【最新】住宅ローン金利（変動・固定）各社比較と今後の予測（2026年07月20日更新）

1. 主要銀行（ネット銀行、メガバンク、地方銀行など）の最新金利（変動・固定）の比較・特徴

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2026年7月時点の日本の住宅ローン金利は、日本銀行の金融政策転換を受けて、変動金利と固定金利で異なる動きを見せています。特に変動金利では、一部のネット銀行が先行して金利を引き上げており、他の主要行も追随する見込みです。固定金利は一時的に上昇が一服したものの、依然として高水準にあります。

変動金利の動向と特徴

日銀が2026年6月16日に政策金利を0.75%から1.0%へ引き上げたことを受け、一部の金融機関では7月から変動金利の基準金利を引き上げました。特にPayPay銀行や楽天銀行などのネット銀行が先行して上昇を反映しています。

他の主要銀行も、2026年8月から11月の間に変動金利を年0.25%程度引き上げていくと予測されています。実際の返済額への影響は、多くの銀行で2027年1月以降に現れると見られています。

主要銀行の変動金利（最優遇金利）は、2026年4月時点で平均1.055%となり、1%を超える水準に達しています。例えば、三菱UFJ銀行は0.945%（4月時点。毎月見直し）、みずほ銀行は1.025%（4月時点。9月まで借り入れの場合、2027年1月返済分から1.275%～）、りそな銀行は0.95%、SBI新生銀行はパワースマート住宅ローン（全疾病保障付き）で年0.990%、SBIマネープラザ（住信SBIネット銀行の住宅ローン）は年0.950%を提供しています。

変動金利型住宅ローンには「5年ルール」と「125%ルール」という仕組みを導入している銀行が多くあります。これは、金利が上昇しても5年間は毎月の返済額が変わらず、また返済額が上昇する場合も前回の1.25倍が上限となるというものです。ただし、これらのルールは返済額の急激な変化を抑制するものであり、金利そのものに上限を設けるものではないため、未払利息が発生する可能性に注意が必要です。

固定金利の動向と特徴

固定金利は、日銀の金融政策転換後、長期金利（10年物国債利回り）の上昇を受けて大幅に上昇していましたが、2026年7月は上昇が落ち着き、全体的にやや引き下げた銀行が多く見られます。長期固定金利の代表格である【フラット３５】の2026年7月の最も多い金利は、融資率9割以下で年3.140%となっています。これは今年に入って初めての引き下げです。

メガバンクの固定金利（10年固定、20年固定）も、7月は据え置きや引き下げが見られます。例えば、みずほ銀行の固定金利選択型は、2026年7月時点で様々な金利プランを提供しています。

固定金利は、借り入れ時点で完済までの金利や返済額が確定するため、将来の金利上昇リスクを避けたい人や、返済計画の確実性を重視する人に適しています。

地方銀行の金利情報

地方銀行の金利は、地域や店舗によって多岐にわたりますが、一般的にメガバンクやネット銀行の金利動向に影響を受けつつも、地域特性や顧客との関係性によって独自の優遇策を提供している場合があります。検索結果では、常陽銀行の3年固定が0.795%、京都中央信用金庫の変動金利が0.800%～3.325%、横浜銀行の変動金利が0.945%～といった情報が見られます。

2. 現在の金利市場のトレンド（日銀の動向、債券市場の影響など）

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日本の金利市場は、日本銀行の金融政策の正常化プロセスと、それに伴う債券市場の動きによって大きく変化しています。

日銀の金融政策動向

日本銀行は、2024年3月にマイナス金利政策を解除して以来、段階的に金融政策の正常化を進めています。特に2026年6月16日の金融政策決定会合では、政策金利を0.75%から1.0%へ引き上げることを決定しました。これは1995年9月以来、約31年ぶりの高水準です。

日銀の政策金利は、住宅ローンの変動金利に影響を与える短期プライムレートに直接連動します。短期プライムレートは2024年9月以降上昇を始め、2026年2月には2.125%まで上昇しています。

また、日銀は2024年3月にイールドカーブ・コントロール（YCC）を撤廃しており、これにより長期金利は市場の動きに委ねられています。

足元の円安基調（2026年7月には1ドル=163円近辺まで下落し、約40年ぶりの円安水準）は、エネルギー・輸入物価を通じて物価上昇圧力となり、今後の日銀の利上げ判断にも影響を与える可能性があります。

債券市場の影響

長期金利（主に10年物国債利回り）は、日銀の政策金利に加え、将来の景気や物価予測といった「市場の期待値」を反映して日々変動します。住宅ローンの固定金利は、この長期金利の動きに連動して決まります。

2024年3月のYCC廃止以降、長期金利は原則として市場の動きに委ねられ、2026年5月には一時2.80%まで上昇しました。7月は一旦落ち着きを見せているものの、高市政権の動向次第で国債増発が懸念され、さらに長期金利が上がる可能性も指摘されています。

3. 【今後の予測】今後金利はどのように推移するか（変動・固定それぞれの見通し）

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日銀の金融政策正常化の動きは今後も継続すると見られており、「金利のある世界」が定着していくと予測されます。

