【最新】住宅ローン金利（変動・固定）各社比較と今後の予測（2026年08月20日更新）

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2026年8月現在、日銀政策金利は1.00%に上昇し、住宅ローン金利は上昇傾向です。特に固定金利は長期金利高騰を背景に過去最高水準を更新。変動金利も緩やかに上昇中ですが、固定金利との差は依然大きく、選択に迷いが生じています。今後の追加利上げも予想されるため、金利動向の注視と計画的なローン選びが不可欠です。

1. 主要銀行（ネット銀行、メガバンク、地方銀行など）の最新金利（変動・固定）の比較・特徴

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2026年8月現在、日本の住宅ローン金利は、日本銀行の金融政策の変更を受け、上昇局面が続いています。特に固定金利の上昇が顕著ですが、変動金利も一部の銀行で引き上げられています。

変動金利の動向と特徴

変動金利は、日本銀行の政策金利に連動する短期プライムレートを参考に設定されるため、日銀の金融政策の影響を直接受けます。2026年6月の日銀追加利上げ（政策金利1.00%）を受け、一部のネット銀行を中心に金利引き上げの動きが加速しています。

メガバンク平均金利: 2026年8月時点で年1.082％となっています。多くのメガバンクは8月時点では変動金利を据え置いていますが、三菱ＵＦＪ銀行は9月から変動金利を見直す可能性が指摘されています。
ネット銀行平均金利: 2026年8月時点で年1.211％と、メガバンクよりやや高くなっています。PayPay銀行は7月に、ドコモSMTBネット銀行は8月に変動金利を引き上げています。楽天銀行も8月に年0.043%引き上げました。
地方銀行平均金利: 2026年8月時点で年1.227％となっています。
注目される商品例: SBI新生銀行のパワースマート住宅ローン（変動金利（半年型））は年0.990%、りそな銀行の変動金利は年0.950%といった低金利を提供しています。

変動金利の大きな特徴として、「5年ルール」や「125%ルール」といった激変緩和措置があります。これは金利が上昇しても毎月の返済額の急激な上昇を抑える仕組みですが、一部のネット銀行（ソニー銀行、SBI新生銀行、PayPay銀行など）にはこれらのルールがないため、金利上昇時は即座に返済額が変わる点に注意が必要です。

固定金利の動向と特徴

固定金利は、長期金利（10年物国債利回り）に連動して決定されます。日銀の金融政策正常化観測を背景とした長期金利の上昇により、固定金利は顕著な上昇を続けています。

フラット35金利: 2026年8月の最頻金利は、借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下で年3.290％に達し、モゲチェックが集計を開始した2018年1月以降の最高水準を更新しました。
10年固定金利（メガバンク平均）: 2026年8月時点で年3.780％と、前月から0.18％上昇しており、比較可能な2006年4月以降で13カ月連続で過去最高を更新しています。
大手銀行の動き: 三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行、三井住友信託銀行の主要5行すべてが、8月の10年固定最優遇金利を引き上げています。

固定金利の最大のメリットは、完済まで金利や返済額が変わらない「安心感」です。金利上昇局面においては、返済計画の確実性が重視されるため、固定金利の需要も高まっています。

2. 現在の金利市場のトレンド（日銀の動向、債券市場の影響など）

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現在の日本の金利市場は、日本銀行の金融政策正常化への動きと、それに伴う債券市場の変化が最大のトレンドとなっています。

日本銀行の金融政策動向

日本銀行は、長らく続いた大規模金融緩和策からの転換を進めています。

政策金利の引き上げ: 2024年3月のマイナス金利政策解除を皮切りに、日銀は段階的に政策金利を引き上げてきました。特に2026年6月の金融政策決定会合では、政策金利を0.75％から1.00％へ引き上げることが決定され、これは1995年以来、約31年ぶりの高い水準です。
7月の据え置きと今後の方針: 続く2026年7月の金融政策決定会合では、政策金利は1.00％に据え置かれました。これは6月の利上げが経済や物価に与える影響を見極めるためとされています。しかし、日銀は「経済・物価・金融情勢に応じて、今後も政策金利を引き上げていく」という方針自体は維持しており、追加利上げの可能性は残されています。
物価上昇への対応: 背景には、2026年の春闘での高い賃上げ率や円安、原油高が重なり、2026年度後半以降の物価上昇率が2％をはっきり上回るとの日銀の見通しがあります。

債券市場の影響（長期金利）

住宅ローンの固定金利は、長期金利（主に10年物国債の利回り）に連動して動きます。この長期金利は、日銀の金融政策の方向性や市場の将来の金利見通しを先取りして変動する性質があります。

長期金利の上昇: 日銀の金融政策正常化観測を背景に、長期金利は上昇傾向にあります。2026年7月末時点の新発10年国債利回りは2.80%と高水準で推移しており、固定金利の上昇の主要因となっています。
固定金利の先行上昇: 固定金利は、実際に日銀が政策金利を引き上げる前から、市場が将来の利上げを予測することで先行して上昇する傾向があります。このため、変動金利が本格的に上がり始めるより先に固定金利が動いていました。

変動金利と固定金利の金利差拡大

現在の市場では、変動金利と固定金利の金利差が過去最大級に拡大しています。2026年8月時点では、メガバンクの変動金利平均1.082%に対し、フラット35は3.290%であり、その差は2.21%にも達しています。この金利差は、現在の返済負担を抑えたい利用者にとって、変動金利が魅力的な選択肢であり続ける要因となっています。

3. 【今後の予測】今後金利はどのように推移するか（変動・固定それぞれの見通し）

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日銀の金融政策スタンスと市場の動向を踏まえると、日本の住宅ローン金利は今後も上昇圧力が続く可能性が高いと予測されます。

