【最新】住宅ローン金利（変動・固定）各社比較と今後の予測（2026年08月08日更新）

主要銀行（ネット銀行、メガバンク、地方銀行など）の最新金利（変動・固定）の比較・特徴

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2026年8月8日現在、日本の主要金融機関における住宅ローン金利は、日本銀行の金融政策変更を受け、変動金利・固定金利ともに上昇基調が鮮明になっています。特に固定金利の上昇が顕著です。

変動金利の動向

変動金利は、日本銀行の政策金利（短期金利）に連動する短期プライムレートを基準に各金融機関が設定しており、6月の日銀追加利上げ（政策金利1.00%への引き上げ）の影響が徐々に反映され始めています。

• メガバンクの変動金利（最優遇金利）は、多くの金融機関で8月は据え置きとなりましたが、平均は1.082%程度で推移しています。
• 一部のネット銀行では、変動金利の引き上げが先行しています。具体的には、PayPay銀行は7月に、ドコモSMTBネット銀行（旧住信SBIネット銀行）と楽天銀行は8月に変動金利を引き上げました。
• おすすめの変動金利としては、SBI新生銀行が年0.990%、りそな銀行が年0.950%を提示しています（いずれも全疾病保障付きまたは一般団信の場合）。
• ドコモSMTBネット銀行の2026年8月1日現在の変動金利タイプ基準利率は年3.775%ですが、ここから優遇幅が適用されます。

固定金利の動向

固定金利は、長期金利（主に10年物国債の利回り）に連動しており、日銀の金融政策正常化観測や中東情勢の緊迫化などを背景に、大幅な上昇が続いています。

• 主要メガバンク（三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行、三井住友信託銀行）の10年固定型最優遇金利は、2026年8月も全行で前月から0.150%～0.270%引き上げられ、比較可能な2006年4月以降で13ヶ月連続の過去最高水準を更新しました。
• 具体的な10年固定金利（最優遇）は以下の通りです。
  • みずほ銀行：3.55%
  • 三井住友銀行：4.40%
  • 三菱UFJ銀行：3.59%
  • りそな銀行：3.795%
  • 三井住友信託銀行：4.155%
  • SBI新生銀行：3.05%
  • PayPay銀行：2.87%
• 住宅金融支援機構が提供する「フラット35」も、2026年8月金利は3.290%となり、モゲチェックが統計を開始した2018年1月以降の最高水準を記録しています。
• 固定金利と変動金利の金利差は2.21%にまで拡大しており、これは過去最大の差です。

現在の金利市場のトレンド（日銀の動向、債券市場の影響など）

• 【誰向け？】金利の変動要因に関心のある方、将来の金利動向を予測したい方。
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日本の金利市場は、長らく続いた低金利時代からの転換期にあります。 その背景には、日本銀行の金融政策の正常化と、それに伴う債券市場の動きが大きく影響しています。

日銀の金融政策動向

日本銀行は、2024年3月にマイナス金利政策を解除して以降、段階的に利上げを進めています。 2026年6月15日・16日の金融政策決定会合では、政策金利を従来の0.75%から0.25%引き上げ、1.00%とすることを決定しました。これは1995年以来約31年ぶりの高水準です。

その後の7月30日・31日の金融政策決定会合では、6月の利上げの影響を見極めるため、政策金利は1.00%に据え置かれました。 しかし、日銀は、原油高や円安などを背景に、2026年度後半以降の物価上昇率が2%をはっきりと上回ると予想しており、引き続き金融緩和の度合いを調整していく方針を維持しています。

債券市場の影響

住宅ローンの固定金利は、10年物国債の利回りに代表される長期金利に連動します。 日銀の金融政策正常化観測が強まる中で、長期金利は上昇傾向にあります。 2026年7月には、中東情勢の緊迫化や政府の大型経済対策に伴う追加国債発行への懸念から、一時2.8%台後半まで上昇し、1997年5月以来約29年ぶりの高水準を記録しました。 この長期金利の上昇が、住宅ローンの固定金利を押し上げる主要因となっています。

【今後の予測】今後金利はどのように推移するか（変動・固定それぞれの見通し）

• 【誰向け？】将来の金利上昇リスクを具体的に把握したい方、金利タイプ選択に悩んでいる方。
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現在の金利市場の動向と日銀の姿勢を踏まえると、今後の住宅ローン金利は、変動・固定ともに上昇傾向が続く可能性が高いと予測されます。

