必要です。

固定金利の見通し

固定金利は、長期金利（10年国債利回り）の動向に大きく左右されます。現在の長期金利は上昇傾向にあり、今後も比較的高めの水準で推移する可能性が高いです。 市場では、日本の長期金利が近い将来3%に到達するとの見方も現実味を帯びてきており、固定金利も上昇圧力が持続すると予測されます。

特に、【フラット３５】の金利は長期金利に連動するため、現在の高水準が維持されるか、さらに上昇する可能性もあります。

4. これから住宅ローンを組む人・見直しを検討している人への具体的なアドバイス

• 【誰向け？】全ての住宅ローン検討者および既存借入者
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• 【今すぐできる対策】複数の金融機関で金利シミュレーションを行い、変動・固定金利それぞれのリスクとメリットを理解した上で、自身のライフプランに最適な選択をしてください。

超低金利時代が終わりを告げ、金利上昇フェーズに突入した現在、住宅ローンの選択はこれまで以上に慎重さが求められます。以下に具体的なアドバイスをいたします。

新規で住宅ローンを組む方へ

• 金利タイプ選びの再考：変動金利は依然として固定金利よりも低い水準ですが、今後の利上げリスクを十分に理解する必要があります。一方、固定金利はすでに上昇しているものの、将来の金利上昇に対する安心感が得られます。ご自身の返済余力、将来の収入見込み、金利変動リスクに対する許容度を考慮し、最適な金利タイプを選択してください。変動金利と固定金利を組み合わせる「ミックスローン」もリスク分散の一つの有効な選択肢となります。
• 団信（団体信用生命保険）の確認：金利だけでなく、保障内容が充実した団体信用生命保険（団信）が付帯されているか、またその金利上乗せについても比較検討しましょう。病気や災害時にも対応できる保障は、万が一の際に大きな助けとなります。
• 複数の金融機関を比較検討：ネット銀行、メガバンク、地方銀行それぞれに金利や手数料、サービスに違いがあります。少なくとも3行以上の金融機関から情報を収集し、比較検討することが重要です。特にネット銀行は審査基準や保障内容が充実しているケースも多いため、候補に入れることをおすすめします。

住宅ローンの見直し（借り換え・金利タイプ変更）を検討している方へ

• 変動金利利用者は「5年ルール」「125%ルール」の理解を：現在変動金利で借り入れている方は、金利が上昇しても毎月の返済額がすぐに増えない「5年ルール」や「125%ルール」の恩恵を受けている可能性があります。しかし、これらのルールは金利上昇分を先送りするものであり、返済額の内訳が利息に偏り元金が減りにくくなる点、そして5年ごとの返済額見直し時に急激な返済額増加のリスクがあることを十分に理解してください。
• 借り換え・固定金利への切り替えの検討：金利上昇局面においては、現在の変動金利から固定金利への借り換えや金利タイプ変更を検討する良い機会かもしれません。特に、長期的な返済計画を重視し、金利変動リスクを回避したいと考える方には有効な対策となります。ただし、借り換えには諸費用がかかるため、総返済額でメリットが出るか慎重にシミュレーションを行う必要があります。
• 専門家への相談：ご自身の収入、資産、家族構成、ライフプランによって最適な選択は異なります。信頼できる金融機関の担当者や、独立系のファイナンシャルプランナーに相談し、客観的なアドバイスを受けることを強く推奨します。

住宅ローンは人生最大の買い物の一つです。最新の情報を常にキャッチアップし、ご自身の状況に合わせた最適な選択をすることが、安心で豊かな住生活を送るための鍵となります。