【最新】住宅ローン金利（変動・固定）各社比較と今後の予測（2026年06月02日更新）

1. 主要銀行（ネット銀行、メガバンク、地方銀行など）の最新金利（変動・固定）の比較・特徴

• 【誰向け？】これから住宅ローンを組む予定の方、現在返済中の住宅ローン金利の見直しを検討している方
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2026年6月2日現在、日本の主要金融機関の住宅ローン金利は、長期金利の上昇を背景に固定金利が大幅に引き上げられている点が最大の特徴です。一方、変動金利は一部のメガバンクで据え置かれる傾向が見られますが、今後の追加利上げ観測から予断を許さない状況です。

メガバンクの金利動向

2026年6月のメガバンクの住宅ローン金利は、変動金利が先月から据え置きとなっている銀行が多い一方で、固定金利（特に10年固定型）はほぼすべての銀行で引き上げられています。これは、長期金利が5月に一時29年ぶりの高水準となる2.8%を記録したことに強く影響を受けています。

• 変動金利： 三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行の4行すべてで先月から据え置きとなっています。 2026年5月現在、三菱UFJ銀行で年0.945%、三井住友銀行で年1.275%、みずほ銀行で年1.025%などの最優遇金利が提示されています。
• 10年固定金利： 4行すべてで先月からの引き上げです。例えば、三菱UFJ銀行は前月比+0.12%の3.27%、三井住友銀行は+0.25%の3.50%、みずほ銀行は+0.30%の3.25%と、統計開始以来の最高水準を更新しています。

ネット銀行の金利動向

ネット銀行は一般的にメガバンクよりも低金利を提示する傾向にありますが、2026年6月もその傾向は継続しています。
2026年5月現在、auじぶん銀行が年0.930%、住信SBIネット銀行が年0.950%などの変動金利（最優遇金利）を提供しています。 PayPay銀行の変動金利は年0.980%です。
固定金利についても、PayPay銀行が年2.520%、SBI新生銀行が年2.630%、auじぶん銀行が年2.796%、住信SBIネット銀行が年2.619%と、メガバンクに比べて低い水準で提供されています。

地方銀行の金利動向

地方銀行の金利も、変動金利は据え置きとする銀行が多い一方で、固定金利は引き上げが目立ちます。 例えば、横浜銀行は変動金利で年0.945%〜、常陽銀行は3年固定特別金利プランで年0.795%を提示しています（2026年6月時点）。 北陸銀行、愛媛銀行、宮崎銀行、沖縄銀行、琉球銀行は10年固定金利を据え置いていますが、横浜銀行、千葉銀行、福岡銀行など多くの地方銀行で10年固定金利が引き上げられています。

全期間固定型（フラット35）

全期間固定型の代表格であるフラット35の金利は、2026年6月も前月よりも大きく上昇しており、借入期間21～35年（団信あり、融資率9割以下）で3.21%に達しています。前月比で+0.5%も上昇しており、過去に類を見ないペースでの上昇です。 これは、長期金利の上昇に対して、これまで運営元の住宅金融支援機構が抑制してきた金利上昇幅が限界に達したものと推測されています。

各金融機関の最新金利は、以下のサイトでも確認できます。

• 価格.com 住宅ローン人気ランキング：https://kakaku.com/housing-loan/ranking/
• ダイヤモンド不動産研究所 住宅ローン変動金利ランキング：https://diamond-fudosan.jp/articles/1269
• ゼロシステムズ 住宅ローン金利 最新情報：https://www.0systems.com/housing-loan/kinri_current.html

2. 現在の金利市場のトレンド（日銀の動向、債券市場の影響など）

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現在の日本の金利市場は、日本銀行の金融政策の正常化とそれに伴う長期金利の上昇が最も大きなトレンドとなっています。

日本銀行の金融政策動向

日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除して以来、段階的に利上げを実施しています。政策金利は2025年12月には0.75%に引き上げられ、2026年3月時点でも0.75%で据え置かれています。 しかし、2026年4月の日銀金融政策決定会合では政策金利を0.75%に据え置いたものの、政策委員の一部からは1.0%への引き上げ案も提出されており、市場では同年6月または7月にさらなる追加利上げが実施される可能性が有力視されています。 日銀は物価安定目標（2%）の達成と賃上げの持続性を重視しており、この「賃金と物価の好循環」が続く限り、必要に応じて政策金利の引き上げを継続していく方針です。

債券市場（長期金利）の影響

住宅ローンの固定金利は、主に日本の長期金利（10年物国債の利回り）に連動して決まります。 長期金利は、日銀の金融政策の見通しや海外経済の動向、国内のインフレ懸念などを織り込んで市場で形成されるため、日銀が実際に利上げを行う前から上昇する性質があります。
実際、2026年1月には長期金利が一時2.38%と約27年ぶりの高水準を記録し、5月には一時2.8%に達するなど、上昇基調が強まっています。 これが、2026年6月の固定金利の大幅な引き上げの直接的な要因となっています。

また、短期プライムレートは2026年改定で2.125%に引き上げられており、多くの銀行で住宅ローン基準金利が短期プライムレートに1%上乗せした3.125%程度となっています。 この短期金利の上昇は、変動金利に影響を与える主要因となります。

