【最新】住宅ローン金利（変動・固定）各社比較と今後の予測（2026年07月01日更新）

1. 主要銀行（ネット銀行、メガバンク、地方銀行など）の最新金利（変動・固定）の比較・特徴

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2026年7月1日現在、日本の主要金融機関が提供する住宅ローン金利は、日銀の金融政策と市場の動向を反映し、変動金利と固定金利で異なる動きを見せています。

変動金利の動向

変動金利は、短期プライムレート（短プラ）に連動し、日銀の政策金利に大きく影響を受けます。日銀が2024年3月にマイナス金利政策を解除して以降、段階的に政策金利を引き上げており、2026年6月には政策金利が1.0%に達しました。

この日銀の動きを受け、一部のネット銀行では2026年7月から変動金利の基準金利を引き上げました。PayPay銀行などが先行して金利を上昇させており、他の多くの金融機関も2026年11月までには同様の引き上げを行うと予想されています。

現在の最優遇金利水準を見ると、ネット銀行を中心に低金利競争が続いており、以下の水準が確認できます。

• UI銀行：年0.845%
• auじぶん銀行：年0.930% (価格.comによると、50歳以下一般団信適用で年0.930%～年1.080%)
• 三菱UFJ銀行：年0.945%
• 三菱UFJ信託銀行：年0.945%
• りそな銀行 / 埼玉りそな銀行：年0.950%
• 住信SBIネット銀行：年0.95% (物件価格の80%以下でお借入れの場合) 住信SBIネット銀行 金利一覧
• SBI新生銀行：年0.990% (パワースマート住宅ローン)

変動金利の大きな特徴は、金利が比較的低く設定されている点です。また、「5年ルール」や「125%ルール」といった急激な返済額増加を抑制する仕組みを設けている銀行も多く、利用者保護の観点から一定の配慮がなされています。

固定金利の動向

固定金利は、長期金利（主に10年物国債利回り）に連動して決まります。近年、日銀による国債買い入れの縮小などにより長期金利は上昇基調にあり、固定金利も上昇傾向が続いていました。

2026年7月は、これまでの急激な上昇から一転、全体的に落ち着きを見せ、一部の銀行では小幅な引き下げを実施しています。

代表的な固定金利の例は以下の通りです。

• フラット35：年3.140% (ダイヤモンド不動産研究所では3.100%と予想後、3.14%であったと記載)
• 住信SBIネット銀行 (35年固定)：年3.579%
• PayPay銀行 (35年固定)：年3.640%
• みずほ銀行 (35年固定)：年3.840%

10年固定金利は、多くの金融機関で3%台が主流となっており、一部ネット銀行では2%台も見られますが、フラット35の金利水準と接近する傾向にあります。

固定金利は、借り入れ時に金利が確定し、返済期間中の金利変動リスクがないため、返済計画の安定性を重視する方に適しています。

2. 現在の金利市場のトレンド（日銀の動向、債券市場の影響など）

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現在の日本の金利市場は、日本銀行の金融政策の正常化と、それに伴う債券市場の動きが最も大きなトレンドとなっています。

日銀の金融政策動向

日本銀行は、長らく続いた異次元金融緩和政策から転換し、金融政策の正常化を進めています。2024年3月にはマイナス金利政策を解除し、同年7月には政策金利を0.25%に引き上げました。その後も利上げを継続し、2025年1月には0.50%、同年12月には0.75%、そして2026年6月には1.0%へと、段階的な政策金利の引き上げを実施しています。

日銀が利上げを進める背景には、物価上昇と賃上げの動きが伴う「良いインフレ」の定着を目指す意図があります。現在の実質金利（名目金利からインフレ率を差し引いた数値）は依然として低い水準にあり、日銀はさらなる金融正常化に向けた追加利上げを模索しているとの見方が有力です。

債券市場の影響

住宅ローンの固定金利は、日本の長期金利（10年物国債利回り）に強く連動します。日銀の金融緩和政策からの転換、特に国債買い入れの縮小は、長期金利の上昇圧力となっています。

2026年6月現在、長期金利は2.7%前後で推移しており、中東情勢の緊迫化による原油価格の高止まりがインフレ懸念を強め、長期金利の上昇基調を支えています。 これにより、フラット35の金利や民間の10年固定金利も上昇し、両者の金利差が縮小する現象が見られます。

今後も物価の動向や海外経済情勢によっては、長期金利がさらに上昇する可能性があり、固定金利型住宅ローンに影響を与えるでしょう。

3. 【今後の予測】今後金利はどのように推移するか（変動・固定それぞれの見通し）

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2026年後半から2028年にかけて、住宅ローン金利は全体的に上昇傾向が続く可能性が高いと予測されます。

