【最新】住宅ローン金利（変動・固定）各社比較と今後の予測（2026年08月05日更新）

1. 主要銀行（ネット銀行、メガバンク、地方銀行など）の最新金利（変動・固定）の比較・特徴

• 【誰向け？】これから住宅ローンを組む予定の方、現在のローンの借り換えを検討している方、金利タイプで迷っている方
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】複数の金融機関の最新金利情報を比較し、自身に最適なプランを見つけるために、金融機関の公式サイトで詳細を確認しましょう。

2026年8月5日時点において、日本の主要金融機関の住宅ローン金利は、固定金利が大幅に上昇している一方、変動金利は一部銀行で引き上げが見られるものの、全体的にはまだ緩やかな動きとなっています。

変動金利の動向と特徴

変動金利は、日銀の政策金利に連動する短期プライムレートの影響を直接受けます。

• ネット銀行: 2026年8月は、ドコモSMTBネット銀行が年0.250％、楽天銀行が年0.043％の変動金利を引き上げました。 SBI新生銀行のパワースマート住宅ローン（変動金利（半年型）・全疾病保障）は年0.990%を提供しています。 ソニー銀行の変動セレクト住宅ローンは年1.347％となっています（2026年8月5日現在）。
• メガバンク: 多くのメガバンクでは、8月の変動金利は据え置かれました。 しかし、6月の日銀の利上げ（政策金利1.0%）の影響が順次反映される見込みであり、大半の銀行は10月に金利を引き上げると見られています。 三菱UFJ銀行は短期プライムレートの引き上げを発表しており、9月から変動金利の見直しを行うと考えられます。 2026年8月時点の主要メガバンクの変動金利最安水準は0.945%となっています。

変動金利のメリットは当初の金利が低いことですが、金利上昇リスクがあるため、将来の返済額増加に備える必要があります。

固定金利の動向と特徴

固定金利は、長期金利（新発10年国債利回りなど）の動向を反映して決定されます。

• 主要銀行: 2026年8月、三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行、三井住友信託銀行の大手5行は、10年固定型の最優遇金利を全行が前月比0.150～0.270％引き上げました。 これにより、10年固定最優遇金利は比較可能な2006年4月以降で最も高い水準を13カ月連続で更新しています。 3メガバンクの10年固定基準金利平均は6.02％に達しています。
• フラット35: 2026年8月のフラット35金利は3.290％と、2018年1月以降の最高水準を記録しています。

固定金利のメリットは、返済期間中の金利や返済額が一定であるため、金利上昇局面でも返済計画が安定することです。

金利比較サイトや各銀行の公式サイトで最新の金利情報を確認し、自身の条件に合うローンを選ぶことが重要です。主要な変動金利の最優遇金利は0.9%台から見られます。 各行の金利は以下のサイトなどで確認できます。
りそな住宅ローン（変動金利）一般団信
SBI新生銀行 パワースマート住宅ローン（変動金利（半年型））・全疾病保障
三井住友銀行 住宅ローン金利
三菱ＵＦＪ銀行 住宅ローン金利
ソニー銀行 住宅ローン金利
ドコモSMTBネット銀行 住宅ローン金利のご案内

2. 現在の金利市場のトレンド（日銀の動向、債券市場の影響など）

• 【誰向け？】今後の金利変動リスクを理解し、住宅ローンの借り入れ戦略を立てたい方
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】日銀の金融政策に関するニュースや専門家の見解に常に注意を払いましょう。

日本銀行は、2024年3月にマイナス金利政策を解除して以来、金融政策の正常化を進めており、段階的な利上げを継続しています。

• 日銀の金融政策決定会合: 2026年7月30日～31日に開催された金融政策決定会合では、政策金利（無担保コールレート・オーバーナイト物）を市場予想通り1.0%で据え置くことを決定しました。 これは1995年以来、約31年ぶりの高い水準です。 しかし、会合では物価の上振れリスクが強調され、植田総裁は先行きの金融政策運営について、物価安定目標である2%の達成を見極めつつ、必要に応じて追加利上げを行う方針を示唆しています。 野村證券は、次回利上げを2026年10月、2027年3月、同年7月と予想する新たなメインシナリオを示しています。 日銀は、現在の金融環境がなお緩和的であると判断しており、経済・物価・金融情勢に応じて、今後も政策金利を引き上げていく方針です。
• 債券市場の影響: 住宅ローンの固定金利の目安となる長期金利は、日銀の金融政策正常化観測を背景に上昇傾向が続いています。 7月に入り長期国債利回りが水準を切り上げる展開が続き、各銀行は調達コストの増加を反映し、固定金利を引き上げています。 2026年7月末の10年国債利回りは2.79%でした。 個人向け国債（変動10年）の利率も2026年8月募集分は年1.87%となり、7月から0.07%上昇しています。 日銀は国債買い入れの減額を進めており、長期金利は市場でより自由に形成されるようになっています。

