【2026年7月最新】住宅ローン金利の動向と今後の予測：専門家が解説する賢い選択肢

不動産投資コンサルタント兼ファイナンシャルプランナーとして、2026年7月24日時点の最新情報に基づき、日本の住宅ローン金利の現状と今後の見通し、そして賢い住宅ローン選びのポイントを徹底解説します。

1. 主要銀行の最新金利（変動・固定）の比較・特徴

• 【誰向け？】これから住宅ローンを新規で借り入れる方、または現在の住宅ローンの金利タイプや金融機関を見直したい方。
• 【影響度】★★★★★（金利は返済総額に直結するため、最も重要な要素です。）
• 【今すぐできる対策】複数の金融機関の最新金利情報を比較し、自身の返済計画に合った金利タイプと水準を把握しましょう。

2026年7月現在、日本の住宅ローン金利は変動・固定ともに、低金利時代と比較すると一段高い水準で推移しています。特に6月の日銀の追加利上げを受けて、各金融機関の金利設定に動きが見られます。

変動金利の動向と特徴

変動金利は、日銀の政策金利に連動する短期プライムレートを参考に設定されるため、日銀の金融政策の影響を直接受けます。

• ネット銀行:
  • UI銀行が0.845％と最も低い水準で推移しています。
  • SBI新生銀行のパワースマート住宅ローン（全疾病保障付き）は年0.990%。
  • SBIマネープラザ（住信SBIネット銀行）の住宅ローン（変動金利・3大疾病保障50%）は年0.950%となっています。
  • PayPay銀行や楽天銀行は、日銀の利上げを反映し、7月より変動金利を引き上げています。
• メガバンク:
  • auじぶん銀行が0.930%。
  • 三菱UFJ銀行、三菱UFJ信託銀行は0.945%。
  • りそな銀行のりそな住宅ローン（変動金利）は年0.950%です。
  • 三菱UFJ銀行とみずほ銀行は、2026年8月3日から短期プライムレートを2.125％から2.375％へ引き上げる予定であり、今後の変動金利に影響を与える見込みです。

以前は0.3％台や0.4％台の変動金利も見られましたが、2026年7月時点では、ランキング上位でも0.8％台から0.9％台が中心となり、「1％前後を前提に比較する時代」に入ったと考えるべきでしょう。現在の変動金利は多くの銀行で1.0%前後の水準となっています。

固定金利の動向と特徴

固定金利は、新発10年物国債の利回りなどの長期金利を参考に決定されます。

• 7月の住宅ローン固定金利は、全体的にやや引き下げた銀行が多い結果となりました。これは、このところ続いていた10年物国債の利回り上昇に一服感が出たことが主因とされています。
• 代表的な全期間固定型住宅ローンである「フラット35」の2026年7月金利は3.140%に決定しています。これは前月の3.21%からやや低下した水準です。
• 民間銀行の10年固定金利は、2026年6月時点で大手行で2.6〜3.1%台まで上昇していました。
• 35年固定金利の住宅ローンは、現在3%台から4%前半が主流となっています。

固定金利は、変動金利に比べて当初の金利水準が高いことが一般的ですが、金利が上昇する局面でも返済額が変わらない点が大きなメリットと言えます。

2. 現在の金利市場のトレンド

• 【誰向け？】住宅ローンを検討中のすべての方、特に金利変動リスクを理解し、将来の返済計画を立てたい方。
• 【影響度】★★★★★（日銀の金融政策は、短期金利を通じて変動金利に、長期金利を通じて固定金利に大きな影響を与えます。）
• 【今すぐできる対策】日銀の金融政策決定会合の発表や、主要経済指標（消費者物価指数など）の動向を定期的にチェックしましょう。

現在の日本の金利市場は、日本銀行の金融正常化への動きと、それに伴う債券市場の動向が大きな影響を与えています。

日銀の金融政策動向

日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除して以降、段階的に政策金利を引き上げてきました。特に2026年6月の金融政策決定会合では、政策金利を0.75%から1.00%へと引き上げることが決定されました。これは1995年9月以来、約31年ぶりの高い水準です。

この利上げを受け、PayPay銀行が7月から変動金利の基準金利を先行して引き上げました。他の銀行も今年の8月から11月の間に、順次0.25%程度の金利を引き上げていくと予想されています。日銀は、賃金と物価の好循環を重視し、経済・物価情勢を慎重に見極めながら、金融正常化の路線を一段と進めている状況です。

債券市場の影響

住宅ローンの固定金利に影響を与える長期金利（10年物国債利回り）は、日銀の金融政策に加え、市場の期待や海外情勢によっても変動します。

• 2026年6月末には、10年物国債の利回りが5月末の2.657％から2.690％へと上昇しました。
• さらに、2026年7月3日には、長期金利が一時2.81%と、1996年10月以来約30年ぶりの高水準を記録しました。

しかし、7月は国債の利回り上昇に一服感が出たことで、固定金利型住宅ローンの金利は総じて低下しました。高市政権の動向次第では、国債増発が懸念され、長期金利がさらに上がる可能性も指摘されています。

