2026年7月22日現在、日本の住宅ローン金利は、日本銀行の金融政策正常化路線の継続と市場の金利上昇期待を背景に、変動金利・固定金利ともに上昇傾向が顕著です。日銀は6月に政策金利を1.0%に引き上げ、短期プライムレートも上昇。長期金利も30年ぶりの高水準を記録しており、市場では年内の追加利上げ観測が根強く残っています。特に変動金利型では「5年ルール・125％ルール」の適用外となるケースや、将来的な返済負担増に備える対策が喫緊の課題となっております。住宅ローンを検討中の方、見直しを考えている方は、最新情報を基に慎重な判断が求められる局面です。
主要銀行の最新金利（変動・固定）の比較・特徴【2026年7月】
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2026年7月時点の主要金融機関の住宅ローン金利は、日本銀行の金融政策の正常化に伴い、全体的に上昇基調にあります。ここでは、メガバンクとネット銀行を中心に、変動金利と固定金利の最新状況を比較します。
メガバンクの金利比較（2026年7月）
メガバンクは全国に支店を持ち、対面でのきめ細やかな相談が可能な点が特徴です。商品開発力も高く、多様なニーズに応えるパッケージ型商品を提供しています。給与振込口座として利用している場合、手続きがスムーズなメリットもあります。
| 金融機関 | 変動金利（最優遇） | 10年固定金利（最優遇） | 20年固定金利（最優遇） | 情報元 |
|---|---|---|---|---|
| 三菱UFJ銀行 | 0.945％ | 3.35％ | 4.09％ | 【2026年7月】住宅ローン金利比較 |
| 三井住友銀行 | 1.275％ | 3.50％ | 4.00％ | 【2026年7月】住宅ローン金利比較 |
| みずほ銀行 | 1.025％ | 3.20％ | 4.00％ | 【2026年7月】住宅ローン金利比較 |
| りそな銀行 | 0.95％ | 3.615％ | 4.995％ | 【2026年7月】住宅ローン金利比較 |
7月のメガバンクの変動金利は、4行すべてが前月から据え置きとなりました。固定金利については、三菱UFJ銀行が引き上げ、三井住友銀行が据え置き、みずほ銀行とりそな銀行が引き下げています。
ネット銀行の金利比較（2026年7月）
ネット銀行は、店舗を持たないことで運営コストを抑え、メガバンクよりも低い金利を提供することが多いです。手続きはオンラインが中心で、多忙な方にも利用しやすいでしょう。
| 金融機関 | 変動金利（最優遇） | 固定金利（10年、最優遇） | 情報元 |
|---|---|---|---|
| イオン銀行 | 1.04％ | 3.43％ | 【2026年7月】住宅ローン金利比較 |
| ソニー銀行 | 1.347％ | 3.755％ | 【2026年7月】住宅ローン金利比較 |
| auじぶん銀行 | 1.134％ | 3.07％ | 【2026年7月】住宅ローン金利比較 |
| PayPay銀行 | 1.33％ | 2.77％ | 【2026年7月】住宅ローン金利比較 |
| SBI新生銀行 | 0.990％ | 2.95％（※） | 住宅ローン金利2026年7月の最新動向 |
| 住信SBIネット銀行 | 0.950％ | 3.525％（基準利率） | 金利のご案内住宅ローン – NEOBANK 住信SBIネット銀行 |
※SBI新生銀行の固定金利は、10年固定の明確な「最優遇」レートが見当たらず、ここでは参考として2.95%（20年固定）を記載しています。変動金利では0.990%という優遇金利を提供しています。
ネット銀行の変動金利は一部で若干上昇が見られるものの、全体的にはメガバンクと競合する水準で推移しています。固定金利は銀行によって水準が異なりますが、概ね上昇傾向です。
地方銀行の金利比較
地方銀行の金利は、一般的にメガバンクやネット銀行と比較して、地域特性や顧客との関係性を重視した商品が多く見られます。今回の検索では特定の地方銀行の7月最新金利の網羅的な比較情報は見当たらなかったため、具体的な数値の記載は控えさせていただきます。しかし、地域密着型サービスや、特定の条件での優遇金利が提供される場合があるため、お住まいの地域の地方銀行の情報を個別に確認することをお勧めします。
