1. 主要銀行（ネット銀行、メガバンク、地方銀行など）の最新金利（変動・固定）の比較・特徴
2026年5月29日現在、日本の主要金融機関における住宅ローン金利は、日銀の金融政策正常化の動きを背景に、固定金利を中心に上昇傾向が続いています。変動金利も低水準を維持しつつも、一部で引き上げが見られます。
- 【誰向け？】これから住宅ローンを組む方、現在のローンの金利タイプを見直したい方。
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- 【今すぐできる対策】複数の金融機関の最新金利情報を比較し、自身の返済計画に合った金利タイプを検討しましょう。特に、金利の優遇条件や団信（団体信用生命保険）の内容も合わせて確認することが重要です。
変動金利の動向と特徴
2026年5月現在、主要銀行の変動金利（新規借入・最優遇金利）は年0.9%～1.3%台が中心となっています。ネット銀行ではより低金利を提供する傾向が見られますが、メガバンクや地方銀行も顧客獲得のため競争力のある金利を設定しています。変動金利は、日銀の政策金利（短期金利）に連動して半年ごとに金利が見直されるのが一般的です。多くの銀行では「5年ルール」や「125%ルール」が適用され、急激な返済額の増加が抑制される場合がありますが、一部のネット銀行ではこれらのルールがない場合もありますので注意が必要です。
主要銀行の変動金利（2026年5月時点の最優遇金利例）
- 三菱UFJ銀行：年0.945%
- 三井住友銀行：年1.275%
- みずほ銀行：年1.025%
- りそな銀行：年0.950%
- SBI新生銀行：年0.990%
- PayPay銀行：年0.980%
- auじぶん銀行：年0.930%
- 住信SBIネット銀行：年0.950%
- 楽天銀行：年1.333%
- イオン銀行：年1.13%
- 西京銀行：年0.700%
- 山陰合同銀行：年0.850%
変動金利の適用金利は、基準金利から金利優遇幅を差し引いて計算されます。基準金利は多くの銀行で短期プライムレートに1%上乗せした金利（現在の短期プライムレートは約2.125%のため、基準金利は約3.125%）となっています。
固定金利の動向と特徴
固定金利は、長期金利（10年物国債利回り）の動向に強く連動します。2026年5月現在、10年固定金利は年3.0%前後が目安となっており、一部の金融機関では3%台前半に達しています。全期間固定金利型の代表である【フラット35】の2026年5月の最低金利は、借入期間21年以上35年以下で年2.710%です。
主要銀行の10年固定金利（2026年5月時点の最優遇金利例）
- 三菱UFJ銀行：年3.150%
- 三井住友銀行：年3.250%
- みずほ銀行：年2.950%
- りそな銀行：年3.435%
- SBI新生銀行：年2.630%
- PayPay銀行：年2.520%
- auじぶん銀行：年2.796%
- 住信SBIネット銀行：年2.619%
- 楽天銀行：年3.527%
- イオン銀行：年3.160%
長期固定金利である【フラット35】は、住宅金融支援機構が民間の金融機関を通じて提供しており、完済まで金利が変わらない安心感が特徴です。団信の加入は任意となっています。
参考：2026年6月以降の「金利再上昇」に備える！金利ある世界で住宅ローンを組むときのポイント
参考：【フラット３５】の金利推移 | SBIアルヒ 住宅ローン
参考：住宅ローンの金利推移（変動・固定）は？ 最新の動向や金利タイプの選び方も解説【2026年】
参考：住宅ローン金利2026年5月の最新動向【止まらない金利上昇と今後の見通し】 | モゲチェック
参考：住宅ローン金利比較【2026年5月最新】変動・固定金利一覧 – 住宅本舗
2. 現在の金利市場のトレンド（日銀の動向、債券市場の影響など）
- 【誰向け？】住宅ローン金利の動向に関心がある全ての方、特に借り入れ時期や金利タイプを検討している方。
- 【影響度】★★★★★
- 【今すぐできる対策】日銀の金融政策決定会合の結果や市場の長期金利の動向に常に注目し、情報収集を怠らないようにしましょう。