変動金利の見通し

変動金利は、日銀の政策金利に連動して緩やかに上昇していくと予想されています。市場では、年内の再利上げを予想する声が多く、次の利上げ時期は2026年10月または12月が有力視されており、年内に政策金利が1.25%に到達する可能性も残されています。

みずほ総合研究所は、今後日銀が2027年前半にかけて1.75%程度まで追加利上げを実施する可能性が高く、利上げペースも「半年に1回程度」から「四半期に1回程度」へ加速すると予測しています。このシナリオが現実となれば、住宅ローンの変動金利は単純計算で1.95%まで上昇する可能性も指摘されています。

多くの金融機関では、日銀の利上げが短期プライムレート、そして変動金利の基準金利に反映されるまでに一定のタイムラグがあります。2026年6月の利上げによる変動金利への本格的な影響は、今年の秋から11月ごろにかけて各銀行が金利を引き上げ、実際の返済額には2027年1月以降に現れると見られています。

固定金利の見通し

固定金利は、長期金利（10年物国債利回り）の動向に左右されます。2026年7月は一時的に落ち着きを見せたものの、今後の長期金利は下落傾向ではなく、さらに上昇する可能性が高いと見ておいた方が良いでしょう。

中長期的には、賃金上昇とインフレが定着し、2025年度のインフレ率は日銀目標の2%を大きく超えて推移したことから、長期金利も上昇圧力を受け続けると見られます。IMF（国際通貨基金）も日本の2%物価上昇持続の可能性を指摘しています。したがって、固定金利も将来的にはさらに上昇する可能性が高いと考えられます。

4. これから住宅ローンを組む人・見直しを検討している人への具体的なアドバイス

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「金利のある世界」において、住宅ローン選びはこれまで以上に慎重な判断が求められます。

これから住宅ローンを組む人へ

• 金利タイプ選択の再考：
  • 変動金利：現在の低金利のメリットは大きいものの、将来的な金利上昇リスクを十分に理解する必要があります。特に「5年ルール・125%ルール」がある場合でも、未払利息の発生や固定期間終了後の返済額急増のリスクを考慮に入れるべきです。金利上昇に備え、返済額が増えても対応できるだけの家計の余裕を持つことが重要です。
  • 固定金利：返済額が一定で金利変動リスクがないため、将来の支出増加が見込まれる方や、返済計画の安定性を重視する方には適しています。特に【フラット３５】は有力な選択肢となるでしょう。ただし、変動金利に比べて金利水準は高めです。
  • ミックスローン：借入額の一部を変動金利、残りを固定金利で借り入れることで、変動金利のメリットを享受しつつ、金利上昇リスクの一部を抑えるバランス型の戦略も有効です。
• 詳細な比較とシミュレーション：金利のわずかな差でも総返済額に大きな影響が出るため、複数の金融機関の金利だけでなく、団体信用生命保険（団信）の保障内容や手数料なども含めて徹底的に比較しましょう。住宅ローンシミュレーションを活用し、金利が1%程度上昇した場合の返済額の変化などを事前に確認することが重要です。
• 無理のない借入額設定：金利上昇局面では、返済負担が増加する可能性が高まります。借り入れは、現在の家計だけでなく、将来のライフイベントや収入の変化も考慮し、余裕を持った額に留めるべきです。

住宅ローン見直しを検討している人へ

• 現在のローンの状況把握：ご自身の住宅ローンの金利タイプ（変動、固定期間選択、全期間固定）、適用金利、優遇幅、そして金利の見直し時期を正確に把握してください。特に変動金利を利用中の場合、金利改定のタイミングと返済額への反映時期を確認しましょう。
• 固定期間選択型利用者への注意：固定期間選択型の場合、固定期間終了後に優遇幅が大幅に縮小し、適用金利が大きく上昇するリスクがあります。固定期間が終了する1〜2年前から、借り換えや金利タイプの変更を検討するための情報収集を始めるべきです。
• 借り換えの検討：現在の金利よりも低い金利で借り換えが可能か、また借り換えに伴う諸費用（事務手数料、保証料、抵当権設定費用など）を考慮してもメリットがあるかをシミュレーションしましょう。金利差だけでなく、団信の保障内容も重要な比較ポイントです。
• 繰り上げ返済の検討：金利上昇リスクに備え、手元資金に余裕がある場合は、繰り上げ返済によって元金を減らし、総返済額や毎月の返済額を軽減することも有効な対策です。
• キャッシュフロー表の作成：金利が上昇した場合の家計の収支を予測するため、キャッシュフロー表を作成し、返済能力に問題がないか確認しましょう。
• 専門家への相談：住宅ローンの借り換えや見直しは複雑な判断を伴います。ファイナンシャルプランナーや金融機関の担当者など、専門家に相談し、ご自身の状況に最適なアドバイスを受けることを強くお勧めします。

以上、2026年7月20日時点の住宅ローン金利動向と今後の予測、そして具体的なアドバイスとなります。常に最新の情報にアンテナを張り、ご自身のライフプランに合わせた最適な住宅ローン戦略を立ててください。