【最新】住宅ローン金利（変動・固定）各社比較と今後の予測（2026年08月21日更新）

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エグゼクティブサマリー

2026年8月21日現在、日本の住宅ローン市場は大きな転換期を迎えています。日銀の金融政策変更により、2026年6月に政策金利が0.75%から1.0%へ引き上げられ、今後も追加利上げ観測が高まっています。これを受け、主要銀行の固定金利はほぼ全面的に上昇し、特に10年固定金利（メガバンク）は3.780%、フラット35は3.290%と過去最高水準に達しました。変動金利も一部ネット銀行やメガバンクで引き上げられ始めており、2027年1月以降の返済分からさらなる上昇が見込まれています。変動金利と固定金利の金利差は過去最大級に拡大しており、住宅ローン選びには一層の慎重さが求められます。金利上昇リスクに備え、自身のライフプランに合った金利タイプを選択し、余裕を持った返済計画を立てることが重要です。

1. 主要銀行（ネット銀行、メガバンク、地方銀行など）の最新金利（変動・固定）の比較・特徴

【誰向け？】これから住宅ローンを組むことを検討している方、現在の住宅ローンの金利タイプを見直したい方。
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2026年8月現在、日本の主要金融機関の住宅ローン金利は、変動金利と固定金利の双方で上昇傾向にあります。特に固定金利の上昇が顕著であり、変動金利との差が過去最大級に拡大している点が特徴です。

1-1. 変動金利の動向と主要銀行の金利

変動金利は、日本銀行の政策金利に影響を受ける短期金利に連動して決まります。2026年6月の日銀による政策金利引き上げ（0.75%から1.0%）の影響が、各銀行の変動金利に徐々に反映され始めています。

ドコモSMTBネット銀行と楽天銀行が変動金利を引き上げました。
UI銀行は、2026年8月の変動金利で0.845％と低い水準を提供しています。
三菱UFJ銀行は0.945％。
りそな銀行は0.95%。
SBI新生銀行は0.990%。
みずほ銀行は1.025%ですが、2027年1月返済分から1.275%へ上昇する見込みです。
イオン銀行は1.04%。
三井住友銀行は1.275%。

主要都市銀行の変動金利（中央値）は1.200%となっており、メガバンクの変動金利平均は1.082%です。今後、他の銀行でも変動金利の引き上げが順次見込まれるため、現在の適用金利だけでなく、将来的な上昇も考慮して選ぶ必要があります。

1-2. 固定金利の動向と主要銀行の金利

固定金利は、10年物国債に代表される長期金利の影響を直接受けます。長期金利の上昇を背景に、主要銀行の固定金利はほぼ全面的に引き上げられました。

住宅金融支援機構が提供するフラット35の2026年8月の最頻金利は3.290％となり、モゲチェックが統計を開始した2018年1月以降の最高水準を記録しています。
10年固定金利（メガバンク）のモゲチェック住宅ローン金利インデックスは3.780％となっています。

個別の金融機関では、2026年7月時点のデータとして、PayPay銀行の10年固定金利が2.87％、auじぶん銀行が3.021％、SBI新生銀行が3.05％、みずほ銀行が3.35％、三菱UFJ銀行が3.59％、三井住友銀行が3.65％、りそな銀行が3.795％などとなっています。

1-3. ネット銀行、メガバンク、地方銀行の特徴

ネット銀行：一般的に低金利を提供する傾向がありますが、手続きを自身で行う必要があることが多いです。UI銀行やPayPay銀行、SBI新生銀行などが含まれます。
メガバンク：圧倒的な知名度と全国的な支店網、多様な商品ラインナップが特徴です。対面相談も可能で、総合的な金融サービスを提供します。三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行などが挙げられます。
地方銀行：地域密着型で、特定のエリアにおいて手厚いサービスや独自の優遇金利を提供することがあります。ネット銀行やメガバンクが苦手な方には、地方銀行も選択肢の一つとなります。

2. 現在の金利市場のトレンド（日銀の動向、債券市場の影響など）

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現在の日本の金利市場は、日本銀行の金融政策の転換と国内外の経済情勢に強く影響されています。

2-1. 日本銀行の金融政策の動向

日本銀行は、2024年3月のマイナス金利政策解除を皮切りに、金融緩和の正常化を進めています。

2025年12月には政策金利を0.5%から0.75%へ引き上げ。
そして、2026年6月16日の金融政策決定会合では、政策金利を0.75%から1.0%へとさらに引き上げました。これは1995年9月以来、約31年ぶりの水準です。
日銀は、基調的な物価上昇率が2％に近づいていると判断しており、今後も経済・物価・金融情勢に応じて政策金利を引き上げ、金融緩和の度合いを調整していく方針を示しています。
市場では、2026年9月または10月にさらなる追加利上げが行われるとの観測が高まっています。これは、7月末の日米協調による円買い介入がきっかけとなり、「日銀も政府と歩調を合わせ、早期利上げに動くのではないか」との見方が広がったためです。
日銀の金融政策決定会合は年に8回開催され、その結果は金融市場に大きな影響を与えます。

2-2. 債券市場（長期金利）の影響

住宅ローンの固定金利に影響を与える長期金利も、上昇圧力が強まっています。

2026年8月18日には、長期金利の指標となる新発10年国債の利回りが一時2.945%に達し、1996年9月以来およそ30年ぶりの高水準を記録しました。
この長期金利上昇の背景には、日銀の早期利上げ観測に加え、高市早苗政権の拡張的な財政運営に対する財政悪化懸念、そして中東情勢悪化に起因する原油高とインフレへの警戒があると指摘されています。
長期金利は、将来の経済や金融政策の見通しといった「市場の期待値」を反映して日々変動するため、日銀の政策金利に先行して上昇・下落することがあります。

