MENU

【最新】住宅ローン金利（変動・固定）各社比較と今後の予測（2026年08月19日更新）

住宅ローン金利
  • URLをコピーしました！
本日の日本における住宅ローン金利は、変動金利が一部のネット銀行で上昇したものの、メガバンクや地方銀行では概ね横ばいを維持しています。一方、長期金利の上昇を受け、固定金利、特にフラット35を含む全期間固定金利はほぼ全ての金融機関で引き上げられました。日銀は6月に政策金利を1.0%に引き上げ、今後も経済・物価・金融情勢に応じて追加利上げを行う方針を示しており、特に変動金利については将来的な上昇リスクへの備えが重要です。長期金利の動向や日銀の金融政策、そして個人の返済計画を踏まえた慎重な金利選択が求められます。
目次

1. 主要銀行（ネット銀行、メガバンク、地方銀行など）の最新金利（変動・固定）の比較・特徴

  • 【誰向け？】住宅ローンの新規借り入れを検討している方、現在の住宅ローンの借り換えを検討している方
  • 【影響度】★★★★★
  • 【今すぐできる対策】複数の金融機関の最新金利情報を比較し、自身の返済計画に合った金利タイプを検討してください。

2026年8月現在の日本の住宅ローン金利は、変動金利と固定金利で異なる動向を見せています。

変動金利の動向

2026年8月、変動金利は一部のネット銀行（ドコモSMTBネット銀行や楽天銀行など）で引き上げが見られました。ドコモSMTBネット銀行は年0.250％、楽天銀行は年0.043％引き上げています。一方、メガバンクや地方銀行では前月から横ばいを維持しているところが多い状況です。ただし、6月の日銀による利上げ（政策金利を0.75%から1.0%へ引き上げ）の影響が、まだ全ての銀行に反映されているわけではなく、今後順次引き上げられる見込みです。

* 主な変動金利（2026年8月時点、新規借り入れ最優遇金利の一部）
* SBI新生銀行：年0.990%（パワースマート住宅ローン・全疾病保障）
* りそな銀行：年0.950%（変動金利・一般団信）
* 三菱UFJ銀行：年0.945%
* みずほ銀行：年1.025%
* 三井住友銀行：年1.275%
* 横浜銀行：年0.945%（住宅ローン 融資手数料型金利プラン（借り換え）変動）

多くのネット銀行では依然として低金利を提供しており、例えばSBI新生銀行は全疾病保障付きで年0.990%の金利を提供しています。メガバンクの変動金利（メガバンク平均）は1.082％となっています。

固定金利の動向

固定金利は、長期金利の上昇を背景に、主要銀行のほぼ全てで引き上げられました。特にフラット35は、モゲチェックが集計を開始した2018年1月以降で最高水準の3.290％（借入期間21年以上35年以下）を記録しています。

* 主な固定金利（2026年8月時点、新規借り入れ最優遇金利の一部）
* フラット35：年3.290%
* 10年固定金利（メガバンク平均）：3.780％
* 三菱UFJ銀行：10年固定3.59%、20年固定4.36%
* 三井住友銀行：10年固定3.65%、20年固定4.15%
* みずほ銀行：10年固定3.35%、20年固定4.10%

現在の金利水準では、変動金利とフラット35の金利差は2.21％と過去最大に拡大しており、固定金利が上昇する中で変動金利の相対的な優位性が依然として大きい状況です。

参照元：

2. 現在の金利市場のトレンド（日銀の動向、債券市場の影響など）

  • 【誰向け？】住宅ローンの金利選択に迷っている方、日銀の金融政策に関心がある方
  • 【影響度】★★★★★
  • 【今すぐできる対策】日銀の金融政策決定会合の結果や長期金利の動向に注目し、金利上昇リスクへの意識を高めてください。

現在の金利市場は、日本銀行の金融政策の正常化と長期金利の上昇が主要なトレンドとなっています。

日銀の金融政策動向

日本銀行は、2026年6月の金融政策決定会合で政策金利を0.75%から1.0%へ引き上げました。これは1995年以来、約31年ぶりの高水準です。続く7月会合では政策金利を据え置いたものの、日銀は2026年度後半以降の物価上昇率が2％をはっきりと上回ると予想しており、現在の金融環境はなお緩和的であるとして、経済・物価・金融情勢に応じて今後も政策金利を引き上げていく方針を維持しています。日銀は1.0%を「到達点」とはしておらず、引き続き政策金利を引き上げて金融緩和の度合いを調整していく姿勢を示しています。

債券市場の影響

固定金利の指標となる長期金利（主に10年物国債の利回り）は上昇基調を強めており、2026年8月17日には一時2.930％、18日には一時2.945%をつけ、約30年ぶりの高い水準を記録しました。この長期金利の上昇は、日銀の追加利上げ観測、物価上昇への警戒、政府の財政悪化懸念、そして海外金利の影響が背景にあるとされています。

長期金利が上がると、新しく借りる固定型住宅ローンの金利には上昇圧力がかかります。また、世界最大の米国債の海外保有国である日本が、自国の金利上昇によって資金を国内に引き戻す動きに傾けば、その影響はニューヨークの債券市場を経由して、日本の住宅ローン金利、企業の調達コスト、株式のバリュエーションへと戻ってくるとの指摘もあります。

参照元：

3. 【今後の予測】今後金利はどのように推移するか（変動・固定それぞれの見通し）

  • 【誰向け？】将来の金利変動リスクに備えたい方、住宅ローンの借り入れ・借り換え時期を検討している方
  • 【影響度】★★★★★
  • 【今すぐできる対策】変動金利を選ぶ場合は、金利上昇に備えた返済計画（繰り上げ返済や資産形成）を立て、固定金利を選ぶ場合は、今後の金利動向を注視し、最適なタイミングを見極めましょう。