3. 【今後の予測】今後金利はどのように推移するか

• 【誰向け？】住宅ローンの金利タイプを検討している方、将来の返済計画に不安を感じている方。
• 【影響度】★★★★★（将来の金利予測は、変動金利と固定金利のどちらを選ぶかの判断に大きく影響します。）
• 【今すぐできる対策】自身の許容できる金利上昇リスクを明確にし、そのリスクを抑えるための対策（繰り上げ返済計画、固定金利への切り替え検討など）を具体的に立てておきましょう。

今後の金利動向については、日銀のさらなる金融政策と国内外の経済状況が鍵を握ります。

変動金利の見通し

変動金利は、今後も緩やかに上昇していくと予想されています。

• 市場では「年内の再利上げ」を予想する声が多く、次の利上げ時期を2026年12月と見ており、この見立て通りなら政策金利が1.25%へ到達する可能性も残されています。
• 2026年末までに0.25〜0.5%程度の上昇を見込むとの見解もありますが、2024〜2025年ほどの急勾配な上昇ペースにはならないと見られています。
• また、短期金利が上昇しなくても、銀行間の競争が落ち着き、金利優遇幅が縮小することで変動金利の表面金利が上昇する可能性にも注意が必要です。

「金利が上がらない」と楽観視できる局面はすでに過ぎており、変動金利型の住宅ローンを利用中の方や検討中の方は、日銀の動きに一段と注意が必要です。

固定金利の見通し

固定金利については、7月は一旦上昇が落ち着きましたが、下落傾向ではなく、今後さらに上昇する可能性が高いと見ておくべきでしょう。

• 高市政権の動向次第で国債増発が懸念され、長期金利がさらに上がる可能性があるとの見方も存在します。
• フラット35の2026年8月金利は、前月比+0.11%の3.250%に引き上げられると予想されています。
• 固定金利は長期金利の動きを反映して決まるため、金利上昇局面では変動金利に先行して高くなりやすい特徴があります。

日銀が金融正常化に向けて動き出しており、「過去最低水準」の時代は完全に終わったため、固定金利も変動金利も今後も緩やかに上昇していく見通しです。

4. これから住宅ローンを組む人・見直しを検討している人への具体的なアドバイス

• 【誰向け？】住宅購入を具体的に検討している方、現在の住宅ローンをより有利な条件で借り換えたいと考えている方。
• 【影響度】★★★★★（今後の金利上昇は家計に大きな影響を与えるため、適切な対策が必須です。）
• 【今すぐできる対策】複数の金融機関で金利シミュレーションを行い、返済計画を具体化させましょう。また、専門家への相談も検討してください。

金利上昇局面においては、住宅ローンの選び方や見直し方が非常に重要になります。以下のポイントを踏まえて、慎重に検討を進めてください。

金利は「低ければ低いほど良い」が大前提

当然のことながら、住宅ローン金利は低ければ低いほど総返済額を抑えられます。例えば、4,000万円を35年払いで借り入れた場合、金利が年1.0％と年1.1％では、総返済額が78万円も高くなります。借入可能額や団体信用生命保険（団信）のラインナップなども重要ですが、可能な限り低い金利の住宅ローンを選択することが基本です。

変動金利を選択する場合の注意点と対策

変動金利は当初金利が低い傾向にありますが、将来の金利上昇リスクを考慮する必要があります。

• 「5年ルール」と「125%ルール」の確認：多くの金融機関では、金利が上昇しても5年間は毎月の返済額を変更しない「5年ルール」や、5年経過後の返済額の引き上げ幅を最大125%に制限する「125%ルール」があります。これらのルールは急激な返済額の増加を抑制しますが、その間も金利は上昇しているため、元金の減りが遅くなり、結果的に総支払額が増える可能性がある点に留意が必要です。無理のある借り入れは避けるようにしましょう。
• 繰り上げ返済の検討：金利上昇に備え、手元資金に余裕がある場合は積極的に繰り上げ返済を行い、元金を減らすことで将来の利息負担を軽減できます。
• 定期的な見直し：金利動向を常に注視し、定期的に金利の見直しや借り換えを検討する姿勢が重要です。

固定金利を選択する場合のメリットと注意点

金利上昇局面においては、固定金利のメリットが再評価されます。

• 返済額の安定：全期間固定金利型であれば、完済まで金利と返済額が変わらないため、金利上昇局面でも返済計画が安定するという大きなメリットがあります。
• 当初金利水準：変動金利と比較すると当初の金利水準は高めですが、将来の金利上昇リスクを確実に排除したい場合には有力な選択肢となります。
• フラット35の活用：若年夫婦世帯や子育て世帯を対象とした金利引き下げ優遇など、条件を満たせば民間銀行の全期間固定型よりも有利な金利で利用できる場合があります。審査基準が比較的緩やかな点も特徴です。

団体信用生命保険（団信）の比較も重要

金利だけでなく、万が一の場合に備える団体信用生命保険（団信）の保障内容も重要な比較ポイントです。がん特約や8大疾病保障など、充実した保障を金利上乗せで選択できる金融機関も増えていますので、保障内容とコストを総合的に検討しましょう。

専門家への相談とシミュレーション

住宅ローンは人生で最も大きな買い物の一つであり、金利の選択は長期にわたる家計に影響を与えます。金利水準だけでなく、複数の金利タイプで事前にシミュレーションを行い、自身のライフプランに合ったリスクの取り方で住宅ローンを選ぶ視点が求められます。信頼できるファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーに相談し、ご自身の状況に最適な選択をしてください。