変動金利の基準となる短期プライムレートは、2024年9月以降に上昇を始めており、2025年12月に政策金利が上がった分は、2026年4月以降の住宅ローンの変動金利に影響する見通しです。また、2026年6月の利上げは、多くの金融機関で2027年1月返済分から反映される見込みです。

3. 【今後の予測】今後金利はどのように推移するか（変動・固定それぞれの見通し）

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日銀の金融政策正常化と国内外の経済情勢を考慮すると、今後の金利は上昇傾向で推移すると予測されます。

3-1. 変動金利の見通し

変動金利は今後も緩やかに上昇していくと予想されています。

日銀は基調的な物価上昇率が2％に近づいていることから、今後も政策金利を引き上げていく方針です。
市場では、2026年9月または10月にさらなる追加利上げが行われるとの見方が強まっています。三井住友DSアセットマネジメントは、政策金利が2027年6月までに1.75%に到達すると予測しています。
もし政策金利が0.25%ポイント引き上げられた場合、住宅ローンの変動金利は1.25%前後まで上昇する可能性が指摘されています。
ただし、日本の経済状況を鑑みると、米国のよう極端な金利上昇（3～5%）は考えにくく、多くの専門家は1～2%程度の上昇にとどまると予測しています。
現状、変動金利は固定金利に比べて低い水準にあり、両者の金利差は拡大しているため、相対的な優位性は引き続き大きいと見られています。しかし、金利上昇リスクは常に意識しておく必要があります。

3-2. 固定金利の見通し

固定金利は、長期金利の動向に連動するため、引き続き上昇圧力にさらされると見られます。

日銀の早期利上げ観測や財政悪化懸念、原油高とインフレへの警戒感から、長期金利はすでに大きく上昇しています。
三井住友DSアセットマネジメントは、原油高などの状況下で10年国債利回りが3%を超えるケースも想定しておく必要性があるとしています。
固定金利は借り入れ時点で完済までの金利と返済額が確定するため、金利上昇局面においては返済額が変わらないという大きなメリットがあります。しかし、現在の水準は変動金利よりも高めであり、この高い金利が全期間固定される点はデメリットとなる可能性もあります。

4. これから住宅ローンを組む人・見直しを検討している人への具体的なアドバイス

【誰向け？】住宅購入を控えている方、現在変動金利でローンを返済しており、今後の金利上昇が不安な方。
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【今すぐできる対策】「借り過ぎない」ことを最優先し、手元資金を厚く持つことで、予期せぬ金利上昇にも対応できる柔軟性を確保しましょう。

金利が上昇傾向にある現在の状況で住宅ローンを組む、または見直しを検討する際には、以下の点を考慮し、慎重な判断が必要です。

4-1. これから住宅ローンを組む人へのアドバイス

新規で住宅ローンを借り入れる際には、現在の金利だけでなく、将来の金利変動リスクを十分に考慮することが不可欠です。

金利上昇リスクの想定：変動金利を選ぶ場合、今後年0.25%程度金利が上昇した場合でも返済を続けられるか、シミュレーションをして確認しましょう。また、政策金利が1.5%を超え、2%前後まで上昇するリスクシナリオも想定しておくことが大切です。
変動金利と固定金利の特性理解：
- 変動金利：当初金利が低いメリットがある反面、金利上昇リスクを伴います。繰り上げ返済などで元金を積極的に減らせる資金的な余裕がある方に向いています。
- 固定金利：金利上昇の影響を受けない安心感がありますが、現時点では変動金利よりも高い水準で固定されます。家計の支出が不安定で、返済額の安定性を重視する方におすすめです。
借り過ぎない計画：将来の金利上昇に備え、借り過ぎを避け、生活防衛資金を確保した上で、余裕のある返済計画を立てることが何よりも重要です。
「5年ルール」「125%ルール」の過信は禁物：変動金利には急激な返済額の増加を抑える仕組み（5年ルール・125%ルール）を導入している金融機関が多いですが、これが適用されている間も利息は増え続けているため、過信せず、繰り上げ返済などを検討しましょう。
総合的な比較検討：金利の数値だけでなく、団体信用生命保険（団信）の内容、事務手数料、保証料、そして審査条件なども含めて、複数の金融機関を総合的に比較検討することが大切です。例えば、三井住友銀行やイオン銀行など、多様な団信特約を提供している銀行もあります。

4-2. 見直し（借り換え・固定金利への変更）を検討している人へのアドバイス

現在住宅ローンを利用している方の約75%が変動金利型を選んでおり、金利上昇局面ではリスク管理が重要になります。

借り換えの検討：現在よりも低い金利のローンへの借り換えは、総返済額を削減する有効な手段です。特に、現在の金利が市場金利よりも高くなっている場合は、積極的に検討すべきです。
固定金利への変更：変動金利から固定金利への変更は、今後の金利上昇リスクを回避する手段となります。しかし、固定金利は変動金利よりも高い水準で固定されるため、メリット・デメリットを慎重に比較検討し、自身の返済計画に合うかを見極める必要があります。
キャッシュフローの把握：金利が変動した場合に、家計のキャッシュフローにどのような影響があるか、詳細なシミュレーションを行いましょう。
専門家への相談：住宅ローンの見直しは複雑な要素が絡むため、必要に応じてファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーなどの専門家に相談し、自身の状況に最適な選択肢を見つけることをお強くお勧めします。

住宅ローンは長期にわたる返済です。常に最新の金利情報を収集し、ご自身のライフイベントや経済状況に合わせて柔軟な対応ができるよう、計画的に進めていきましょう。

【情報ソース】

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この記事を書いた人

kusaka