【最新】住宅ローン金利（変動・固定）各社比較と今後の予測（2026年05月22日更新）

主要銀行（ネット銀行、メガバンク、地方銀行など）の最新金利（変動・固定）の比較・特徴

• 【誰向け？】これから住宅ローンを組む予定の方、現在の住宅ローンの金利タイプを見直したいと考えている方、各金融機関の金利水準を知りたい方。
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】複数の金融機関の最新金利情報を比較し、自身の借入希望額や返済期間に合った最適なプランを検討しましょう。

2026年5月現在、日本の主要金融機関の住宅ローン金利は、変動金利・固定金利ともに上昇傾向が続いています。特に固定金利は、日本銀行の金融政策の転換とそれに伴う長期金利の上昇を背景に、多くの銀行で引き上げられています。変動金利は依然として低水準を維持していますが、こちらも上昇圧力が強まっています。ここでは、主要なメガバンクとネット銀行の2026年5月時点の金利情報を比較し、それぞれの特徴を解説します。

変動金利の動向と特徴

• 【誰向け？】低金利で借入を開始したい方、将来的な金利変動リスクを許容できる方、短期での完済や借り換えを視野に入れている方。
• 【影響度】★★★★☆
• 【今すぐできる対策】金利上昇に備え、家計に余裕を持たせ、繰り上げ返済や借り換えのシミュレーションを行いましょう。

変動金利は、一般的に短期プライムレートに連動して金利が決定されます。2026年5月時点では、メガバンクとネット銀行の間で金利差が見られます。

• メガバンク
  • 三菱UFJ銀行: 新規借り入れの場合、変動金利は年0.945%（ずーっと一律優遇コース適用金利）。お借り換えの場合、年0.995%です。店頭表示金利は年3.125%です。
  • 三井住友銀行: WEB申込専用住宅ローンの変動金利型は年1.075%〜。店頭金利は年3.125%です。
  • みずほ銀行: 変動金利（最優遇）は0.375%です（2026年5月4日確認時点）。メガバンクの中では比較的低水準を維持しています。
  • りそな銀行: 変動金利は年0.950%〜（融資手数料型）。店頭表示金利は年3.125%で、最大年△2.175%の金利引き下げが適用されます。
• ネット銀行
  • 住信SBIネット銀行: 変動金利は年0.95%（環境配慮型住宅ご購入の場合または物件価格の80％以下でお借入れの場合）。
  • auじぶん銀行: 変動金利は年1.134%〜（2026年5月1日現在）。au金利優遇割などを利用することで、さらに低金利になる可能性があります。
  • ソニー銀行: 変動セレクト住宅ローンの金利が公表されていますが、具体的な優遇金利は条件により異なります。
  • PayPay銀行: 住宅ローン（変動金利/全期間引下型）・一般団信で年0.850%という情報もあります。

変動金利は、多くの金融機関で半年に一度基準金利が見直されます。日銀の利上げによって短期金利が上昇すると、借入金利も引き上げられ、毎月の返済額も上がる可能性があります。ただし、多くの銀行では「5年ルール」や「125%ルール」が採用されており、すぐに毎月の返済額が増加するわけではありません。

固定金利の動向と特徴

• 【誰向け？】将来の金利上昇リスクを避けたい方、毎月の返済額を一定に保ちたい方、長期的な返済計画を重視する方。
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】固定金利を選ぶ場合は、現在の金利水準と自身の返済能力を慎重に比較検討し、適切な固定期間を選択しましょう。

固定金利は、長期金利（新発10年国債利回りなど）の動向を反映して決まるため、金利上昇局面では先行して高くなりやすい特徴があります。

• 主要銀行の固定金利（例：10年固定）
  • 三菱UFJ銀行: 固定10年で年3.15%（最初に大きな優遇コース適用金利）。
  • 三井住友銀行: 固定10年で年3.25%〜（最初にぐぐっと引き下げプラン適用金利）。
  • みずほ銀行: 固定10年で2.95%（全期間引き下げ）。
  • りそな銀行: 固定10年で3.435%（全期間引き下げ）。
• 【フラット35】
  • 2026年4月時点で、借入期間21〜35年、融資率9割以下、団信ありの場合で2.49%と、前月から0.24%引き上げられました。