今後の金利予測は、日銀の金融政策と国内外の経済情勢に大きく左右されます。全体としては、上昇圧力が継続すると考えられます。

変動金利の見通し

日銀は6月に政策金利を1.0%に引き上げ、今後も経済・物価・金融情勢に応じて政策金利を引き上げていく方針を示しています。モゲチェックの予想では、年内に政策金利を1.25％へ引き上げ、その後も段階的に利上げを進めた場合、2027年頃に1.5％程度まで上昇する可能性があるとされています。

変動金利は、日銀の政策金利（短期金利）に連動する短プラに影響を受けるため、日銀の追加利上げがあれば、それに伴い上昇する可能性が高いです。多くの金融機関では、6月の日銀利上げの影響が2026年10月を経て2027年1月返済分から反映される見込みです。

ただし、変動金利には「5年ルール」や「125%ルール」といった急激な返済額上昇を抑制する仕組みがあります。5年ルールは5年間は返済額が変わらず、125%ルールは金利が大きく上昇しても月々の返済額の上昇率が125%が上限となるものです。しかし、ソニー銀行やSBI新生銀行、PayPay銀行などのネット銀行系にはこれらのルールがない場合もあり、金利が上昇した場合に即座に返済額が変わるため注意が必要です。

固定金利の見通し

固定金利は長期金利（10年物国債利回り）に連動します。日本の長期金利は、日銀の追加利上げ観測や物価上昇への警戒、政府の財政悪化懸念などから、今後も上昇圧力がかかると見られています。一部の専門家は、原油高や海外での長期金利上昇が続く状況下では、10年国債利回りが3%を超えるケースも想定しておく必要があると指摘しています。

フラット35の金利は、その指標となる「支援機構債券」の金利に連動しており、直近の機構債表面利率は上昇傾向にあります。そのため、フラット35の金利も引き続き高水準で推移するか、さらに上昇する可能性があります。

全体として、住宅ローン金利は2004年頃まで下がり続けていましたが、日銀の金融政策変更に伴い現在は上昇基調が続いています。長期的に見ればまだ低水準にあるとの見方もありますが、上昇リスクは確実に高まっている状況です。

参照元：

4. これから住宅ローンを組む人・見直しを検討している人への具体的なアドバイス

  • 【誰向け？】住宅購入を考えている方、既に住宅ローンを組んでいて金利見直しや借り換えを検討している方
  • 【影響度】★★★★★
  • 【今すぐできる対策】金利タイプを慎重に選び、団信保障の内容も確認し、可能な限り低い金利のローンを選択してください。また、借り換えも有効な選択肢です。

現在の金利市場のトレンドを踏まえ、これから住宅ローンを組む方、または見直しを検討している方へのアドバイスは以下の通りです。

金利タイプの慎重な選択

金利は上昇基調にあるため、「低金利が続く前提」での住宅ローン選びは通用しなくなってきています。

* **変動金利を選ぶ場合:**
* 現在の返済額を抑えたい方には変動金利が有力な選択肢ですが、今後の金利上昇リスクを考慮する必要があります。
* 金利が年0.25％程度上昇した場合も想定して、返済計画に余裕があるか確認することが重要です。
* 「5年ルール」や「125%ルール」の有無を確認し、金利上昇時の返済額変動リスクを理解しておきましょう。これらのルールがないネット銀行では、金利上昇時に即座に返済額が変わる可能性があります。
* 繰り上げ返済や資産運用を通じて、金利上昇に備える自己資金を準備することも検討してください。

* **固定金利を選ぶ場合:**
* 将来の返済額を確定させたい方や、収入が安定しにくい方（自営業・フリーランスなど）、育児・介護などで今後の支出増が見込まれる方には固定金利が適しています。
* 足元では金利が上昇していますが、長期的に見ればまだ低水準であるという見方もあります。
* 固定期間選択型を選ぶ場合は、期間終了後の金利を見据えて、無理のない返済計画を立てましょう。

団信保障の充実度も考慮する

金利だけでなく、団信（団体信用生命保険）保障の充実度も重要な選定ポイントです。銀行によって加入できる疾病保障付き団信の種類や、上乗せ金利の有無が異なります。例えば、がん保障付き団信でも無料で加入できる銀行もあれば、年0.1〜0.2％の上乗せが必要な銀行もあります。表面金利が少し高くても、疾病保障を考慮すると実質的に低い金利と判断できるケースもあります。

借り換えの検討

すでに住宅ローンを借り入れている方も、金利見直しのチャンスがあります。
* 現在利用中の変動金利が年1.2%以上の方は、借り換えによって総返済額を大きく削減できる可能性があります。
* 固定特約期間が終了する際に、以前より高い金利が適用され返済額が上昇する可能性があるため、借り換えを検討したほうが良いでしょう。
* 全期間固定金利を利用中の方も、現在の金利相場を確認し、さらに低い固定金利への借り換えで返済額を節約できる可能性があります。

複数の金融機関を比較検討する

住宅ローン金利は金融機関によって異なるため、複数の金融機関の最新金利情報を比較し、自身のライフプランに合ったローンを選ぶことが最も重要です。手数料や保証料なども含めた「実質金利」で比較検討すると良いでしょう。

参照元：

  • <a href="https://vertexaisearch.cloud.google.com/grounding-api-
住宅ローン金利
よかったらシェアしてね！
  • URLをコピーしました！

この記事を書いた人

kusakaのアバター kusaka

関連記事

目次