【最新】住宅ローン金利（変動・固定）各社比較と今後の予測（2026年07月19日更新）

1. 主要銀行（ネット銀行、メガバンク、地方銀行など）の最新金利（変動・固定）の比較・特徴

2026年7月時点において、日本の主要金融機関の住宅ローン金利は、日本銀行の金融政策転換と市場の動きを反映し、変動金利・固定金利ともに新たなトレンドを見せています。

変動金利の動向と主要銀行の金利

• 【誰向け？】これから変動金利での借り入れを検討している方、または既存の変動金利ローンの金利見直し時期が近い方。
• 【影響度】★★★★☆
• 【今すぐできる対策】複数の金融機関の最新金利と優遇条件を比較し、将来の金利上昇リスクに対する自身の許容度を再評価しましょう。

日銀が2026年6月に政策金利を0.75%から1.0%へ引き上げたことを受け、短期プライムレートが上昇しています。これに伴い、一部のネット銀行（PayPay銀行、楽天銀行など）では7月に変動金利の引き上げが見られました。他の多くの銀行も、今年の11月までには日銀の利上げを反映し、変動金利を0.25%程度引き上げる見込みです。

現在の変動金利は、優遇後金利で0.8%台から0.9%台が中心となっており、以前のような0.3%台や0.4%台の超低金利水準からは一段高い水準に移行しています。

主要銀行の変動金利（2026年7月時点）

• UI銀行: 年0.845%
• 三菱UFJ銀行: 年0.945%
• りそな銀行: 年0.950%
• SBI新生銀行: 年0.990%（全疾病保障付など条件により）、または年1.080%
• みずほ銀行: 年1.025%
• auじぶん銀行: 年1.134%（最大優遇適用で年0.930%）
• 三井住友銀行: 年1.275%

多くの変動金利型住宅ローンには、急激な金利上昇による返済額の増加を抑える「5年ルール」（5年間は返済額を据え置く）や「125%ルール」（返済額の増加を1.25倍までに制限する）が適用される場合があります。ただし、SBI新生銀行やauじぶん銀行の一部のプランではこれらのルールが適用されない場合もあるため、契約内容の確認が重要です。

固定金利の動向と主要銀行の金利

• 【誰向け？】将来の金利変動リスクを避けたい方、返済計画を安定させたい方。
• 【影響度】★★★☆☆
• 【今すぐできる対策】変動金利との金利差や、将来の家計支出（教育費など）のタイミングを考慮し、最適な固定期間を選択しましょう。

長期金利の指標となる10年物国債利回りは2026年7月に一時2.81%と約30年ぶりの高水準を記録しましたが、7月の固定金利は全体として上昇が一服し、据え置きや若干の引き下げが見られました。

特に「フラット35」は、2026年7月の金利が3.14%（融資率9割以下・返済期間21～35年）となり、前月比で0.07ポイントの引き下げとなりました。これは、新規発行される機構債の表面利率の低下と逆ザヤの縮小が要因とされています。

主要銀行の10年固定金利（2026年7月時点）

• みずほ銀行: 年3.20%
• 三菱UFJ銀行: 年3.35%
• 三井住友銀行: 年3.50%
• りそな銀行: 年3.615%
• SBI新生銀行: 年2.950%
• auじぶん銀行: 年3.07%（※優遇条件や融資比率により異なる）
• フラット35: 年3.14%（融資率9割以下・返済期間21～35年）

2. 現在の金利市場のトレンド（日銀の動向、債券市場の影響など）

• 【誰向け？】金利動向の背景を理解し、今後の返済プランを検討したいすべての方。
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】日銀の発表や経済ニュースに常に注目し、長期的な視点で家計への影響を予測する習慣をつけましょう。

