エグゼクティブサマリー
日本の不動産市場は、金利上昇下でも地価・マンション価格が高止まり。オフィスは空室率低下と賃料上昇が続く。REIT市場は底堅く、不動産投資額は高水準。インバウンド需要でホテルや商業施設も活況を呈し、都市再開発やDX化も進行中です。
日本の不動産市場・動向：最新重要トレンド＆ニュース TOP10
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住宅ローン金利の上昇と今後の見通し
日本銀行の利上げ（6月に政策金利が約31年ぶりの1.0%程度に上昇）を受け、変動金利型住宅ローンの一部で引き上げが見られます。固定金利は一時的に落ち着きを見せたものの、年内のさらなる利上げ（12月には1.25%到達の可能性）が市場で予想されており、今後も金利は上昇基調で推移すると見られます。これにより、住宅購入希望者は一段と金利動向に注意を払う必要があります。
ソース元: モゲチェック, note (住まいサーフィン広報部)
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全国的な地価上昇の継続と地域ごとの二極化
2026年分の路線価（1月1日時点）は全国平均で前年比2.9%上昇し、5年連続の上昇を記録しました。特に、都道府県庁所在都市の最高路線価では、バブル期の1991年以来35年ぶりに下落地点がゼロとなりました。都心部では高騰が続く一方、城東エリアなど相対的に割安感のあるエリアへも需要が波及し地価が上昇しています。また、観光の産業化や広域都市圏化、インフラ投資への合理的評価が地価上昇の背景にあると分析されています。しかし、郊外や能登半島地震の被災地である輪島市朝市通りなど、一部地域では停滞や下落が見られ、二極化の傾向が顕著です。
ソース元: PR TIMES (野村不動産ソリューションズ), ウチコミ！, note, ゴールドオンライン, 東京都住宅地地価価格動向 (PDF)
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都心オフィス市場の空室率低下と賃料上昇の継続
2026年6月度の東京都心5区におけるオフィス空室率は、前月からほぼ横ばいで推移しつつも、低い水準を維持しています。平均賃料は28ヶ月連続で上昇しており、堅調なオフィス需要が続いています。2025年には主要7都市すべてで空室率が低下し、賃料が上昇するなど、オフィス市況は全般的に活況を呈しました。東京23区の大規模オフィスビル市場では、2025年第3四半期末に空室率が0.9%を記録し、「空室枯渇時代」が到来したと分析されています。
ソース元: しんきん投信, エキサイトニュース, PR TIMES (三幸エステート), 三井住友信託銀行, JLL (東京23区オフィス市場動向調査), JLL (東京オフィス賃貸市場の最新動向)
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新築マンション価格の高止まりと「こちくら郊外」トレンド
首都圏の新築分譲マンション平均価格は、1億円を超える過去最高額に近い水準を維持しています。用地取得費や建築費の高騰が背景にあり、今後数年間で大きく価格が下がる可能性は低いと見られています。一方で、都心の高価格化を受け、快適な通勤が可能な郊外への住み替えを意味する「こちくら郊外」というトレンドが注目されています。郊外の新築マンションでは売れ残りが続き、在庫量が多い水準で推移しているとの報告もあります。
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2025年度国内不動産売買実績が過去最高を更新
2025年度に公表された日本国内の法人による不動産売買取引総額は6兆1,909億円に達し、リーマンショック前のピークである2007年度を上回り過去最高を記録しました。取引件数はほぼ横ばいであるものの、一件当たりの平均取引額が増加しており、特に500億円を超える大型取引が取引総額を牽引しています。オフィスや物流施設が取引増加の中心となり、外資系法人やSPC・私募REITも存在感を示しています。
ソース元: 都市未来総合研究所
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J-REIT市場の回復基調と金利動向への注目
2026年上期は金利上昇を背景に軟調な展開が続いたJ-REIT市場ですが、7月は良好な不動産市況を背景に緩やかな上昇基調が想定されています。分配金利回りは5%程度まで上昇しており、海外投資家が売り越す中でも、事業法人や投資信託からの買い支えが継続しています。今後も緩やかな金利上昇であれば、J-REITが大きく売られる展開にはならないと見られています。
ソース元: しんきん投信, ニッセイアセットマネジメント, <a href='https://vertexaisearch.cloud.google.com/grounding-
