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【最新】住宅ローン金利（変動・固定）各社比較と今後の予測（2026年07月26日更新）

住宅ローン金利
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【エグゼクティブサマリー】

2026年7月26日現在、日本の住宅ローン金利は、日本銀行の金融政策正常化と物価上昇を背景に、歴史的な転換点を迎えています。6月の日銀による政策金利引き上げ（0.75%から1.0%へ、約31年ぶりの高水準）を受け、変動金利は一部ネット銀行で上昇が見られ、今後数ヶ月で主要銀行も追随し、年内にはさらに0.25%〜0.5%程度の上昇が予測されています。一方、長期金利に連動する固定金利は、7月には一時的な長期金利の利回り上昇一服によりやや低下しましたが、依然として高水準であり、中長期的には上昇傾向が続く見込みです。特に「フラット35」は3%台で推移しています。金利のある世界への移行は確実であり、住宅ローンを検討中の方、見直しを考えている方は、金利変動リスクを十分に理解し、複数のシナリオで返済計画をシミュレーションするなど、より慎重な選択が求められます。

目次

主要銀行の最新金利（変動・固定）の比較・特徴

  • 【誰向け？】これから住宅ローンを組む人、現在のローンの金利タイプを見直したい人
  • 【影響度】★★★★★
  • 【今すぐできる対策】複数の金融機関の最新金利情報を比較し、ご自身の返済計画に最適な金利タイプと金融機関を検討しましょう。

2026年7月現在、日本の主要金融機関における住宅ローン金利は、日本銀行の金融政策の転換と市場の動向を反映し、変動と固定で異なる動きを見せています。特に、6月の日銀による政策金利引き上げ（0.75%から1.0%）は、今後の変動金利に大きな影響を与えると見られています。

ネット銀行の金利動向

  • 【誰向け？】金利の低さを最重視し、オンラインでの手続きに抵抗がない人
  • 【影響度】★★★★☆
  • 【今すぐできる対策】各社のウェブサイトで最新の優遇金利を確認し、審査基準や団信の内容も合わせて比較検討しましょう。

ネット銀行は、一般的にメガバンクよりも低金利を提示する傾向があり、2026年7月も競争力のある金利水準を維持しています。しかし、6月の日銀利上げを受け、一部のネット銀行では変動金利の引き上げが先行しています。

  • PayPay銀行: 7月から変動金利の基準金利を引き上げ、例えば0.98%などの金利が示されています。
  • 楽天銀行: 変動金利を年1.295%から年1.500%へと引き上げています。
  • SBI新生銀行: パワースマート住宅ローン（変動金利）で年0.990%（全疾病保障付き）などの金利を提供しています。
  • ソニー銀行: 変動セレクト住宅ローンは年1.347%と前月比横ばいです。
  • auじぶん銀行: 変動金利で0.975%などの金利が確認できます。

多くのネット銀行では、手続きがオンラインで完結できる利便性や、充実した団体信用生命保険（団信）のオプションが特徴です。

参考情報:

メガバンクの金利動向

  • 【誰向け？】対面での相談や手厚いサポートを重視し、全国的なネットワークを求める人
  • 【影響度】★★★★☆
  • 【今すぐできる対策】普段利用している銀行の金利優遇策や、総合的なサービス内容を確認し、ご自身のライフプランに合った提案があるか相談しましょう。

メガバンクは、圧倒的な知名度と全国ネットワーク、そして総合的な金融サービスが強みです。2026年7月時点では、変動金利を据え置いた銀行が多いものの、今秋には日銀の利上げを反映して引き上げる見込みです。

  • 三菱UFJ銀行: 新規変動金利で年0.945%などを提示しています。
  • りそな銀行: 変動金利で年0.95%などを提示しています。
  • みずほ銀行: 変動金利で年1.025%などを提示しています。
  • 三井住友銀行: 変動金利で年1.275%などを提示しています。