変動金利の見通し

変動金利は、日銀の政策金利に連動性が高いため、日銀が金融正常化の動きを継続する限り、上昇が避けられないでしょう。

• 短期的予測 (2026年後半)：2026年6月の日銀の利上げ（政策金利1.0%）を受けて、一部銀行ではすでに7月から変動金利を引き上げていますが、他の銀行も2026年11月までには年0.25%程度引き上げる見込みです。
• 中長期的予測 (2027年以降)：有力なシナリオとして、日銀が「半年ごとに0.25%」のペースで利上げを続けた場合、2027年末までに政策金利が1.75%に達する可能性が指摘されています。これに伴い、住宅ローンの変動金利も2028年の早い時期には2%台に上昇する可能性が高いと予測されています。 また、現状で多くの銀行の変動金利の店頭金利が3%台であることを考慮すると、最優遇金利も今後3%台に上昇する可能性も十分にあり得ます。

固定金利の見通し

固定金利は、長期金利（10年物国債利回り）の影響を強く受けるため、今後の長期金利の動向が鍵となります。

• 短期的予測 (2026年後半)：2026年7月は一旦落ち着きを見せましたが、インフレ懸念や日銀による国債買い入れの縮小、海外金利の動向などにより、長期金利は引き続き緩やかな上昇トレンドが続く可能性が高いと見られています。
• 中長期的予測 (2027年以降)：日銀が金融正常化を進める中で、固定金利も緩やかな上昇トレンドを維持する可能性が高いでしょう。政府の国債増発の動きなどがあれば、さらに上昇圧力が強まることも考えられます。

総合的に見ると、今後しばらくは「金利のある時代」への移行が続き、変動・固定ともに上昇基調が続く可能性が高いと言えます。ただし、金利の上昇ペースや程度は、経済状況や日銀の判断によって変動する可能性があるため、最新情報の収集が不可欠です。

4. これから住宅ローンを組む人・見直しを検討している人への具体的なアドバイス

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これから住宅ローンを組む人へのアドバイス

金利上昇局面にある現在、これから住宅ローンを組む方には以下の点を強くお勧めします。

• 金利上昇シミュレーションの徹底：変動金利を選ぶ場合は、将来金利が1%～2%上昇した場合の毎月返済額を必ずシミュレーションし、無理なく返済できるかを確認しましょう。 各金融機関のウェブサイトや住宅ローン比較サイトで簡単に試算が可能です。
• 借り入れ金額の抑制：金利が上昇すれば、総返済額も増加します。頭金を多く用意したり、物件価格を慎重に選んだりするなど、可能な限り借り入れ金額を少なくする工夫が重要です。
• 金利タイプの慎重な選択：
  • 変動金利が向いている人：金利上昇リスクを許容できる十分な資金的余裕がある方、または数年内に繰り上げ返済や完済を予定している方。 ただし、急激な金利上昇には「5年ルール」「125%ルール」があっても元金が減りにくくなるリスクも考慮が必要です。
  • 固定金利が向いている人：将来の金利上昇による返済額増加の不安を避けたい方、毎月の返済額を一定に保ちたい方。
• 実質金利での比較：金利だけでなく、融資手数料や保証料、団体信用生命保険の費用など、諸費用を含めた「実質金利」で比較検討することが重要です。
• 団体信用生命保険の充実度：万が一に備え、がん保障や3大疾病保障など、充実した団体信用生命保険（団信）を比較検討しましょう。保障内容によっては金利が上乗せされる場合があるため、費用対効果も考慮が必要です。

住宅ローンの見直し（借り換え）を検討している人へのアドバイス

現在住宅ローンを返済中で、借り換えや金利タイプの見直しを検討している方は、以下の点をチェックしましょう。

• 借り換えメリットの判断基準：一般的に、以下の条件が揃うと借り換えのメリットが出やすいとされています。
  • 現在の金利と借り換え先の金利差が0.3%以上ある。
  • ローン残高が2,000万円以上ある。
  • 残りの返済期間が10年以上ある。
• 借り換えの最適なタイミング：
  • 変動金利上昇の兆候が見られる前：変動金利から固定金利への借り換えを検討する良いタイミングです。
  • 固定期間終了時：固定金利型のローンで固定期間が終了する際は、新たな金利タイプを選択する絶好の機会です。
  • ライフイベントの前：転職や独立など、収入や信用情報に影響が出る可能性があるライフイベントの前に行うのが賢明です。
• 諸費用を含めた総返済額の比較：借り換えには、新たなローンの手数料、登記費用、既存ローンの繰り上げ返済手数料など、様々な諸費用がかかります。これらの費用を含めた「総返済額」で、借り換え後のメリットを正確に試算しましょう。
• 金利タイプや団信の見直し：借り換えを機に、自身のリスク許容度やライフプランに合わせて金利タイプを見直したり、団信の保障内容をより手厚いものに変更したりすることも可能です。
• 借り換えを避けるべきケース：ローン残高が少ない（500万円以下）、残りの返済期間が短い（5年未満）、金利差が0.5%未満の場合などは、借り換えのメリットが薄く、諸費用で損をする可能性があります。また、数年以内に売却や住み替えを予定している場合も、借り換えのメリットを享受できない可能性が高いため注意が必要です。

いずれの場合も、複数の金融機関でシミュレーションを行い、信頼できるファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーに相談して、自身の状況に最適な選択をすることが成功への鍵となります。