変動金利に関しては、全体的に低金利が継続しているものの、一部銀行では日銀の利上げを受けて変動金利を引き上げています。固定金利は長期金利の動向に連動し、上昇傾向にある銀行と据え置く銀行、引き下げる銀行が見られました。
現在の金利市場のトレンド（日銀の動向、債券市場の影響など）
- 【誰向け？】住宅ローンの金利が今後どうなるか知りたい方、日銀の金融政策が家計に与える影響に関心のある方
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- 【今すぐできる対策】日銀の金融政策決定会合の結果や、経済ニュースを定期的にチェックする習慣をつけ、金利動向の変化に早期に対応できるよう準備しましょう。
日本は長らく続いた「低金利時代」から、明確な「金利のある世界」へと移行しつつあります。このトレンドを主導しているのは、日本銀行の金融政策の正常化と、それに伴う債券市場の動きです。
日本銀行の金融政策の動向
日本銀行は、2024年3月のマイナス金利政策解除を皮切りに、金融政策の正常化を段階的に進めてきました。 特に注目すべきは、2026年6月の金融政策決定会合での追加利上げです。日銀は政策金利を0.75%から1.0%へ引き上げ、これは1995年9月以来、約31年ぶりの高水準となります。
日銀は2026年7月30日、31日の金融政策決定会合で、政策金利を現行の1.0%に据え置く方針を固めています。しかし、今後の経済・物価情勢を見極めながら、さらなる利上げの可能性も排除していません。
政策金利の引き上げは、銀行が優良企業に短期資金を貸し出す際の最優遇金利である「短期プライムレート」に影響を与えます。実際、日銀の利上げを受けて、主要銀行の短期プライムレートは2.125%程度まで上昇しています。
債券市場（長期金利）の影響
住宅ローンの固定金利は、主に日本の長期金利（10年物国債利回り）に連動して決まります。日銀は2024年3月にイールドカーブ・コントロール（YCC）を撤廃し、長期金利は市場の需給によって決まるようになりました。
2026年7月3日には、長期金利が一時2.81%まで上昇し、約30年ぶりの高水準を記録しました。 この長期金利の上昇は、日銀の利上げや年内の追加利上げ観測に加え、中東情勢によるエネルギー価格上昇に伴うインフレ圧力、そして円安の進行などが要因として挙げられます。
円相場は2026年7月には1ドル=163円近辺まで下落し、約40年ぶりの円安水準となっています。この円安は輸入物価の上昇を通じて、国内の物価上昇圧力を高め、さらなる日銀の利上げ判断に影響を与える可能性があります。
【今後の予測】今後金利はどのように推移するか（変動・固定それぞれの見通し）
- 【誰向け？】将来の住宅ローン金利の動向を見据えて、変動金利と固定金利どちらを選ぶべきか悩んでいる方
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- 【今すぐできる対策】金利上昇リスクを考慮した返済シミュレーションを行い、ご自身の家計で無理なく返済できる上限金利を把握しましょう。
日本経済のデフレ脱却と物価上昇、賃上げの動きが続く中で、住宅ローン金利は今後も緩やかな上昇トレンドが続くと予想されます。
変動金利の見通し
変動金利は日銀の政策金利（短期金利）に連動するため、今後も日銀の追加利上げに応じて上昇する可能性が高いです。 市場では、年内にさらに1～2回の追加利上げが行われ、政策金利が1.25%に到達するとの見方も多く、特に10月または12月の利上げが有力視されています。
一部の専門家は、夏の間に変動金利が1.5%前後に上昇し、政府のシナリオ通りに利上げが続けば、2年後の2028年には2%台に到達する可能性も指摘しています。