日銀の政策金利引き上げは、短期プライムレートを通じて変動金利に影響し、長期金利の上昇は固定金利に直接影響を与えます。

3. 【今後の予測】今後金利はどのように推移するか（変動・固定それぞれの見通し）

• 【誰向け？】将来の金利変動リスクを考慮した返済計画を立てたい方、金利タイプ選択で悩んでいる方
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】変動金利を選んだ場合でも、金利上昇に備えて繰り上げ返済や借り換えのシミュレーションを定期的に行いましょう。

日銀の金融政策正常化プロセスは継続する見込みであり、今後の金利は緩やかな上昇傾向が予測されます。

変動金利の見通し

変動金利は、日銀の政策金利に連動する短期プライムレートの影響を大きく受けます。 多くの銀行は6月の日銀の利上げを10月に反映すると見られており、変動金利も順次引き上げられる可能性が高いです。 モゲチェックの予想では、日銀が年内に政策金利を1.25%へ引き上げ、その後も段階的に利上げを進めた場合、2027年頃に1.5%程度まで上昇する可能性があります。 円安や原油高が長期化し、物価上昇率が想定以上に高まった場合は、利上げのペースが速まるリスクも指摘されています。その場合、政策金利が1.5%を超え、2%前後まで上昇する展開もリスクシナリオとして想定しておく必要があります。

ただし、銀行間の競争や、急激な金利上昇による借り手への影響を考慮し、引き上げ幅にはばらつきが出ると考えられます。 変動金利型は、引き続き当面の間は固定金利よりも優位な金利水準を保つと予想する専門家もいます。

固定金利の見通し

固定金利は長期金利に連動するため、日銀の金融政策正常化や国債買い入れ減額の進捗により、今後も上昇圧力がかかりやすい環境が続くでしょう。 日銀が物価上振れリスクを強調していることから、市場では追加利上げ観測が根強く、長期金利がさらに上昇すれば、固定型住宅ローンの金利は今後も押し上げられる展開が予想されます。 2026年度後半から2027年度にかけて、基調的な物価上昇率が2%と整合的になるとの中心シナリオが維持されており、これが長期金利の安定的な上昇要因となります。

フラット35の金利は、支援機構債券の金利動向に左右され、こちらも上昇傾向が続く可能性があります。

4. これから住宅ローンを組む人・見直しを検討している人への具体的なアドバイス

• 【誰向け？】住宅ローンの新規借り入れを考えている方、現在の住宅ローンの見直し（借り換え、金利タイプ変更など）を検討している方
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】変動金利の場合は将来の金利上昇を見越した返済計画を立て、固定金利の場合は複数の金融機関の金利を比較検討しましょう。

これから住宅ローンを組む人へ

変動金利を検討する場合

変動金利は当初の金利が低いメリットがありますが、将来の金利上昇リスクがあります。 以下の点に注意しましょう。

• 金利上昇リスクへの備え: 今後年0.25%程度上昇した場合も想定して返済計画を立てましょう。 借り過ぎを避け、生活防衛資金を確保した上で、余裕のある返済計画を立てることが重要です。
• 「5年ルール」「125%ルール」の理解: 変動金利には、急激な返済額の増加を抑える「5年ルール」や「125%ルール」がありますが、これらは利息の支払いを先送りするものであり、最終的な返済額が増える可能性があります。 ルールを過信せず、繰り上げ返済や借り換えを含め、早めの対策を検討しましょう。 元金均等返済方式の場合は、これらのルールが適用されない点にも注意が必要です。
• 金融機関の選択: 低金利かつ充実した保障のあるネット銀行（SBI新生銀行、PayPay銀行など）も選択肢に入れると良いでしょう。

固定金利を検討する場合

固定金利は、金利が固定されるため返済計画の安定性が最大のメリットです。 特に金利上昇局面では安心感があります。

• 現在の金利水準の確認: 現在、固定金利は変動金利に比べて高い水準にあります。 ただし、将来の金利上昇リスクを考慮すると、固定金利で返済額を確定させる安心感は大きいです。
• ミックスローンも検討: 変動金利と固定金利を組み合わせる「ミックスローン」も有効な選択肢です。教育費のピークから逆算するなど、ライフプランに合わせて検討しましょう。

住宅ローンの見直しを検討している人へ

• 金利タイプの変更: 固定金利期間中に金利変動の影響は受けませんが、固定期間終了時には金利が上昇している可能性があるため、その時点での金利動向と自身の返済能力を考慮して変動金利または新たな固定金利を選ぶことになります。
• 借り換えの検討: 現在の金利よりも低い金利のローンに借り換えることで、総返済額を減らせる可能性があります。 特に、変動金利で借り入れ中で金利上昇リスクが懸念される場合は、借り換えシミュレーションを行い、具体的なメリット・デメリットを把握することが重要です。
• 団信の充実度: 金利だけでなく、団体信用生命保険（団信）の保障内容も重要な選択ポイントです。病気やケガに備えた手厚い保障があるかどうかも確認しましょう。
• 定期的な見直し: 金融市場の動向や日銀の政策は常に変化しています。自身のライフステージや経済状況の変化に合わせて、定期的に住宅ローンの見直しを検討する習慣を持つことが大切です。

これらの情報を参考に、皆様の不動産投資と住宅ローンに関する意思決定の一助となれば幸いです。