【最新】住宅ローン金利（変動・固定）各社比較と今後の予測（2026年08月22日更新）

主要銀行の最新住宅ローン金利（変動・固定）の比較・特徴

• 【誰向け？】これから住宅ローンを組む方、現在のローンの金利タイプを見直したい方
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】各金融機関の公式サイトで最新の金利情報を確認し、複数の銀行でシミュレーションを行いましょう。

2026年8月現在、日本の主要金融機関における住宅ローン金利は、変動金利と固定金利で異なる動きを見せています。

変動金利

変動金利は、日本銀行の政策金利（短期金利）の影響を直接受けるため、今後の日銀の金融政策動向が注目されています。2026年8月時点では、メガバンクの変動金利（最優遇金利）は平均で年1.082％程度と、比較的低水準を維持しています。

• メガバンク: 多くのメガバンクでは、2026年8月適用分の変動金利は据え置かれました。しかし、三菱UFJ銀行は9月からの変動金利見直しを発表するなど、秋以降に金利引き上げの動きが本格化すると見られています。
• ネット銀行: 一部のネット銀行では、すでに変動金利の引き上げが実施されています。例えば、ドコモSMTBネット銀行は2026年8月に年0.250％、楽天銀行は7月と8月の2ヶ月間で合計年0.248％の引き上げを行いました。これにより、ネット銀行の変動金利平均がメガバンクを上回るケースも見られ、ネット銀行が必ずしも最安とは限らない状況に変化しています。モゲチェックの推奨では、SBI新生銀行の変動金利（半年型）が年0.990%。
• 地方銀行: ネット銀行の金利上昇を受け、住宅ローン申込先に占める地方銀行の割合が上昇傾向にあります。地方銀行の金利は地域差が大きいものの、競争環境の変化により、魅力的な金利を提供するケースも出てきています。

固定金利

固定金利は、長期金利（10年国債利回り）に連動して決定されます。長期金利の上昇を背景に、固定金利は主要銀行のほぼすべてで引き上げられ、大幅な上昇が続いています。

• フラット35: 2026年8月実行分のフラット35（買取型、借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下）の最頻金利は年3.140％、または年3.290％に達しました。これは、モゲチェックが2018年1月に集計を開始して以降の最高水準です。
• 10年固定金利（メガバンク）: 主要5行の10年固定金利（最優遇）は、2026年8月時点で平均3.698%程度となっています。三菱UFJ銀行は3.59%、みずほ銀行は3.35%、三井住友銀行は3.65%、りそな銀行は3.795%、三井住友信託銀行は4.105%と、各行が前月比0.150～0.270％引き上げ、13ヶ月連続で過去最高水準を更新しました。
• 35年固定金利（フラット35を除く）: 35年固定金利の住宅ローンも、3%台から4%前半が主流となりつつあります。主要7銀行のうち、全行が金利を引き上げています。

現状、変動金利（メガバンク平均1.082％）とフラット35（3.290％）の金利差は2.21％と過去最大に拡大しており、この金利差が住宅ローン選びの大きなポイントとなっています。

現在の金利市場のトレンド（日銀の動向、債券市場の影響など）

• 【誰向け？】住宅ローンの金利選択に迷っている方、日本の金融市場の動向に関心がある方
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• 【今すぐできる対策】日銀の金融政策決定会合の発表内容や、経済ニュースに注目し、金利動向を日々チェックする習慣をつけましょう。

日本の金利市場は、日本銀行の金融政策の正常化と世界的なインフレ圧力により、大きな転換期を迎えています。

日本銀行の金融政策動向

日本銀行は、2024年3月にマイナス金利政策を解除して以降、段階的に利上げを進めています。2026年6月15日・16日の金融政策決定会合では、政策金利を0.75％から0.25％引き上げ、1.00％とすることを決定しました。これは1995年以来、約31年ぶりの高い水準です。

続く7月30日・31日の会合では政策金利を1.0％に据え置きましたが、日銀は「経済・物価・金融情勢に応じて、今後も政策金利を引き上げていく」という方針を維持しています。背景には、円安や原油高を起点とした物価上昇圧力が想定以上に高まっていること、そして2026年の春闘における賃上げが3年連続で5%を超え、その人件費増が価格転嫁される動きが広がっていることがあります。日銀は、2026年度後半以降の物価上昇率が2％をはっきり上回ると予想しています。

市場では、次回以降の金融政策決定会合（9月17日・18日、10月29日・30日、12月17日・18日）において、追加利上げが有力視されており、年内に政策金利が1.25%に到達するとの見方も出ています。

債券市場（長期金利）の影響

住宅ローンの固定金利の目安となる長期金利（10年国債利回り）は、日銀の金融政策正常化観測に加え、政府の積極的な財政運営に伴う国債増発への懸念、中東情勢の緊迫化による原油高とインフレへの警戒から、大きく上昇しています。

2026年6月末には2.69%まで上昇し、7月には一時2.8%台後半を記録。さらに8月18日には一時2.945%の水準に達し、売買高の多い指標銘柄が長期金利とされていた1996年9月以来、約30年ぶりの高さを記録しました。米国の金利動向も、日本の長期金利に相応の影響を与えています。この長期金利の上昇が、固定金利型の住宅ローン金利の引き上げに直結しています。