現在の金利市場は、日本銀行の金融政策の「正常化」への動きと、それに伴う債券市場の変動に強く影響を受けています。

日銀の金融政策動向

日本銀行は2026年6月、政策金利を0.75%から1.0%へと引き上げました。これは1995年9月以来、約31年ぶりの水準であり、マイナス金利解除に続く金融引き締めの一環と見られています。市場では、年内（特に2026年12月）にさらに政策金利が1.25%へ引き上げられる可能性も指摘されており、今後の日銀の追加利上げの有無が注目されています。

日銀の政策金利引き上げは、銀行間の資金貸し借りにかかる短期金利に影響を与え、その結果、住宅ローンの変動金利の基準となる短期プライムレートの上昇に繋がります。実際に、一部のメガバンクも短期プライムレートを0.25%引き上げる動きを見せています。

債券市場と長期金利の影響

住宅ローンの固定金利は、長期金利（主に10年物国債の利回り）の動向に連動します。2026年7月には、日本の10年物国債利回りが一時2.81%を記録し、約30年ぶりの高水準となりました。

長期金利の上昇背景には、世界的な物価高（インフレ）の進行、日本政府の積極財政による財政悪化への懸念、そして物価上昇に対する日銀の対応への不透明感が挙げられます。国債が市場で売られることで価格が下がり、相対的に利回りが上昇するという仕組みです。

7月は一時的に固定金利の上昇が一服しましたが、長期金利が再び上昇基調に戻れば、固定金利も再度上昇する可能性が高いと見られています。

3. 【今後の予測】今後金利はどのように推移するか（変動・固定それぞれの見通し）

• 【誰向け？】住宅ローンの新規借り入れや借り換えを検討しており、将来の金利リスクを具体的に知りたい方。
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】金利上昇のシナリオを複数想定し、それぞれのケースで家計に無理がないかシミュレーションしておきましょう。

日銀の金融政策と国内外の経済情勢を踏まえると、今後の住宅ローン金利は以下の通り推移する可能性が高いと予測されます。

変動金利の見通し

変動金利は、日銀の政策金利に連動する短期プライムレートの影響を直接的に受けます。日銀が年内にさらなる利上げに踏み切る可能性が指摘されているため、変動金利は今後も緩やかに上昇する傾向が続くでしょう。

多くの銀行は2026年11月頃までに、直近の日銀の利上げ分（約0.25%）を変動金利に反映させる見込みです。実際の毎月返済額に影響が出るのは、一般的に2027年1月以降になるとされています。

ただし、銀行間の顧客獲得競争は以前ほど活発ではなくなっているため、金利優遇幅が縮小する可能性も考慮に入れる必要があります。

固定金利の見通し

固定金利は長期金利（10年物国債利回り）の動きに大きく左右されます。長期金利は、世界的なインフレ圧力や日本の財政状況、そして日銀の追加的な金融引き締め観測などにより、上昇圧力がかかりやすい状況が続いています。

2026年7月は固定金利の上昇が一服したものの、これは一時的なものと捉えるべきでしょう。中長期的には、長期金利がさらに上昇する可能性が高く、それに伴い固定金利も再び上昇基調に戻ると予測されます。

「フラット35」についても、住宅金融支援機構が抱える逆ザヤ問題の解消を進める動きがあるため、市場金利が低下してもその全てが金利引き下げに反映されず、今後も金利が上昇する可能性は十分にあります。

4. これから住宅ローンを組む人・見直しを検討している人への具体的なアドバイス

• 【誰向け？】住宅購入を考えている方、現在の住宅ローンの借り換えや金利タイプの変更を検討している方。
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】まずは信頼できるファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーに相談し、自身のライフプランに合った具体的なシミュレーションとプランニングを行いましょう。

金利が変動する時代において、住宅ローンの選択は生涯の家計に大きな影響を与えます。以下の点を踏まえ、慎重に検討を進めましょう。

A. 自身の金利リスク許容度を把握する

• 【誰向け？】変動金利を選ぶか固定金利を選ぶか迷っている方。
• 【影響度】★★★★☆
• 【今すぐできる対策】世帯収入や将来のライフイベント（出産、教育費など）を考慮し、もし金利が0.5%～1%上昇した場合に、毎月の返済額がいくら増えるかを計算してみましょう。