固定金利は、一度金利を確定させれば、その期間中は市場金利の変動に左右されずに毎月の返済額が一定となるため、安定した返済計画を立てやすいというメリットがあります。

現在の金利市場のトレンド（日銀の動向、債券市場の影響など）

• 【誰向け？】今後の金利動向を予測したい方、住宅ローンの借り入れや見直し時期を検討している方、金融市場のニュースに関心がある方。
• 【影響度】★★★★☆
• 【今すぐできる対策】日銀の金融政策決定会合の結果や、経済指標（物価動向など）のニュースに注目し、金利変動の兆候を早期に察知しましょう。

日本の金利市場は、日本銀行の金融政策と債券市場の動向に大きく影響されます。

日本銀行の金融政策動向

• 【誰向け？】日銀の政策が直接住宅ローンにどう影響するか知りたい方。
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】日銀の金融政策決定会合の声明や、関係者の発言を定期的にチェックしましょう。

日本銀行は、2024年3月にマイナス金利政策を解除し、同年7月には利上げを実施しました。さらに2025年1月、12月にも追加利上げを決定し、政策金利を0.75%に引き上げています。 この金融政策の転換が、住宅ローン金利全体に上昇圧力を与える主要因となっています。日銀は物価の持続的な上昇を重視しており、今後も物価動向次第で追加利上げの可能性も意識されています。

債券市場（長期金利）への影響

• 【誰向け？】特に固定金利型の住宅ローンを検討している方。
• 【影響度】★★★★☆
• 【今すぐできる対策】10年国債利回りの推移を日々確認し、固定金利の変動を予測する材料としましょう。

住宅ローンの固定金利は、主に長期金利（10年国債利回り）に連動して動きます。日銀が国債買い入れの縮小を進めていることや、政策金利の引き上げ観測から、長期金利は上昇傾向にあります。 2026年4月時点の長期金利は2.3%台で推移しており、これにより固定金利も高めの水準が続いています。

【今後の予測】今後金利はどのように推移するか

• 【誰向け？】住宅ローンの借り入れタイミングを悩んでいる方、金利タイプで迷っている方。
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】様々な金利シナリオを想定し、自身の家計で無理なく返済できるラインを把握しておきましょう。

2026年以降の住宅ローン金利は、緩やかな上昇基調が予測されています。 日銀の政策金利は急激な上昇は避けつつ、段階的に正常化させる方針が想定されており、住宅ローン金利もこの影響を受けると見られます。

変動金利の見通し

• 【誰向け？】変動金利を現在利用している方、またはこれから変動金利での借り入れを検討している方。
• 【影響度】★★★★☆
• 【今すぐできる対策】現在の返済額に加えて、金利が0.25%や0.5%上昇した場合の返済額をシミュレーションし、いざという時の備えをしましょう。

変動金利は、日銀の政策金利引き上げを受けて短期プライムレートが上昇しているため、今後もじわじわと上昇基調が続く可能性が高いと見込まれています。 特に、2026年6月の会合で追加利上げがあった場合、2026年10月には多くの銀行で変動金利の基準金利が年0.25%程度引き上げられる可能性が指摘されています。 ただし、銀行間の顧客獲得競争により、政策金利の上昇分がそのまま適用金利に転嫁されないケースも考えられます。

固定金利の見通し

• 【誰向け？】固定金利型住宅ローンを検討している方、または既に利用中で借り換えを検討している方。
• 【影響度】★★★★☆
• 【今すぐできる対策】長期金利の動向に特に注意を払い、固定金利の引き上げが予想される場合は、早めの行動を検討しましょう。

固定金利は、長期金利の動向次第で上下しますが、当面は高めの水準が続く可能性が高いとみられています。 物価が落ち着けば長期金利も安定し、固定金利の変動も小幅に留まる可能性がありますが、景気が強く物価上昇が続けば、固定金利はさらに上昇する可能性もあります。 【フラット35】も2025年後半から上昇傾向にあるため、2026年も下がる展開は予測しにくいでしょう。

これから住宅ローンを組む人・見直しを検討している人への具体的なアドバイス

• 【誰向け？】住宅ローンの新規借り入れを考えている方、現在の住宅ローンの条件を見直したい方。
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】複数の金融機関で仮審査を受け、金利や諸費用、団信内容を比較検討し、専門家のアドバイスも活用しましょう。