2024年3月に日本銀行がマイナス金利政策を解除して以来、金融政策の正常化が進められています。2025年12月には政策金利を0.50%から0.75%に引き上げ、2026年1月の金融政策決定会合では0.75%に据え置かれましたが、市場では2026年6月または7月に追加利上げが実施される可能性が高いと有力視されています。
日銀の政策金利引き上げは、変動金利型の住宅ローンに影響を与えます。変動金利の基準金利は短期プライムレートに連動する傾向があり、政策金利が上がると短期プライムレートも上昇し、結果として変動金利も上がる可能性があります。
一方、固定金利は日本の長期金利（10年物国債利回り）に大きく影響されます。長期金利は、日銀の追加利上げ観測や日本政府の財政悪化懸念、インフレ率上昇への警戒などを背景に上昇傾向にあります。2026年春以降、新発10年国債利回りは2%台後半まで上昇し、約30年ぶりの高水準となっています。これにより、長期金利連動型の固定金利は強い上昇圧力を受けています。
また、中東情勢に伴う原油高や円安の進行も、物価上昇圧力を高め、日銀の追加利上げを後押しする要因となっています。
参考：2026年6月以降の「金利再上昇」に備える！金利ある世界で住宅ローンを組むときのポイント
参考：2026年5月の住宅ローン金利はどう動く？固定金利と変動金利の比較と金利上昇への備え方
参考：住宅ローン金利2026年5月の最新動向【止まらない金利上昇と今後の見通し】 | モゲチェック
参考：2026年の住宅ローン金利はどうなる？今後の見通しや日銀の金融政策を解説 – SBI新生銀行
参考：2026年以降の住宅ローン金利はどうなる？ | タマルWeb | イオン銀行
3. 【今後の予測】今後金利はどのように推移するか（変動・固定それぞれの見通し）
- 【誰向け？】将来の金利変動による返済額の変化が気になる方、住宅ローンの借り入れ・借り換えタイミングを検討している方。
- 【影響度】★★★★★
- 【今すぐできる対策】変動金利型を選択する際は、金利上昇に備えて繰り上げ返済の計画を立てたり、固定金利への借り換えも視野に入れておきましょう。固定金利型を検討する際は、現在の金利水準が自身の返済計画に合うか慎重に判断しましょう。
変動金利の見通し
日銀の金融政策正常化に伴い、変動金利は今後も緩やかな上昇基調が続く可能性が高いと予測されています。市場では、ターミナルレート（最終到達金利）が1.5%～2.0%程度になるとの見方もあり、政策金利が現在の0.75%から1.5%に達するには、追加で3回の利上げが必要とされています。もし2.0%に達するならば、追加で計5回の利上げが必要となる計算です。
具体的には、2026年中には政策金利が1.0%から1.5%に到達するとの見方も出ており、これに伴い変動金利も現在の0.9%台から1.0%台へと上昇し、10年後には3%を超える可能性も指摘されています。
ただし、日銀は景気後退を恐れて慎重な姿勢を崩しておらず、経済状況が大きく変われば、現状維持が長引く場合や、利下げへの転換の可能性も常に念頭に置く必要があります。
固定金利の見通し
固定金利は、日本の長期金利（10年国債利回り）に連動するため、日銀の追加利上げ観測やインフレ動向により、今後も上昇トレンドが続く可能性が高いでしょう。
2026年5月時点では、すでに固定金利は変動金利に比べて高い水準にあり、今後もその傾向は継続すると考えられます。フラット35の金利も、新発10年国債利回りの上昇を要因として、2026年5月には前月比で0.22%上昇の2.71%となりました。
変動金利と固定金利の金利差が過去最大水準に開いている状況ですが、今後の金利上昇に不安がある方は、フラット35の金利がさらに上昇しきる前に借り入れを検討する選択肢もあります。
参考：2026年6月以降の「金利再上昇」に備える！金利ある世界で住宅ローンを組むときのポイント
参考：【フラット35】2026年5月金利は2.71%に決定｜公認会計士の予測と機構債分析
参考：住宅ローン金利2026年5月の最新動向【止まらない金利上昇と今後の見通し】 | モゲチェック
参考：2026年住宅ローン金利1.0%時代の変動vs固定選択術 – オッティモ
参考：2026年以降の住宅ローン金利はどうなる？ | タマルWeb | イオン銀行
4. これから住宅ローンを組む人・見直しを検討している人への具体的なアドバイス
- 【誰向け？】住宅購入を検討している方、現在住宅ローンを返済中で借り換えや金利タイプの変更を考えている方。