金利上昇が予想される局面では、返済額が一定の固定金利は安心感がありますが、当初の金利は変動金利よりも高くなります。一方、変動金利は当初金利が低いメリットがあるものの、将来の金利上昇リスクを常に抱えます。自身の家計状況や将来の収入見込み、リスクに対する考え方を整理し、どちらの金利タイプが適しているかを見極めることが重要です。

B. 複数の金融機関を比較検討する

• 【誰向け？】最も有利な条件で住宅ローンを組みたい方。
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】ネット銀行、メガバンク、地方銀行のそれぞれで、最新の金利、手数料、団体信用生命保険（団信）の内容、優遇条件を複数比較しましょう。

金利はわずかな差でも総返済額に大きな違いをもたらします。金利の比較はもちろんのこと、事務手数料、保証料、団体信用生命保険の保障内容（がん保障、8疾病保障、全疾病保障など）も重要な比較ポイントです。無料の団信が充実している銀行もありますので、総合的なコストで比較しましょう。

各金融機関の公式サイトで最新情報を確認し、可能であれば複数の銀行で仮審査を受けて、実際に提示される条件を比較することをお勧めします。

参考リンク:

• モゲチェックマガジン: 住宅ローン金利2026年7月の最新動向【日銀利上げによる変動金利引き上げと今後の見通し】
• みずほ銀行: 住宅ローンの金利一覧 – みずほ銀行
• ダイヤモンド不動産研究所: 【2026年7月】住宅ローン金利比較│日銀1.0％利上げで短プラ上昇、住宅ローン変動金利は「二極化」へ
• 三井住友銀行: 金利－住宅ローン – 三井住友銀行
• マネイロ: 【2026年7月】長期金利が上がるとどうなる？債券価格と住宅ローンへの影響と考え方 – マネイロ
• SBI新生銀行: 住宅ローンの金利一覧 新規でお借り入れをご検討の方 – SBI新生銀行
• auじぶん銀行: 住宅ローン金利優遇割 – auじぶん銀行
• note（2026年7月）: 【2026年7月】日銀利上げで住宅ローン金利はどうなる? 変動金利の上昇時期と、住み替えを考える方が今できること – note
• note（2026年7月）: 2026年7月住宅ローン金利ランキング｜フラット35は下がったが変動金利は上昇に注意 – note

C. 繰り上げ返済や借り換えも検討する

• 【誰向け？】既に住宅ローンを組んでおり、金利上昇に備えたい方。
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】現在のローンの残高や残りの期間、金利タイプを再確認し、繰り上げ返済のシミュレーションや、他行への借り換えシミュレーションを実施しましょう。

金利上昇に備える有効な手段として、繰り上げ返済が挙げられます。元金を減らすことで、将来の利息負担を軽減できます。また、現在のローンよりも有利な金利や充実した団信を提供する金融機関があれば、借り換えも選択肢の一つとなります。ただし、借り換えには手数料などの諸費用がかかるため、総コストで比較検討することが不可欠です。

D. 「フラット35」も選択肢に入れる

• 【誰向け？】全期間固定金利で長期的な安心を求める方。
• 【影響度】★★★☆☆
• 【今すぐできる対策】「フラット35」の最新金利と、ご自身の住宅が省エネ性能などによる優遇金利の対象となるかを確認しましょう。

将来の金利上昇リスクを確実に避けたい場合は、「フラット35」のような全期間固定型の住宅ローンが有力な選択肢となります。子育て世帯向けの優遇制度や、物件の性能に応じた金利引き下げが利用できる場合もあるため、ご自身の状況に合わせて検討する価値があります。

金利環境は常に変化しています。最新の情報を入手し、専門家のアドバイスを受けながら、ご自身のライフプランに最適な住宅ローンを選びましょう。