変動金利の見通し

変動金利のベースとなる政策金利について、日銀は経済・物価情勢を見極めつつ、今後も段階的な利上げを続ける方針を示しています。

緩やかな上昇基調: モゲチェックの予想では、日銀は景気への影響を確認しながら、基本的に0.25％刻みの緩やかな利上げを続けると見ています。年内に政策金利が1.25％へ引き上げられ、その後も段階的に利上げが進んだ場合、2027年頃には1.5％程度まで上昇する可能性があります。
リスクシナリオ: 円安や原油高が長期化し、物価上昇率が想定以上に高まった場合は、利上げのペースが速まる可能性があります。その場合、政策金利が1.5％を超え、2％前後まで上昇する展開もリスクシナリオとして想定しておくべきでしょう。
銀行ごとの反映時期: 2026年6月の日銀利上げは、銀行によって変動金利への反映時期や引き上げ幅にばらつきがあります。まだ利上げを反映していない銀行でも、この秋以降にかけて順次金利が引き上げられる見込みです。

固定金利の見通し

固定金利は長期金利に連動するため、日銀の金融政策正常化への期待や物価上昇圧力、さらには財政悪化への不安など、多岐にわたる要因が絡み合って推移します。

高水準での推移・さらなる上昇の可能性: 2026年8月時点で、すでに固定金利は過去最高水準を更新しており、変動金利に比べてかなり高い水準にあります。今後、長期金利がさらに上昇すれば、固定金利も上昇する可能性は十分に考えられます。
市場の先読み: 固定金利は、日銀が実際に政策変更を行う前から、市場の予想を織り込んで動く傾向が強いため、変動金利よりも先に上昇する可能性があります。

全体として、「低金利が続く前提」での住宅ローン選びはもはや通用せず、金利のある世界に適応した戦略が求められます。

4. これから住宅ローンを組む人・見直しを検討している人への具体的なアドバイス

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金利上昇局面において、住宅ローン選びはより慎重な判断が求められます。ご自身の状況に応じた具体的なアドバイスを以下に示します。

これから住宅ローンを組む人へ

金利が上昇傾向にある中で、住宅ローンを新規で借り入れる際には、将来の返済負担をしっかりとシミュレーションすることが重要です。

金利タイプの選択:
- 変動金利: 現在の低金利メリットを享受したい場合や、今後の収入増が見込める方には有力な選択肢です。ただし、金利上昇リスクがあるため、年0.25％程度上昇した場合の返済額も想定し、無理のない返済計画を立てましょう。また、「5年ルール」や「125%ルール」の有無も確認し、ルールがない場合は金利上昇がダイレクトに返済額に影響することを理解しておきましょう。
- 固定金利: 将来の金利変動リスクを避け、返済額を確定させたい方、収入が安定しにくい自営業者やフリーランスの方、または育児・介護などで今後の支出増が見込まれる方には適しています。フラット35などの全期間固定型は、借入時から完済まで金利が変わらない安心感が最大のメリットです。
- ミックスローン: 変動金利の低金利メリットと固定金利の安心感を両立したい場合は、借入額の一部を変動金利、残りを固定金利で組む「ミックスローン」も検討に値します。金利上昇時の影響を一部抑えつつ、低金利メリットも享受できます。
複数の金融機関を比較: 金融機関によって適用金利や優遇幅、団信（団体信用生命保険）の内容が異なります。ネット銀行、メガバンク、地方銀行など、複数の金融機関の最新金利情報を比較し、ご自身の条件に合った最も有利なローンを選びましょう。
返済計画のシミュレーション: 金融機関のウェブサイトにある住宅ローンシミュレーションを活用し、金利が1%上昇した場合など、複数のシナリオで返済額を試算しましょう。特に残債が多い時期ほど、金利上昇時の返済額の増加幅が大きくなるため、慎重な検討が必要です。
繰上返済の検討: 余裕資金がある場合は、繰上返済により元金を減らすことで、将来の金利上昇による利息負担を軽減できます。

住宅ローンの見直しを検討している人へ（借り換え・金利タイプ変更）

すでに住宅ローンを返済中の方で、金利上昇に不安を感じている場合は、借り換えや金利タイプの見直しも有効な対策です。

借り換えの検討時期: 一般的に、現在の金利と借り換え先の金利差が0.3％以上、かつローン残高が多く（2,000万円以上）、残りの返済期間が長い（10年以上、特に20年以上）場合に、借り換えのメリットが出やすいとされています。
借り換えの目的:
- 金利引き下げ: より低い金利のローンに乗り換えることで、総返済額を減らすことができます。現在の変動金利が上昇し始めている場合、低金利の変動金利への借り換えも引き続き検討の価値があります。
- 返済額の固定化: 変動金利型から全期間固定金利型（フラット35など）に借り換えることで、将来の金利上昇リスクを完全に回避し、返済額を最後まで固定することができます。これは「安心を買う」選択と言えます。
- 団信・保障内容の見直し: 借り換えを機に、団体信用生命保険（団信）の保障内容（3大疾病保障など）を見直すことも可能です。
諸費用の確認: 借り換えには、事務手数料、保証料、登録免許税、司法書士報酬などの諸費用がかかります。これらの費用を差し引いてもメリットがあるか、総コストで判断することが重要です。
早めの検討: 金利差がついた状態で返済を続けてしまうと、その期間が長くなるほど「機会損失」が大きくなります。借り換えを検討するなら、早めに行動を起こすことが有利に働くことが多いです。
専門家への相談: 自身の状況に最適な借り換え先や金利タイプを判断するには、住宅ローンコンサルタントやファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することも有効です。

【参照元】

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この記事を書いた人

kusaka