ただし、変動金利型の住宅ローンには、多くの金融機関で「5年ルール」や「125%ルール」が設けられています。 これは金利が上昇しても、5年間は毎月の返済額が据え置かれ、その後もそれまでの返済額の125%までに抑えられるというものです。しかし、これらのルールは返済額の急激な増加を抑えるものであり、金利そのものの上昇を止めるわけではありません。金利上昇が続けば、返済額に占める利息の割合が増え、元金の返済がなかなか進まなかったり、未払利息が発生したりするリスクがあります。 また、ネット銀行など一部の金融機関ではこれらのルールが適用されない場合もあるため、ご自身の契約内容をしっかり確認することが重要です。
固定金利の見通し
固定金利は日本の長期金利（10年物国債利回り）に連動するため、日銀の金融緩和策の縮小やインフレ動向によって、緩やかな上昇トレンドが続くと予想されます。 2026年7月には長期金利が約30年ぶりの高水準を記録しており、固定金利型住宅ローン、特にフラット35の金利も上昇しています。
すでに35年固定金利の住宅ローンは3%台から4%前半が主流となっており、今後もこの傾向が続くと考えられます。 長期的な資金計画を立てやすいという固定金利のメリットは依然としてありますが、金利水準自体は上昇していく可能性が高いでしょう。
これから住宅ローンを組む人・見直しを検討している人への具体的なアドバイス
- 【誰向け？】新規で住宅ローンを組む方、既存の住宅ローンの借り換えや見直しを検討している方
- 【影響度】★★★★★
- 【今すぐできる対策】複数の金融機関の金利を比較検討するだけでなく、団信や諸費用も含めた総支払額で比較検討し、不安な場合はプロのファイナンシャルプランナーに相談しましょう。
金利上昇局面にある現在、住宅ローンの選択はこれまで以上に慎重な判断が求められます。以下の具体的なアドバイスを参考に、ご自身のライフプランに最適な選択をしてください。
これから住宅ローンを組む人へのアドバイス
- 金利タイプを慎重に選ぶ：
- 変動金利：当初の金利は低いですが、将来の金利上昇リスクがあります。金利上昇への資金的な余裕がある方、借入額が少なく短期間で完済できる見込みのある方に向いています。
- 固定金利：借入時の金利が完済まで変わらないため、返済計画の安定性を重視する方や、借入額が大きく長期的な返済期間を予定している方に向いています。変動金利よりも金利水準は高めですが、将来の金利変動リスクを回避できます。
- ご自身の家計のリスク許容度を考慮し、どちらの金利タイプが合っているか見極めましょう。
- 複数の金融機関を比較検討する：
- メガバンク、ネット銀行、地方銀行それぞれにメリット・デメリットがあります。金利だけでなく、融資手数料、保証料、団信（団体信用生命保険）の保障内容、繰上返済の手数料なども含め、総支払額で比較検討することが重要です。
- 金利上昇を想定したシミュレーションを行う：
- 現在の金利だけでなく、将来的に金利が1%～2%上昇した場合の返済額をシミュレーションし、無理なく返済できるかを確認しましょう。
- 自己資金を増やす検討：
- 借入額を減らすことで、金利上昇による返済額増加の影響を軽減できます。
住宅ローンの見直しを検討している人へのアドバイス
- 現在の契約内容を確認する：
- ご自身の住宅ローンが「5年ルール」や「125%ルール」の対象かどうか、またその内容を正確に把握しましょう。これらのルールが適用される場合でも、金利上昇によって元金が減りにくくなる「未払利息」のリスクがあることを理解しておく必要があります。
- 繰上返済を検討する：
- 余裕資金がある場合は、繰上返済を行うことで元金を減らし、総支払利息を軽減できます。特に変動金利で借り入れている場合は、金利上昇に備える有効な手段となります。
- 借り換えを検討する：
- 現在の金利よりも低い金利のローンへの借り換え、または変動金利から固定金利への切り替えを検討しましょう。特に、金利上昇リスクを懸念している場合は、固定金利で安定した返済計画を立てる選択肢も有効です。借り換えには諸費用がかかるため、それを含めてメリットがあるか慎重に試算してください。
- 団信保障の見直し：
- 団信（団体信用生命保険）の保障内容も、ライフステージの変化に合わせて見直す良い機会です。
「金利のある世界」への転換期