金利上昇局面においては、住宅ローンの選択は家計に大きな影響を与えます。これから住宅ローンを組む方、または見直しを検討している方への具体的なアドバイスです。

新規で住宅ローンを組む方へ

• 【誰向け？】初めて住宅ローンを借りる方、新居購入を検討している方。
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】「変動金利か固定金利か」だけでなく、団信の内容や優遇金利の適用条件まで細かく比較検討しましょう。

金利は緩やかな上昇基調にあるため、住宅ローン選びはこれまで以上に慎重に行う必要があります。

1. 金利タイプの慎重な選択:
   • 変動金利: 依然として低金利帯ではありますが、今後の金利上昇リスクは認識しておくべきです。家計にゆとりがある方や、10〜15年以内に住み替え予定がある方、将来の借り換えに対応できる準備がある方に向いています。
   • 固定金利: 今後の金利上昇を完全にガードし、返済額が一定で計画が立てやすいメリットがあります。インフレリスクに強いという側面もあります。
   • ミックス型: 変動金利と固定金利を組み合わせることで、金利上昇リスクを分散しつつ、低金利のメリットも享受できます。
2. 返済額のシミュレーション: 金利が上昇した場合に、月々の返済額や返済総額がどうなるかを事前にシミュレーションしておきましょう。 銀行のWebサイトでシミュレーションツールが利用できます。
3. 借入金額の見直し: 借入金額が多いほど金利上昇時のリスクが大きくなります。頭金を多めに用意する、無理なく返済できる物件を選ぶなど、借入金額をなるべく少なくする工夫が重要です。
4. 団信（団体信用生命保険）の内容確認: 最近では、がん保障や全疾病保障などが充実した団信が無料で付帯される商品もあります。 万が一の保障内容も金利と同様に重要です。
5. 複数の金融機関を比較: メガバンク、ネット銀行、地方銀行など、複数の金融機関の金利や条件を比較検討しましょう。顧客獲得のために戦略的に低い金利を提供する銀行や、金利引き下げキャンペーンを実施する金融機関もあります。

住宅ローンの見直しを検討している方へ

• 【誰向け？】現在住宅ローンを返済中で、より良い条件への借り換えや、繰り上げ返済を検討している方。
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】現在のローン条件と、他行の最新金利や諸費用を比較し、借り換えによるメリットがあるか具体的に計算してみましょう。

既に住宅ローンを借り入れ中の方も、金利上昇に備えた対策を検討することが重要です。

1. 借り換えの検討:
   • 現在よりも低い金利の住宅ローンに借り換えることで、毎月の返済額の軽減や総返済額の削減につながる可能性があります。
   • 特に、残高が1,000万円以上、残期間が10年以上あり、他行との金利差が0.5%以上見込める場合は、借り換えを検討する価値があります。
   • ただし、新たな銀行での審査や諸費用（事務手数料、保証料など）も考慮に入れる必要があります。
2. 繰り上げ返済の検討:
   • 資金に余裕がある場合は、繰り上げ返済を積極的に行うことで、元金が減り、支払う利息の総額を減らすことができます。
   • 毎月の返済額を減らす「期間短縮型」と、返済期間を短縮する「期間短縮型」があり、自身のライフプランに合わせて選択しましょう。
   • ただし、手元資金が不足する場合や、団信に長く加入したい場合、手数料がかかる場合は注意が必要です。
3. 金利タイプ変更の検討:
   • 変動金利から固定金利への変更を検討することで、将来的な金利上昇リスクを回避できます。ただし、固定金利は現在高めの水準にあるため、慎重な判断が必要です。
4. 5年ルール・125%ルールの理解:
   • 変動金利を利用している場合、多くの銀行で「5年ルール（5年間は毎月の返済額が変わらない）」や「125%ルール（金利が上がっても返済額の上昇は前回の125%まで）」が適用されます。
   • これにより、金利が上昇してもすぐに返済額が増えるわけではありませんが、未払い利息が発生し、最終的な返済額が増加するリスクがあることを理解しておく必要があります。

これらの情報を参考に、皆様のライフプランに最適な住宅ローン戦略を構築されることを心よりお勧めいたします。