【最新】住宅ローン金利（変動・固定）各社比較と今後の予測（2026年05月23日更新）

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エグゼクティブサマリー

2026年5月23日現在、日本の住宅ローン金利は変動・固定ともに上昇傾向が続いています。特に固定金利は長期金利の上昇を背景に高水準となり、メガバンクでは過去最高水準を更新しました。変動金利も日銀の追加利上げ観測を受け、多くの金融機関で基準金利が引き上げられています。今後も金利は緩やかな上昇基調が予測されており、住宅ローンを検討中の方、または見直しを考えている方にとっては、金利動向の注視と計画的な対策が不可欠です。

主要銀行（ネット銀行、メガバンク、地方銀行など）の最新金利（変動・固定）の比較・特徴

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2026年5月現在、日本の住宅ローン金利は、長期にわたる超低金利時代からの転換期を迎えています。日本銀行の金融政策変更を受け、変動金利・固定金利ともに上昇基調が顕著です。主要金融機関の最新金利動向を把握し、賢い選択をすることが重要となります。

変動金利の動向

変動金利は、2025年12月の日銀による政策金利の追加利上げ（0.75%への引き上げ）を受け、2026年春には多くの金融機関で基準金利や最優遇金利の引き上げが行われました。

メガバンク: 2026年5月時点の主要銀行の最優遇変動金利は、概ね0.9%～1.1%台が中心となっています。例えば、三菱UFJ銀行は0.945%程度、三井住友銀行は1.275%程度、みずほ銀行は1.025%程度となっています。一部メガバンクでは、2026年3月に0.275%から0.35%の引き上げを実施しています。
ネット銀行: ネット銀行は比較的低金利を維持する傾向にあり、PayPay銀行では0.850%（一般団信の場合）が提示されています。SBI新生銀行、イオン銀行、ソニー銀行は5月に変動金利の引き上げを実施し、最優遇金利が前月より0.35%引き上げられました。
地方銀行: 地方銀行の金利は地域差がありますが、全体としては上昇圧力の影響を受けています。詳細な金利は各行のウェブサイトで確認が必要です。

固定金利の動向

固定金利は、長期金利（10年国債利回り）の上昇を背景に、比較的高めの水準で推移しています。

メガバンク: 主要銀行の10年固定金利は2.6%～3.1%台が中心です。2026年5月には、三井住友銀行が10年固定型で最も優遇される人に対し、0.1%引き上げて3.25%に、三菱UFJ銀行も0.18%引き上げて3.15%にするなど、過去最高水準を更新しています。
フラット35: 全期間固定型の代表格であるフラット35（借入期間21～35年、団信あり、融資率9割以下）は、2026年5月金利が2.71%となり、前月比で0.22%と近年稀に見る上昇幅を記録しました。

現在の金利市場のトレンド（日銀の動向、債券市場の影響など）

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現在の金利市場は、日本銀行の金融政策の正常化とそれに伴う市場金利の上昇が主要なトレンドとなっています。

日銀の金融政策動向

日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、金融政策の正常化に向けた動きを開始しました。その後、2025年12月には政策金利を0.75%に引き上げ、約30年ぶりの高水準となっています。2026年1月、3月、そして4月の金融政策決定会合では、政策金利は0.75%に据え置かれましたが、一部の政策委員は追加利上げを主張しており、日銀内部の利上げ機運は高まっています。市場では、2026年6月の会合での0.25%の追加利上げが有力視されており、年内には政策金利が1.0%に達する可能性も指摘されています。

賃金上昇とインフレの好循環が続く限り、日銀は必要に応じて政策金利の引き上げを継続する方針と見られています。

債券市場の影響

住宅ローンの固定金利は、主に日本の長期金利（10年国債利回り）に連動して決まります。長期金利は日銀の金融政策だけでなく、市場の需給や国際情勢などの影響を受けます。2026年に入り、日本の10年物国債利回りは上昇傾向にあり、特に2026年5月15日には一時2.72%まで急上昇し、3%に到達する可能性も現実味を帯びています。原油価格の高騰による物価上昇懸念や、日銀のさらなる利上げ観測も長期金利の上昇圧力を強める要因となっています。

参照元:
住宅ローン金利今後の見通し【2026年版】変動・固定はどうなる？専門家が予測 – HOUSTART
住宅ローン変動金利は2026年にどこまで上がる？固定との損益分岐点と「今選ぶべき金利タイプ」を解説【最新】 | 中古マンション・戸建てリノベーション＆リフォーム – SHUKEN Re
日本の長期金利上昇の背景と先行きへの示唆～脆弱な需給構造を背景にリスクはアップサイドに傾きやすい～ | 三井住友DSアセットマネジメント
 【フラット35】2026年5月金利は2.71%に決定｜公認会計士の予測と機構債分析

【今後の予測】今後金利はどのように推移するか（変動・固定それぞれの見通し）

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2026年の住宅ローン金利は、変動金利・固定金利ともに緩やかな上昇基調が基本シナリオとなっています。

変動金利の見通し

変動金利は、日本銀行の金融政策に強く影響されます。日銀は引き続き賃金上昇と物価の好循環の定着を見極めながら、必要に応じて追加の利上げを行う可能性が高いとされています。市場では、2026年6月会合での追加利上げが織り込まれており、これにより多くの銀行で2026年10月に変動金利が0.25%程度引き上げられる可能性が高いと予想されています。年内には政策金利が1.0%から1.5%に到達するとの見方も一部の専門家から出ており、変動金利もこれに連動して段階的に上昇するでしょう。

ただし、多くの銀行には「5年ルール」（5年間は毎月の返済額が変わらない）や「125%ルール」（金利が大幅に上昇しても毎月の返済額の増加は最大1.25倍まで）といった仕組みがあるため、金利が上がってもすぐに返済額が急増するわけではありません。しかし、ルール適用中も未払い利息が増える可能性には注意が必要です。

参照元:
住宅ローン金利2026年5月の最新動向【止まらない金利上昇と今後の見通し】 | モゲチェック
 2026年以降の住宅ローン金利はどうなる？ | タマルWeb | イオン銀行
 2026年の住宅ローン金利はどうなる？今後の見通しや日銀の金融政策を解説 – SBI新生銀行
 住宅ローン金利動向はどうなる？2026年最新情報と今後の見通しを解説 – A-LINE(エーライン)
日銀追加利上げで住宅ローンはいつ上がる？2026年の変動金利予想を解説（2026.4.28アップデート） | モゲチェック

固定金利の見通し

固定金利は長期金利の影響を強く受けるため、日銀の金融政策の正常化や世界的な金利上昇トレンドにより、今後も緩やかな上昇トレンドが続く可能性が高いです。特に、日本の長期金利はすでに高水準で推移しており、近い将来3%に到達するとの見方も出ています。住宅金融支援機構の資料では、2026年7～9月の長期金利が1.90%程度と予測されていますが、現状ではすでにこの予測を上回る水準で推移しているため、固定金利も当面高めの水準が続くと見られます。固定金利は変動金利に比べて先行して高くなりやすい特徴があり、金利上昇局面においては返済額が固定されるメリットは大きいですが、変動金利との金利差も考慮する必要があります。

参照元:
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この記事を書いた人

kusaka