【最新】住宅ローン金利（変動・固定）各社比較と今後の予測（2026年08月14日更新）

1. 主要銀行（ネット銀行、メガバンク、地方銀行など）の最新金利（変動・固定）の比較・特徴

• 【誰向け？】これから住宅ローンを組む方、借り換えを検討している方
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】複数の金融機関の金利情報を比較し、自身の返済計画に合った金利タイプを検討しましょう。

2026年8月現在、日本の住宅ローン金利は変動金利・固定金利ともに上昇傾向が続いています。特に固定金利の上昇が顕著で、長期金利の上昇を背景に多くの金融機関で引き上げが行われています。

変動金利

主要メガバンクの変動金利（最優遇金利）は、2026年4月に大手5行平均で1.055%となり、ついに1%の大台を超えました。例えば、三菱UFJ銀行は年0.945%、みずほ銀行は年1.025%、三井住友銀行は年1.275%、三井住友信託銀行は年1.08%、りそな銀行は年0.950%となっています。ドコモSMTBネット銀行は年0.950%、楽天銀行は年1.543%で変動金利を提供しています。これらの金利は、日銀の政策金利に連動する短期プライムレートがベースとなっているため、日銀が7月の金融政策決定会合で利上げを見送ったことから、8月の変動金利は据え置かれる傾向にありました。ただし、PayPay銀行は7月、ドコモSMTBネット銀行は8月に金利を引き上げています。

変動金利の大きな特徴として、「5年ルール」と「125%ルール」があります。5年ルールは、5年間は月々の返済額が変わらないというもので、125%ルールは、金利が大きく上昇しても月々の返済額の上昇率が125%が上限というものです。しかし、これらのルールは金利上昇による返済額の急変を抑制するものであり、金利上昇に伴う利息の支払いを先送りする側面もあるため、注意が必要です。ネット銀行の一部（ソニー銀行、SBI新生銀行、PayPay銀行など）では、これらのルールが適用されない場合もあり、金利上昇が即座に返済額に反映されるため、契約前に確認が必須です。

固定金利

固定金利は、長期金利（10年国債利回りなど）に連動して推移します。2026年8月は、長期金利の上昇を背景に、主要銀行のほぼすべてで固定金利が引き上げられました。モゲチェック住宅ローン金利インデックスによると、10年固定金利（メガバンク）は3.780%、フラット35は3.290% となっており、フラット35はモゲチェックが集計を開始した2018年1月以降の最高水準を更新しています。大手5行の10年固定金利（最優遇）の単純平均は、8月時点で3.698%程度です。例えば、三菱UFJ銀行は10年固定が年3.59%、みずほ銀行が年3.35%、三井住友銀行が年3.65%、りそな銀行が年3.795%、三井住友信託銀行が年4.105%となっています。

変動金利（大手5行平均1.055%）と10年固定金利（同3.698%）の金利差は2.6pt超に拡大しており、フラット35単独で見ても変動金利（メガバンク平均1.082%）との差は2.21ptとなり、集計開始以降で最大水準となっています。

各金融機関の最新金利情報は、以下のサイトで確認できます。

• SUUMOお役立ち情報 2026年8月 住宅ローン金利一覧
• 価格.com 住宅ローン金利比較｜2026年8月最新の金利推移と動向・相場
• 三菱ＵＦＪ銀行 住宅ローン金利情報

2. 現在の金利市場のトレンド（日銀の動向、債券市場の影響など）

• 【誰向け？】住宅ローンの金利動向に不安を感じている方、日銀の金融政策に関心がある方
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】日銀の金融政策決定会合の結果や関連ニュースに常に注意を払い、金利上昇リスクを認識しておきましょう。

日銀の金融政策は、住宅ローン金利の動向に大きな影響を与えます。特に変動金利は日銀の政策金利に連動性が高く、固定金利は長期金利（10年国債利回り）に連動します。

日銀の動向

日本銀行は2026年6月15〜16日の金融政策決定会合で、政策金利を0.75%から1.00%へ引き上げることを決定しました。これは1995年以来、約31年ぶりの高い水準です。日銀は、賃金上昇とインフレの動きが続き、基調的な物価上昇率が2%に近づいていると判断し、金融環境は依然として緩和的であるとの見方を示しています。

その後、7月30〜31日の金融政策決定会合では、6月の利上げの影響を見極めるため、政策金利は1.0%に据え置かれました。しかし、日銀は原油高や円安などを背景に、2026年度後半以降の物価上昇率が2%をはっきりと上回ると予想しており、今後も経済・物価・金融情勢に応じて政策金利を引き上げていく方針を維持しています。

日銀の金融政策決定会合は年8回開催され、結果発表は原則として2日目の午前中に行われます。次回の会合は2026年9月17日〜18日と予定されています。

• 日銀金融政策決定会合の日程は？2026年最新のスケジュール・発表時間を紹介
• 【2026年最新】日銀金融政策決定会合とは｜日程・スケジュールや日銀が発表する文書を解説
• 金融政策決定会合の運営 : 日本銀行 Bank of Japan

債券市場の影響

日銀の金融政策正常化観測を背景に、長期金利の指標である10年国債利回りは上昇傾向にあります。2026年2月末には2.1%台だったものが、6月末には2.69%まで上昇し、7月には一時2.8%台後半を記録し、1997年5月以来約29年ぶりの高水準となりました。この長期金利の上昇が、住宅ローンの固定金利、特にフラット35や10年固定金利の引き上げの主因となっています。