固定金利については、先月からの長期金利の動きを受け、一部で引き下げが見られますが、依然として変動金利との差は大きく開いています。

参考情報:

地方銀行の金利動向

  • 【誰向け？】地域密着型のサービスや、きめ細やかな相談を求める人、地元での借り入れを希望する人
  • 【影響度】★★★☆☆
  • 【今すぐできる対策】お住まいの地域の地方銀行の金利プランや、地域限定の優遇策がないか窓口で相談してみましょう。

地方銀行は、地域に根ざしたサービスと柔軟な対応が特徴です。金利水準は各行や地域によって異なりますが、メガバンクやネット銀行の動向を参考にしつつ、独自の優遇策を設けているケースもあります。

  • 常陽銀行: 3年固定特別金利プランで年0.795%（適用金利）など、特定の期間選択型で競争力のある金利を提供している場合があります。
  • 京都中央信用金庫: 変動金利で年0.800%〜3.325%（適用金利）などの提示があります。
  • 横浜銀行: 変動金利で年0.945%〜（適用金利）などのプランが見られます。

地方銀行を選ぶ際は、金利だけでなく、団信の種類や、来店相談のしやすさなども重要な判断基準となります。

参考情報:

【全期間固定金利】フラット35の金利動向

  • 【誰向け？】将来の金利上昇リスクを完全に避け、毎月の返済額を一定に保ちたい人
  • 【影響度】★★★★★
  • 【今すぐできる対策】現在の金利水準を把握し、変動金利との返済額シミュレーションを行い、家計の安定性を重視するなら選択肢として検討しましょう。

全期間固定金利の代表格である「フラット35」の2026年7月の金利は、融資率90%以下で年3.14%に決定しました。 これは前月比で0.07%の引き下げとなりますが、依然として高い水準を維持しています。 フラット35の金利は長期金利（主に10年物国債の利回り）に連動するため、長期金利の動向が直接影響します。 固定金利は変動金利に比べて金利水準が高いことが一般的ですが、金利上昇局面においては返済額が安定するという大きなメリットがあります。

参考情報:

現在の金利市場のトレンド

  • 【誰向け？】住宅ローンの金利動向に関心があるすべての人、特に今後の金利リスクを理解したい人
  • 【影響度】★★★★★
  • 【今すぐできる対策】日銀の金融政策決定会合の結果や、経済ニュースに注目し、金利変動の背景を理解するように努めましょう。

日銀の金融政策動向

  • 【誰向け？】変動金利型住宅ローンを利用中、または検討中の人
  • 【影響度】★★★★★
  • 【今すぐできる対策】日銀の発表を注視し、今後の金利上昇に備えた返済計画や繰り上げ返済の検討を始めましょう。

日本銀行は2026年6月16日の金融政策決定会合で、政策金利を0.75%から1.0%へ引き上げることを決定しました。 これは1995年9月以来、約31年ぶりの高水準であり、2024年3月のマイナス金利解除から数えて4回目の利上げとなります。 この決定は、賃金と物価の好循環が想定通りに進展し、株式市場も堅調に推移したことが背景にあります。 また、日銀は2027年4月以降に国債買い入れの減額措置を停止することも同時に決定しており、金融正常化への姿勢を一段と進めています。 2025年度のインフレ率は日銀が目標とする年2%を大きく超えて推移しており、IMFも日本の2%物価上昇の持続可能性を高く評価しています。 今後の追加利上げについては、市場では年内（10月または12月）に政策金利が1.25%に到達する可能性も指摘されています。

参考情報:

債券市場の影響

  • 【誰向け？】固定金利型住宅ローンを利用中、または検討中の人
  • 【影響度】★★★★☆
  • 【今すぐできる対策】長期金利の動向に注目し、固定金利型を検討する際は、タイミングを見極めることが重要です。