【今後の予測】今後金利はどのように推移するか（変動・固定それぞれの見通し）

• 【誰向け？】住宅ローンを検討しているすべての方、特に長期的な返済計画を立てたい方
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今後の住宅ローン金利は、「緩やかな上昇は続くが、急激には上がらない。ただし、かつての超低金利には戻らない」というのが多くの専門機関の見方です。

変動金利の見通し

変動金利は、日銀の政策金利（短期金利）の動向に大きく左右されます。日銀が2026年6月に政策金利を1.00%に引き上げた影響は、多くの銀行で2026年10月に住宅ローン金利に最も顕著に現れると見られています。具体的には、年0.25%程度の基準金利引き上げが予測されています。

日銀は今後も経済・物価情勢に応じて政策金利を引き上げていく方針であるため、変動金利は緩やかな上昇が続くでしょう。モゲチェックの予想では、年内に政策金利が1.25％へ、2027年頃には1.5％程度まで上昇する可能性があります。円安や原油高が長期化し、物価上昇率が想定以上に高まった場合は、利上げペースが速まり、政策金利が1.5%を超え、2%前後まで上昇するリスクシナリオも想定しておく必要があります。

ただし、短期的には固定金利ほど急激な上昇は見られず、しばらくは固定金利よりも低い水準を保つとの見方も根強くあります。

固定金利の見通し

固定金利は、長期金利（10年国債利回り）に連動するため、日銀の金融政策正常化観測、財政悪化懸念、原油高によるインフレ警戒などを受けて、引き続き上昇トレンドが続く可能性が高いです。

市場では、日本の長期金利が3%を超えるケースも想定されており、これにより住宅ローンの固定金利もさらに上昇する可能性があります。すでに35年固定金利の住宅ローンは3%台後半から4%台前半が主流となりつつあります。固定金利は変動金利に先行して上昇する傾向があるため、今後も現在の水準よりも高い金利が提示されることが予想されます。

これから住宅ローンを組む人・見直しを検討している人への具体的なアドバイス

• 【誰向け？】住宅購入を検討している方、既存の住宅ローンの返済に不安を感じている方
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金利上昇局面にある現在、住宅ローン選びはこれまで以上に慎重な判断が求められます。以下の点を踏まえ、ご自身のライフプランに合った最適な選択をしましょう。

金利上昇リスクへの備えを徹底する

「低金利が続く前提」での住宅ローン選びは、もはや通用しません。住宅ローンの返済は10年、20年という長い期間に及ぶため、今後金利が上昇する可能性を視野に入れておく必要があります。

• 借り過ぎを避ける: 返済期間が長いため、現在の金利だけでなく、変動金利が今後さらに上昇した場合でも返済を続けられるかを確認し、借り過ぎを避けましょう。
• 余裕のある返済計画: 金利が1～2％上昇した場合に、毎月の返済額がどれだけ増えるかをシミュレーションし、無理なく返済できるかを確認しておくことが重要です。各金融機関のウェブサイトで提供されている住宅ローンシミュレーションツールを積極的に活用しましょう。
• 生活防衛資金の確保: 万が一の金利上昇や予期せぬ出費に備え、十分な生活防衛資金を確保しておくことが大切です。

変動金利と固定金利の特性を理解し、自身のライフプランと照らし合わせる

金利の先行きを完全に予測することは困難です。大切なのは、それぞれの金利タイプの特徴を理解し、将来の収入や支出の見通しを踏まえて、ご自身やご家族の価値観に合った返済計画を立てることです。

• 変動金利を選ぶ場合:
  • 現在の返済額を抑えたい方には有力な選択肢ですが、金利上昇リスクを許容できるか、定期的な見直しを行う覚悟が必要です。
  • 変動金利には「5年ルール（5年間は返済額が変わらない）」や「125%ルール（返済額の増加は従来の1.25倍まで）」がありますが、これらは急激な返済額の増加を一時的に防ぐ仕組みであり、利息は増え続けています。これらのルールを過信せず、繰り上げ返済や借り換えを含め、早めに対応策を検討しましょう。
• 固定金利を選ぶ場合:
  • 毎月の返済額が変わらないことに安心感を得たい方や、将来の支出増が見込まれる方（育児、介護など）、収入が安定しにくい方（自営業、フリーランスなど）に適しています。
  • 固定金利は変動金利よりも金利水準が高い傾向にありますが、返済計画の「確実性」という大きなメリットがあります。

複数の金融機関を比較検討する

日銀の利上げが住宅ローン金利に反映される時期や引き上げ幅は、金融機関によって異なります。現在の適用金利だけでなく、各銀行の金利設定方針や競争環境を考慮し、複数の金融機関の最新情報を丁寧に比較検討することが重要です。

• 金利だけでなく、保証料や手数料、団体信用生命保険（団信）の保障内容なども含めた「実質金利」で比較しましょう。
• メガバンク、ネット銀行、地方銀行それぞれに強みがあります。自身の条件に合った銀行を探すことが大切です。

借り換えも視野に入れる

現在の住宅ローンの金利が比較的高水準である場合、より低金利のローンへの借り換えを検討することで、総返済額を減らせる可能性があります。借り換えにも諸費用がかかるため、シミュレーションを行い、メリットがあるかどうかを慎重に見極めることが重要です。