政府の財政規律に関する懸念や、日銀の利上げを牽制する政府の動きも、長期金利の上昇圧力となり得るとの見方もあります。

3. 【今後の予測】今後金利はどのように推移するか（変動・固定それぞれの見通し）

• 【誰向け？】住宅ローンの金利タイプ選択に悩んでいる方、将来の返済計画を立てたい方
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】金利上昇リスクを考慮した返済計画を立て、変動金利を選択する場合は、金利変動に耐えうる余裕資金を確保しましょう。

今後の金利動向については、日銀の金融政策が最も大きな要素となります。日銀は物価上振れリスクへの対応を優先し、緩和的な金融環境の調整を続ける方針を示しており、追加利上げへの警戒感が高まっています。

変動金利の見通し

市場では、日銀の次回追加利上げが10月または12月との見方が有力視されており、年内に政策金利が1.25%となる可能性も指摘されています。野村證券は9月利上げをメインシナリオとしており、2027年春までに政策金利が1.75%に引き上げられると予測しています。

日銀の利上げは、変動金利に数か月から半年のタイムラグを経て反映される傾向があるため、2026年6月の利上げの影響は、多くの借り手にとってこれから本格的に効いてくるでしょう。特に、2026年6月16日の利上げ（0.75%→1.0%）については、多くの金融機関で2026年10月の基準日を経て、2027年1月返済分から反映される見込みです。

変動金利は緩やかに上昇していくものの、今後も低金利で推移する優位性は維持されると予想されていますが、金利上昇リスクを織り込んだ返済計画が不可欠です。

固定金利の見通し

固定金利は長期金利に連動するため、日銀の金融政策正常化への動きや、それに伴う市場での長期金利の上昇観測が強まれば、引き続き上昇する可能性が高いです。すでにフラット35は過去最高水準を更新しており、今後も同様のトレンドが続くことが予想されます。

中長期的には、賃金上昇とインフレが金利上昇の主要な材料となると考えられています。企業が人件費増加分を商品やサービス価格に転嫁する動きも広がっており、日銀はこれらを背景に政策金利を引き上げていく方針を維持しています。

4. これから住宅ローンを組む人・見直しを検討している人への具体的なアドバイス

• 【誰向け？】住宅購入を考えている方、現在の住宅ローンの見直しを検討している方
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• 【今すぐできる対策】金利タイプの特性を理解し、将来のライフプランや家計の状況を踏まえて、変動リスクを許容できる範囲で選択しましょう。必要であれば、専門家への相談も検討してください。

現在の金利環境下では、住宅ローンの選択や見直しにはこれまで以上に慎重な判断が求められます。

これから住宅ローンを組む人へのアドバイス

1. 金利タイプの選択は慎重に：
   • 変動金利は当初の金利が低いメリットがありますが、将来の金利上昇リスクを常に意識する必要があります。金利上昇に耐えられるか、家計に余裕があるかを十分に検討しましょう。
   • 固定金利は金利上昇リスクを回避できる安心感がありますが、当初の金利水準は変動金利よりも高くなります。長期的な返済計画の安定性を重視する方、自営業やフリーランスで収入が安定しにくい方、将来の支出増が見込まれる方などには適しています。
   • 変動金利と固定金利を組み合わせる「ミックスローン」も選択肢の一つです。一部を低金利の変動で、残りを安心の固定で借り入れることで、両者のメリットを享受し、リスクを分散できます。
2. 複数の金融機関を比較検討：
   • 金利だけでなく、事務手数料、保証料、団体信用生命保険（団信）の内容なども含めた「実質金利」や「総返済額」で比較することが重要です。
   • ネット銀行は低金利を提示する傾向がありますが、メガバンクや地方銀行、信用金庫も優遇金利を提供している場合があります。自身の条件に合った最適なローンを見つけるために、幅広い選択肢を検討しましょう。
3. 金利上昇への備え：
   • 変動金利を選ぶ場合、毎月の返済額が現在よりも上がった場合でも対応できるか、シミュレーションを行いましょう。例えば、現在の金利から0.25%〜0.5%程度上昇した場合の返済額を試算し、無理なく返済できるかを確認することが大切です。
   • 繰り上げ返済によって元金を減らし、金利上昇時の利息負担を軽減する戦略も有効です。

住宅ローンの見直し（借り換え）を検討している人へのアドバイス

1. 借り換えメリットの確認：
   • 一般的に、現在のローンと借り換え先の金利差が0.3%以上あり、残りの返済期間が10年以上、借入残高が1,000万円以上であれば、借り換えメリットが出やすいとされています。
   • 現在の返済中の金利が上昇傾向にある一方で、借り換え先の金利（特にネット銀行など）は比較的低水準を維持しているため、借り換えメリットは依然として十分に出る水準です。モゲチェックのデータでは、平均借り換えメリット額が約168万円と報告されています。
2. 金利タイプ切り替えの検討：
   • 現在変動金利で借り入れている方で、将来の金利上昇リスクに不安を感じる場合は、固定金利への借り換えを検討する良い機会かもしれません。返済額が増える可能性はありますが、金利変動への不安が解消され、長期的な資金計画の安定につながります。
   • ただし、現状は変動金利と固定金利の金利差が過去最大に開いているため、固定に切り替えるとその分当初の返済額が重くなることを理解しておく必要があります。どこまでを「安心のためのコスト」として許容できるかが判断の分かれ道となります。
3. 諸費用を含めた総コストで比較：
   • 借り換えには、新たな事務手数料、保証料、登記費用などの諸費用がかかります。これらの諸費用を含めた上で、総返済額がどれだけ削減できるかを総合的に判断しましょう。
4. 専門家への相談：
   • 住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することで、自身の状況に最適な金利タイプや金融機関を客観的に判断する手助けが得られます。
   • モゲチェックなどのオンラインサービスを利用して、複数の銀行のローンを比較したり、借り換えシミュレーションを行ったりすることも有効です。