3. 【今後の予測】今後金利はどのように推移するか（変動・固定それぞれの見通し）

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• 【今すぐできる対策】今後の金利上昇を見据え、無理のない返済計画を立てるとともに、変動金利型を選んだ場合でも定期的な繰り上げ返済や固定金利への借り換えを検討する準備をしておきましょう。

2026年以降の住宅ローン金利は、日銀の金融政策正常化の流れが続く限り、上昇傾向がより鮮明になると予測されています。

変動金利の見通し

変動金利は日銀の政策金利（短期金利の誘導目標）に連動する短期プライムレートの影響を強く受けます。 日銀の追加利上げ観測が高まっているため、変動金利も今後上昇する可能性が高いです。 主要シンクタンクの予測では、2026年中には政策金利が1.0%から1.5%に到達するとの見方もあり、これに伴い変動金利（実質金利）も2026年末までに1%台に上昇する可能性があります。
ただし、多くの銀行では変動金利の基準金利は年2回（4月と10月）見直され、実際の返済額への影響はさらに数ヶ月遅れることがあります。例えば、6月に利上げがあった場合でも、既存ユーザーの金利が引き上がるのは10月以降（反映は翌年1月返済分から）となるのが一般的です。 また、多くの変動金利型住宅ローンには「5年ルール」（5年間は返済額が変わらない）や「125%ルール」（急激な返済額増加を抑制する）が適用されますが、これらのルールがない金融機関もあるため注意が必要です。

固定金利の見通し

固定金利は長期金利（10年物国債利回り）に連動するため、市場の将来の金利予測を織り込み、変動金利よりも先行して上昇する傾向があります。 すでに2023年頃から上昇基調にあり、2026年には「2%台前半」で推移することが常態化し、かつてのような「1%台で全期間固定」という商品は過去のものになる可能性が高いと予測されています。 市場では長期金利が次の節目として3%を意識する動きもあり、今後の固定金利は緩やかながらも上昇トレンドが続く可能性が高いでしょう。

4. これから住宅ローンを組む人・見直しを検討している人への具体的なアドバイス

• 【誰向け？】住宅購入を考えているすべての方、現在住宅ローンを返済しており、金利タイプ変更や借り換えを検討している方
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• 【今すぐできる対策】自身のライフプランと家計状況を詳細に把握し、金利上昇リスクに耐えられるかシミュレーションを行いましょう。また、専門家への相談も有効です。

これから住宅ローンを組む人へのアドバイス

1. 無理のない借入額を設定する：金利上昇を前提とした資金計画を立て、借入額は慎重に検討しましょう。住宅ローンは「借り得」という側面もありますが、無計画な借りすぎは避け、手元に現金を残すことも重要です。
2. 変動金利と固定金利の特性を理解し、自身のライフプランに合った選択を：
   • 変動金利が向いている人：金利上昇に対応できる経済的余裕がある方、返済期間が短い（10～15年程度）方、借入額に対して収入に余裕がある方。 低金利が続く間は総返済額を抑えられる可能性がありますが、金利上昇リスクへの備え（繰り上げ返済資金の確保など）が必須です。
   • 固定金利が向いている人：将来の金利上昇リスクを完全に避けたい方、毎月の返済額を一定に保ちたい方、ライフプランを安定的に立てたい方。 返済額が変わらない安心感がありますが、変動金利より借入時の金利水準が高い傾向があります。
3. 複数の金融機関を比較検討する：同じ金利タイプでも、金融機関によって適用金利や優遇幅、保証内容（団信など）が大きく異なります。ウェブサイトだけでなく、実際に相談窓口を利用し、自身の条件で最も有利なプランを見つけましょう。
4. 「5年ルール」や「125%ルール」の有無を確認する：変動金利を選ぶ場合は、これらのルールが適用されるか、そしてその詳細を必ず確認してください。ルールがない金融機関の場合、金利上昇時に返済額が急増するリスクが高まります。

住宅ローンの見直しを検討している人へのアドバイス

1. 現在の金利タイプと適用金利を確認する：自身の契約内容を正確に把握することが見直しの第一歩です。変動金利の場合、適用されている基準金利と優遇幅、次回の金利見直し時期を把握しましょう。
2. 金利上昇時の返済額シミュレーションを行う：もし金利が1%、2%と上昇した場合、毎月の返済額がどの程度増えるか具体的に試算してみましょう。多くの金融機関のウェブサイトでシミュレーションツールが提供されています。
3. 借り換えを検討する：現在返済中の金利が他行の最新金利と比べて高いと感じる場合、借り換えによって総返済額を減らせる可能性があります。 特に、固定金利期間選択型で固定期間が終了し、優遇幅が縮小して適用金利が上昇しているケースでは、他行の変動金利型住宅ローンへの借り換えが有効な場合があります。
4. 繰り上げ返済を検討する：手元資金に余裕がある場合は、繰り上げ返済によって元金を減らし、将来の利息負担を軽減することができます。ただし、住宅ローン控除を受けている期間中は、控除額が減る可能性もあるため、タイミングは慎重に判断しましょう。
5. 専門家（ファイナンシャルプランナーなど）に相談する：複雑な金利市場の動向や個別の家計状況に合わせた最適なアドバイスを得るためには、不動産投資コンサルタントやファイナンシャルプランナーなどの専門家への相談が非常に有効です。