変動金利の見通し

変動金利は、日銀の政策金利に直接影響されるため、日銀の追加利上げが実施されれば、順次上昇するでしょう。

• 市場では、次の日銀金融政策決定会合（9月17日・18日）を経て、10月または12月に追加利上げが行われるとの見方が有力視されており、年内には政策金利が1.25%に達する可能性があります。
• その後も段階的に利上げが進んだ場合、2027年頃には政策金利が1.5%程度まで上昇する可能性も指摘されています。さらに、円安や原油高が長期化し物価上昇率が想定以上に高まった場合は、政策金利が1.5%を超え、2%前後まで上昇するリスクシナリオも想定しておく必要があります。
• 各金融機関への変動金利への反映時期や引き上げ幅は異なりますが、6月の日銀利上げをまだ反映していない銀行でも、秋にかけて順次引き上げられる見込みです。

固定金利の見通し

固定金利は、長期金利の動向に左右されます。日銀の金融政策正常化の動きが続けば、長期金利もさらに上昇する可能性があり、それに伴い固定金利も引き上げられると見られます。

• 日銀が金融緩和の度合いを調整していく方針を維持していることから、長期金利の上昇圧力が継続し、固定金利も高水準での推移が続くでしょう。
• すでに過去最高水準を更新しているフラット35の金利も、長期金利の上昇基調が続く限り、高止まりする可能性があります。

これから住宅ローンを組む人・見直しを検討している人への具体的なアドバイス

• 【誰向け？】住宅ローンの新規借り入れを検討している方、現在のローンの借り換えを考えている方。
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金利上昇局面にある現在、住宅ローンの選択はこれまで以上に慎重な検討が必要です。

新規で住宅ローンを組む人へのアドバイス

金利上昇が続く環境下では、以下の点に留意して住宅ローンを選びましょう。

• 金利上昇リスクの理解とシミュレーション：変動金利を選ぶ場合、「5年ルール」や「125%ルール」などのリスク軽減措置があるとはいえ、将来的に毎月返済額が増加する可能性を十分に理解し、金利が0.25%や0.5%上がった場合の返済額を必ずシミュレーションしてください。 金利が1%変わるだけで総返済額には数百万円の差が生じる可能性があります。
• 家計の「リスク許容度」の把握：金利が上昇しても、家計に無理なく返済を続けられるかを冷静に判断することが重要です。貯蓄やライフプランに合わせて、変動金利か固定金利かを選択しましょう。
• 多様な金利タイプの検討：全期間固定型は金利上昇リスクをゼロにできるメリットがありますが、変動金利に比べて金利水準が高い傾向にあります。 変動金利と固定金利のメリット・デメリットを理解し、家計の状況に応じて「変動＋固定のミックスローン」や「固定期間選択型」なども検討し、リスクを分散することも有効です。
• 付帯サービス・団信の比較：金利だけでなく、団体信用生命保険（団信）の保障内容や手数料、付帯サービスなども含めた総コストで比較検討しましょう。

住宅ローンの見直し（借り換え）を検討している人へのアドバイス

現在のローン条件を見直すことで、金利上昇による返済額アップを抑えたり、保障内容を充実させたりできる可能性があります。

• 借り換え効果の検討時期：一般的に、現在の金利と借り換え先の金利差が0.3%以上ある場合や、ローン残高が多く、返済期間が長く残っている場合に借り換えのメリットが出やすいとされています。
• 諸費用を含めた総返済額で比較：借り換えには、新たなローン手数料、登記費用などの諸費用がかかります。金利が下がるからといって安易に飛びつくのではなく、諸費用を含めた総返済額で比較検討することが重要です。
• 金利タイプ変更の検討：変動金利で借り入れしている場合、将来の金利上昇リスクに備えて固定金利の商品への借り換えを検討する人も増えています。 ただし、固定金利は変動金利に比べて金利差が大きい場合、毎月返済額が大幅に増える可能性もありますので、慎重な検討が必要です。
• 専門家への相談：借り換えは個別の状況によってメリット・デメリットが大きく異なります。複数の金融機関でシミュレーションを行うとともに、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談し、最適な選択を判断することをおすすめします。