【最新】住宅ローン金利（変動・固定）各社比較と今後の予測（2026年08月07日更新）

1. 主要銀行（ネット銀行、メガバンク、地方銀行など）の最新金利（変動・固定）の比較・特徴

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2026年8月現在、日本の住宅ローン金利は、日本銀行の金融政策の転換を受け、変動・固定ともに上昇傾向にあります。特に6月の日銀による政策金利引き上げ（0.75%から1.00%へ）の影響が色濃く出ています。

変動金利の動向

変動金利は、日銀の政策金利である短期金利に連動する特性があります。6月の日銀利上げ後、一部のネット銀行では先行して金利が引き上げられました。具体的には、PayPay銀行は7月に、ドコモSMTBネット銀行と楽天銀行は8月に変動金利を引き上げています。 ドコモSMTBネット銀行は年0.250％、楽天銀行は年0.043％の引き上げを行いました。

一方、メガバンクや地方銀行は8月時点では前月から横ばいの動きを見せているケースが多いものの、6月の日銀利上げをまだ反映していない銀行でも、この秋にかけて順次金利が引き上げられる見込みです。 三菱ＵＦＪ銀行は短期プライムレートの引き上げを発表しており、9月から住宅ローンの変動金利を見直すと考えられています。 現在の最優遇金利の例としては、SBI新生銀行のパワースマート住宅ローンが年0.990%、SBIマネープラザ（ドコモSMTBネット銀行）や、りそな銀行の住宅ローンが年0.950%といった水準で提供されています。

各銀行の金利設定方針や競争環境によって、引き上げ時期や引き上げ幅にばらつきがあるため、現在の適用金利だけでなく、将来的な上昇も想定して比較検討することが重要です。

固定金利の動向

固定金利は、長期金利の動きを反映して決まります。8月は長期金利の上昇を背景に、主要銀行の固定金利がほぼ全面的に引き上げられました。 特に、長期固定金利の代表格である「フラット35」は、2026年8月資金受取分で金利が3.290％となり、モゲチェックが統計を開始した2018年1月以降で最高水準を記録しています。 変動金利（メガバンク平均1.082％）との金利差は2.21％と、こちらも過去最大に拡大しており、固定金利の上昇が顕著です。

主要メガバンクの10年固定最優遇金利は以下の通りです。

• 三菱UFJ銀行：3.59％
• みずほ銀行：3.35％
• 三井住友銀行：3.65％
• りそな銀行：3.795％

一部の銀行では7月に固定金利が低下したものの、8月には長期金利の上昇を受け、多くの銀行で引き上げられた状況です。

【参考情報】

• モゲチェックマガジン：住宅ローン金利2026年8月の最新動向【日銀利上げによる変動金利引き上げと今後の見通し】
• 住宅金融支援機構：最新の金利情報：長期固定住宅ローン【フラット３５】

2. 現在の金利市場のトレンド（日銀の動向、債券市場の影響など）

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日本の金利市場は、長らく続いた超低金利時代から「金利のある世界」へと本格的に移行しつつあります。

日銀の金融政策動向

日本銀行は2026年6月15日・16日の金融政策決定会合で、政策金利を0.75％から0.25％引き上げ、1.00％とすることを決定しました。 これは1995年以来、約31年ぶりの高水準です。 この決定の背景には、原油価格の上昇による景気下押し要因がある一方で、AI需要に牽引される高水準の企業収益、そして雇用・所得環境の改善が日本経済を下支えしているとの判断がありました。 物価については、足元の消費者物価上昇率が2％を下回っているものの、原油価格上昇を起点とした価格転嫁が進み、今後幅広い品目の値上がりに繋がる可能性があること、中長期的な予想物価上昇率も上昇していることから、金融緩和の度合いを調整することが適切と判断されました。

日銀は、原油高や円安などを背景に、2026年度後半以降の消費者物価上昇率が2％をはっきりと上回ると予想しており、引き続き緩和的な金融環境の調整を続ける方針です。

債券市場の影響

日銀の金融政策転換を受けて、債券市場における長期金利も上昇傾向にあります。固定金利は長期金利の動きを直接反映するため、日銀の政策金利引き上げが長期金利に波及し、結果として住宅ローンの固定金利も上昇する構造となっています。 市場では将来的な利上げが予想されていたため、政策金利が引き上げられる前から長期金利は上昇していました。

国内政治と海外情勢による影響

6月の追加利上げ後も、円安と原油高による物価上昇圧力は続いています。 政府は4月末から5月にかけて総額およそ11兆円の為替介入を実施しましたが、日銀は引き続き為替の動向を注視しています。 中東情勢を受けた原油価格の上昇も、日本の物価を押し上げる要因となっています。 こうした外部環境が、日銀の金融政策判断に影響を与え続けています。

【参考情報】

• モゲチェックマガジン：住宅ローン金利2026年8月の最新動向【日銀利上げによる変動金利引き上げと今後の見通し】
• 株式会社エリアネット：【2026年最新】日銀が政策金利1.0％に利上げ！札幌でマイホームを考える方の住宅ローン「変動と固定」の考え方

3. 【今後の予測】今後金利はどのように推移するか（変動・固定それぞれの見通し）

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日銀の金融政策転換により「金利のある世界」への移行が進む中、今後の住宅ローン金利は上昇傾向が続く可能性が高いと予想されます。

変動金利の見通し

変動金利は日銀の政策金利に強く連動するため、日銀の追加利上げがあれば、それに伴い上昇するでしょう。 市場では、次回9月17日・18日の金融政策決定会合後、10月または12月に追加利上げが行われ、年内に政策金利が1.25%まで引き上げられる可能性が有力視されています。 これが実現すれば、変動金利も追随して上昇すると考えられます。