固定金利型住宅ローンの金利は、主に長期金利（新発10年物国債の利回り）に連動して決まります。 2026年7月には、長期金利（10年国債利回り）が一時2.81%を記録し、これは1996年以来約30年ぶりの高水準となりました。 しかし、7月に入り10年物国債の利回り上昇に一服感が見られ、これを受けて固定金利は総じて低下しました。 一方で、中東情勢の緊迫化や政府の大型経済対策に伴う追加国債発行への懸念は、長期金利を再び押し上げる要因となる可能性も指摘されています。 また、歴史的な円安（7月には1ドル=163円近辺まで下落）は、エネルギーや輸入物価を通じて物価上昇圧力となり、日銀のさらなる利上げ判断に影響を与える可能性があります。

参考情報:

【今後の予測】今後金利はどのように推移するか

  • 【誰向け？】将来の住宅ローン返済に不安を感じている人、金利タイプの選択に悩んでいる人
  • 【影響度】★★★★★
  • 【今すぐできる対策】「金利のある世界」への移行を前提に、ご自身の家計状況やリスク許容度を踏まえた上で、変動・固定それぞれの金利見通しを参考に、返済計画を複数パターンでシミュレーションしましょう。

日本は「過去最低水準」の金利時代を完全に終え、「金利のある世界」へと移行しています。 今後も金利の上昇傾向は続くと予測されており、住宅ローン利用者にとってはこれまで以上に金利動向への注意が必要です。

変動金利の見通し

  • 【誰向け？】変動金利型住宅ローンの新規借り入れ・借り換えを検討中の人、現在変動金利型を利用している人
  • 【影響度】★★★★★
  • 【今すぐできる対策】年内の追加利上げを見越した返済計画を立て、金利上昇に備えて繰り上げ返済や貯蓄を検討しましょう。

変動金利は日本銀行の政策金利に強く連動します。 2026年6月の日銀による政策金利引き上げ（1.0%）を受け、市場では年内にさらなる追加利上げが予想されています。 多くの銀行は、この利上げを反映し、8月から11月の間に変動金利を年0.25%程度引き上げていくと見られています。 総合的に見ると、2026年末までに変動金利は0.25%〜0.5%程度の上昇を見込む声が多く、以前のような「金利が上がらない」と楽観視できる局面は過ぎ去りました。 また、金利優遇幅の縮小によって、表面金利が上昇する可能性も考慮する必要があります。

参考情報:

固定金利の見通し

  • 【誰向け？】全期間固定金利型または固定期間選択型住宅ローンの新規借り入れ・借り換えを検討中の人
  • 【影響度】★★★★☆
  • 【今すぐできる対策】変動金利との金利差や、今後の長期金利の動向を慎重に見極め、返済の安定性を重視するなら固定金利を検討しましょう。

固定金利は長期金利（主に10年物国債の利回り）に連動して決まります。 2026年に入り長期金利は上昇傾向にあり、固定金利は先行して高くなる特徴があります。 7月には一時的に長期金利の上昇が一服し、フラット35を含む固定金利がわずかに低下しましたが、中長期的には再び上昇する可能性が十分にあります。 特に、政府の国債増発の可能性や、インフレ見通しの継続は長期金利を押し上げる要因となります。 変動金利に比べて金利水準は高いものの、完済まで金利が変動しない安心感は大きなメリットとなります。

参考情報:

これから住宅ローンを組む人・見直しを検討している人への具体的なアドバイス

  • 【誰向け？】すべての住宅ローン利用者、これから住宅購入を検討している人
  • 【影響度】★★★★★
  • 【今すぐできる対策】「低金利が続く前提」での住宅ローン選びは通用しないことを認識し、自身のライフプランに合った、リスクを適切に管理できる住宅ローン選びを心がけましょう。

「金利のある世界」への移行は、住宅ローン選びの常識を大きく変えました。もはや「低金利が続く前提」での選択は通用しません。 安定した住宅ローン返済のためには、金利上昇リスクを考慮した慎重な計画が不可欠です。