- 【影響度】★★★★★
- 【今すぐできる対策】複数の金融機関の金利プラン、団信内容、諸費用を比較検討し、将来の金利上昇リスクに備えた返済シミュレーションを必ず行いましょう。必要であれば専門家への相談も活用してください。
これから住宅ローンを組む人へ
金利上昇局面においては、金利タイプ選びがこれまで以上に重要になります。
- 変動金利を選択する場合：現在の低金利メリットを享受できますが、将来の金利上昇リスクに備える必要があります。毎月の返済額が上がった場合でも対応できるか、返済計画にゆとりを持たせることが重要です。繰り上げ返済を積極的に行い、元金を減らすことで金利上昇の影響を軽減する対策も有効です。
- 固定金利を選択する場合：金利上昇リスクを回避し、返済額を完済まで確定できる安心感があります。ただし、変動金利に比べて金利水準が高くなる傾向があるため、現在の金利が自身の返済計画と合致するか慎重に検討しましょう。
- ミックスローンも検討：変動金利と固定金利を組み合わせて借り入れる「ミックスローン」もリスク分散の選択肢となります。
具体的なアドバイス：
- 返済計画のシミュレーション：金利が0.25%や0.5%、さらには1.0%上昇した場合に、毎月の返済額がどの程度増えるか必ず試算しましょう。特に変動金利の場合、ターミナルレート（最終到達金利）が1.5～2.0%になる可能性を考慮し、1.0%程度の金利上昇を想定した計画が推奨されます。
- 諸費用を考慮：金利だけでなく、保証料、融資手数料、団信保険料などの諸費用も比較対象に入れ、実質的な総支払額で比較することが重要です。
- 団信の充実度：万一の病気やケガに備え、団信の保障内容も確認しましょう。三大疾病保障特約など、充実した保障が無料で付帯するローンもあります。
- 専門家への相談：自分だけでは判断が難しい場合、住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーに相談し、客観的なアドバイスを得ることをお勧めします。
見直しを検討している人へ
現在の金利上昇局面は、住宅ローンの借り換えを検討する良い機会となる可能性があります。
- 借り換えのメリット：現在のローンよりも低い金利に借り換えることで、毎月の返済額や総支払利息を軽減できる可能性があります。また、団信の内容を見直して保障を充実させることも可能です。
- 借り換えのタイミング：一般的に、以下の条件が当てはまる場合に借り換えメリットが大きいとされます。
- 借り換え後の金利が現在より0.3%～1.0%以上低い場合
- ローン残高が1,000万円以上残っている場合
- 残りの返済期間が10年以上ある場合
- 借り換えに伴う諸費用：借り換えには新たなローンの手数料、登記費用などの諸費用がかかります。これらの費用を含めて、借り換えによる総コスト削減効果があるか、事前にシミュレーションを行うことが不可欠です。損益分岐期間を計算し、メリットが出るかを確認しましょう。
- 固定期間終了時の検討：現在固定金利型を利用している場合、固定期間が終了するタイミングで、変動金利へ移行するか、再度固定金利を選択するか、あるいは他金融機関への借り換えを検討しましょう。
具体的なアドバイス：
- 複数の金融機関を比較：借り換え専用ローンや諸費用を抑えたプランなど、金融機関によって様々な商品が提供されています。複数の金融機関でシミュレーションを行い、最も有利な条件を見つけましょう。
- 金利タイプを再検討：現在の市場環境や将来の金利予測を踏まえ、変動金利、固定金利、またはミックスローンの中から最適な金利タイプを再検討しましょう。
- 団信・保障内容の見直し：借り換えを機に、団信や疾病保障の内容を最新のものにすることも重要です。
参考：2026年6月以降の「金利再上昇」に備える！金利ある世界で住宅ローンを組むときのポイント
参考：【2026年最新】住宅ローン金利1.5%時代の借り換えvs売却完全ガイド – オッティモ
参考：金利上昇傾向の2026年、住宅ローンの借り換えは変動か、固定か？借り換え後のシミュレーションや諸費用もチェック!! わかりやすく解説 | SUUMOお役立ち情報
参考：借り換え検討者向け：2026年住宅ローン比較と見直しのポイント | AVANTIAコラム