モゲチェックの予想では、年内に政策金利が1.25％へ引き上げられ、その後も段階的に利上げが進んだ場合、2027年頃には1.5％程度まで上昇する可能性があります。 さらに、円安や原油高が長期化し、物価上昇率が想定以上に高まった場合は、利上げのペースが速まり、政策金利が1.5％を超え、2％前後まで上昇する展開もリスクシナリオとして想定しておく必要があります。

ただし、変動金利の上昇は緩やかに進むとの見方も根強く、現在のところ「緩やかに上昇していくものの今後も優位」と予想されています。 大切なのは、「将来2〜3年後に何%になるか」を正確に予測することよりも、0.25%〜1.0%程度の段階的な上昇に家計が耐えられるかを確認しておくことです。

固定金利の見通し

固定金利は、長期金利の動向に影響されますが、長期金利は日銀の金融政策だけでなく、海外情勢やインフレ見通しなど、様々な要因で変動します。 現在、固定金利は長期金利の上昇を背景にほぼ全面的に上昇しており、今後も同様の傾向が続く可能性が高いでしょう。 モゲチェックでは今後も固定金利が上昇する可能性があると考えており、借りるのであれば早めの検討を推奨しています。

2026年後半の金利シナリオ

2026年後半にかけての金利動向には、以下の3つのシナリオが考えられます。

• 段階的利上げ（メインケース）：経済が安定的に推移し物価上昇が継続する場合、日銀が慎重に利上げを進めるシナリオです。変動金利を中心に緩やかな上昇が見込まれます。
• 前倒し利上げ（前倒しケース）：中東情勢の悪化などで原油高が進行し、インフレ圧力がさらに高まる場合、日銀が利上げを前倒しで行うシナリオです。変動金利を中心に比較的早期に金利上昇が起こり、家計への影響も早まる可能性があります。
• 利上げ見送り（見送りケース）：海外経済環境の大幅な悪化などで景気減速が続く場合、日銀が利上げを長期間見送るシナリオです。変動金利は当面低水準を維持するものの、固定金利は将来の金利上昇を織り込む形で推移する可能性があります。

【参考情報】

• モゲチェックマガジン：住宅ローン金利2026年8月の最新動向【日銀利上げによる変動金利引き上げと今後の見通し】
• ダイヤモンド不動産研究所：住宅ローン変動金利ランキング132行比較【2026年8月】[新規借入]今後の金利上昇を見越して固定を選ぶべき？
• LIFULL HOME’S PRESS：【2026年最新】日銀利上げで住宅ローンはどうなる？ 変動型9割の日本を直撃する金利上昇と5つの防衛策

4. これから住宅ローンを組む人・見直しを検討している人への具体的なアドバイス

• 【誰向け？】住宅ローンの新規契約を検討している人、既存の住宅ローンを借り換え・金利タイプ変更したい人
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これから住宅ローンを組む人へのアドバイス

「低金利が続く前提」での住宅ローン選びは、もはや通用しません。

金利タイプを選ぶ際は、現在の適用金利だけでなく、将来的な金利上昇リスクを十分に考慮することが最も重要です。 例えば、変動金利を選択する場合でも、金利が0.25%〜1.0%程度上昇した場合の返済額をシミュレーションし、無理なく返済できるかを確認しましょう。 借入額3,000万円、返済期間35年の場合、変動金利が1.025%から1.5%に上昇すると月々の返済額は約7,000円増加し、2.0%に上昇すると約15,000円増加します。 このような試算を必ず行ってください。

将来の返済額を確定させたい場合は、「フラット35」などの全期間固定金利も有力な選択肢です。 金利上昇局面では、変動と固定を組み合わせる「ミックスローン」や「固定期間選択型」を利用してリスクを分散するのも一つの方法です。

金利だけでなく、事務手数料や保証料、団体信用生命保険（団信）の充実度なども含めた「総返済額」で比較検討してください。 特に団信は、死亡や病気になった際の保障として重要ですが、保障内容を手厚くすると金利に上乗せされるため、返済負担とのバランスをよく考える必要があります。

物件価格が高騰している現状では、わずかな金利差でも総返済額に大きな影響が出るため、複数の金融機関を比較検討し、最もご自身の状況に合った住宅ローンを選ぶことが不可欠です。

見直しを検討している人へのアドバイス

変動金利で借り入れている方は、「5年ルール」と「125%ルール」について正しく理解しておく必要があります。 これらのルールは、金利が上昇しても毎月の返済額がすぐに変わらない、あるいは増加幅が制限されるというものですが、利息の支払いが先行し、元本の減りが遅くなる可能性があります。 つまり、問題を先送りしているだけであり、ルールを過信せず、繰り上げ返済や借り換えを含め、早めに対応策を検討することが大切です。

住宅ローンの借り換えは、金利差が0.3%以上ある場合や、ローン残高が多く、返済期間が長く残っている場合にメリットが大きいとされています。 現在の金利タイプや団信の見直しも借り換えの動機となることがあります。 ネット銀行は借り換え利用者にとって選択肢の一つとして拡大しています。

ご自身の家計状況を改めて見直し、金利がさらに上昇した場合でも、生活防衛資金を確保しつつ無理なく返済を続けられるかを確認することが重要です。 不安がある場合は、住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーなどの専門家へ相談し、ご自身のライフプランに合わせた具体的な対策を立てることを強くお勧めします。

【参考情報】

• LIFULL HOME’S PRESS：【2026年最新】日銀利上げで住宅ローンはどうなる？ 変動型9割の日本を直撃する金利上昇と5つの防衛策
• AVANTIAコラム：借り換え検討者向け：2026年住宅ローン比較と見直しのポイント
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