1. 複数の金融機関で事前審査を受け、比較検討する

  • 【誰向け？】新規借り入れを検討中の人
  • 【影響度】★★★★☆
  • 【今すぐできる対策】最低でも2～3行の金融機関で事前審査を並行して行い、実際の優遇金利や団体信用生命保険の内容を具体的に比較しましょう。

住宅ローンの借り入れ先は、金利だけでなく、団信の種類、手数料、サービス内容など、総合的に比較することが重要です。 事前審査（仮審査）を複数行で受けることで、ご自身に適用される実際の融資条件を確認し、最も有利な選択肢を見つけることができます。 また、審査結果は通常数日〜1週間程度で判明するため、効率的に比較検討を進められます。

2. シミュレーターを活用し、金利上昇シナリオで返済額を試算する

  • 【誰向け？】金利タイプ選択に悩んでいる人、将来の返済額に不安がある人
  • 【影響度】★★★★★
  • 【今すぐできる対策】各金融機関や住宅ローン比較サイトが提供するシミュレーターを使い、金利が0.5%〜1.0%程度上昇した場合の毎月返済額や総返済額を試算しましょう。

住宅ローンの決定は、金利を当てるマネーゲームではありません。 将来の金利変動を予測することは困難なため、複数のシナリオで返済計画をシミュレーションし、金利が変動しても生活を安定して維持できるかを確認することが最も重要です。 特に変動金利を選択する場合は、金利上昇に備えて、5年ルールや125%ルール（※一部ネット銀行を除く）の影響も理解しておく必要があります。 残債が多い時期ほど、金利上昇時の毎月返済額の増加幅が大きくなるため、注意が必要です。

3. 変動金利と固定金利のメリット・デメリットを理解し、自身のライフプランに合った選択をする

  • 【誰向け？】初めて住宅ローンを組む人、借り換えを検討している人
  • 【影響度】★★★★★
  • 【今すぐできる対策】家計の状況、将来の収入見込み、リスク許容度を考慮し、返済の安定性を重視するなら固定金利、現在の低金利メリットを享受しつつリスク管理できるなら変動金利を検討しましょう。

変動金利型: 現在の金利水準は固定金利よりも低い傾向にあり、当初の返済額を抑えられます。 しかし、将来の金利上昇リスクを負うことになります。日銀の金融政策動向を注視し、金利上昇に備えて繰り上げ返済や貯蓄をしておくなどの対策が必要です。

固定金利型: 借入時の金利が完済まで変わらないため、返済計画が立てやすく、金利上昇リスクを完全に回避できます。 収入が安定しにくい自営業の方や、将来の支出増が見込まれる方には特に適しています。 現在は変動金利に比べて金利水準が高いですが、返済の「確実性」という価値は非常に大きいです。

変動金利と固定金利のどちらが良いかは一概には言えず、各家庭の状況によって最適な選択は異なります。 将来の利上げリスクや自身の返済期間を考慮し、ご自身のライフプランに合ったリスクの取り方で住宅ローンを選ぶ視点が求められます。

4. 住宅ローン控除や団信の保障内容も重要な判断材料とする

  • 【誰向け？】住宅ローンの総費用を最適化したい人
  • 【影響度】★★★★☆
  • 【今すぐできる対策】団信の保障内容（疾病保障、がん特約など）や、住宅ローン控除の適用条件についても確認し、金利以外のメリット・デメリットも考慮して総合的に判断しましょう。

住宅ローンは単なる金銭の借り入れだけでなく、団体信用生命保険（団信）という保険が付帯している点も大きなメリットです。 団信の保障内容は金融機関によって異なり、金利上乗せで疾病保障やがん保障などを付帯できる場合があります。 万が一の場合に備えるためにも、金利の低さだけでなく、団信の保障内容も重要な選択基準とすべきです。 また、住宅ローン控除による節税効果も、総返済額に大きな影響を与えますので、利用条件を確認しておきましょう。

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