【最新】住宅ローン金利（変動・固定）各社比較と今後の予測（2026年07月04日更新）

主要銀行（ネット銀行、メガバンク、地方銀行など）の最新金利（変動・固定）の比較・特徴

• 【誰向け？】これから住宅ローンを新規で検討している方、現在の住宅ローンの金利タイプを見直したい方。
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】複数の金融機関の金利情報を比較し、ご自身の返済計画に合う金利タイプを検討しましょう。特にネット銀行は低金利傾向にあります。

2026年7月現在、日本の主要金融機関の住宅ローン金利は、日本銀行の金融政策転換を背景に変動・固定ともに新たな局面を迎えています。ここでは、主要な金融機関の最新金利とそれぞれの特徴を比較します。

変動金利の動向と主要銀行の金利

変動金利は、日本銀行の政策金利に連動する短期プライムレートが指標となるため、日銀の利上げを受けて上昇傾向にあります。2026年6月の日銀による政策金利1.0%への引き上げ（約31年ぶりの高水準）を受け、PayPay銀行など一部のネット銀行では既に7月から変動金利の基準金利を引き上げています。他の金融機関も今年の8月から11月の間に年0.25%程度の金利引き上げを実施すると予想されています。

• メガバンク
  • 三菱UFJ銀行：変動金利 0.945％
  • 三井住友銀行：変動金利 1.275％
  • みずほ銀行：変動金利 1.025％
  • りそな銀行：変動金利 0.95％

  メガバンクは全国に支店があり対面相談が可能である点が特徴です。給与振込口座として利用している場合、新たな口座開設の手間が省けるメリットもあります。

• ネット銀行
  • SBI新生銀行：変動金利（半年型）0.990%（全疾病保障付き）
  • PayPay銀行：変動金利 1.33%
  • イオン銀行：変動金利 1.04％
  • ソニー銀行：変動金利 1.347％
  • auじぶん銀行：変動金利 1.134％（優遇適用時）

  ネット銀行は一般的にメガバンクよりも低金利を提供している傾向にあり、オンラインで手続きが完結できる手軽さや審査スピードの速さが魅力です。がん50%保障団信が無料で付帯するなどの保障の充実も評価されています。

• 地方銀行・その他
  • 地方銀行：変動金利は地域によって0.7%〜1.4%台と幅があります。
  • 労働金庫（ろうきん）：会員の場合、全国最安水準の金利が適用されることもあります。

  地方銀行や信用金庫は地域密着型で、個別の事情を考慮した柔軟な対応が期待できる場合があります。

固定金利の動向と主要銀行の金利

固定金利は、長期金利（10年物国債利回りなど）に連動して推移します。これまで上昇が続いていた固定金利は、2026年7月は一旦上昇が止まり、全体的にやや引き下げた銀行が多くなっています。しかし、長期金利の先高観は強く、今後も上昇する可能性が高いと見られています。

• メガバンク（10年固定金利）
  • 三菱UFJ銀行：10年固定 3.35％
  • 三井住友銀行：10年固定 3.50％
  • みずほ銀行：10年固定 3.20％
  • りそな銀行：10年固定 3.615％

  メガバンクの10年固定金利は、前月と比較して三菱UFJ銀行が引き上げ、みずほ銀行とりそな銀行が引き下げ、三井住友銀行は据え置きと対応が分かれています。

• フラット35（全期間固定金利）
  • 融資率9割以下・返済期間21年～35年の最低金利：3.14%（団信加入の場合）

  フラット35は、2026年7月は前月比0.07%引き下げとなり、一旦上昇が止まりました。 全期間固定型であるため、借り入れ時点で完済までの金利と返済額が確定し、返済計画が立てやすい点が最大のメリットです。子育て世帯向けの優遇制度や、物件の性能次第で金利引き下げが利用できる制度もあります。

_{（※上記金利は2026年7月1日または2026年7月3日時点の情報であり、金融機関の審査結果や条件によって変動する場合があります。最新の情報は各金融機関の公式サイトをご確認ください。）}

現在の金利市場のトレンド（日銀の動向、債券市場の影響など）

• 【誰向け？】住宅ローン金利の今後の方向性を理解し、適切な金利タイプを選びたいと考えている全ての方。
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】日銀の金融政策決定会合の発表や、長期金利の動向に関するニュースを定期的にチェックしましょう。

現在の金利市場は、日本銀行の金融政策の正常化と、それに伴う債券市場の動きが大きく影響を与えています。

日銀の金融政策動向

日本銀行は2024年3月のマイナス金利解除を皮切りに、金融緩和の正常化を進めています。2026年6月16日の金融政策決定会合では、政策金利を0.75%から1.0%へと引き上げました。政策金利が1.0%に達するのは、1995年9月以来、約31年ぶりのことです。 この利上げは、賃金と物価の好循環が想定通りに進んでいることや、円安と原油高による物価上昇圧力が背景にあります。

市場では、日銀が2026年12月には政策金利を1.25%へ再利上げする可能性、さらには2027年前半にかけて1.75%程度まで追加利上げを実施する可能性も指摘されています。また、利上げペースも従来の「半年に1回程度」から「四半期に1回程度」へ加速するとの見方もあります。

債券市場の影響と長期金利

住宅ローンの固定金利に大きな影響を与える長期金利（10年物国債の利回り）も上昇傾向にあります。2026年7月3日には、長期金利が一時29年ぶりの高水準となる2.81%まで上昇しました。これは、日銀の金融政策を巡る政府との連携への懸念や、経済財政運営の「骨太の方針」における財政拡張策への警戒などが背景にあるとされています。 また、2024年7月にはイールドカーブコントロール（YCC）政策が撤廃され、長期金利は市場で決定されることになりました。 この長期金利の上昇は、住宅ローンの固定金利に直接的な上昇圧力をかける要因となります。

【今後の予測】今後金利はどのように推移するか（変動・固定それぞれの見通し）

• 【誰向け？】住宅ローンを新規で検討している方、現在の金利タイプを継続するか見直すか悩んでいる方。
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】自身の返済能力とリスク許容度を再確認し、変動金利と固定金利それぞれのメリット・デメリットを十分に比較検討しましょう。

日銀の金融政策正常化と、それに伴う市場金利の上昇トレンドは、今後も継続すると見られています。変動金利と固定金利それぞれの見通しについて解説します。

変動金利の見通し

変動金利は、日銀の政策金利に連動する短期プライムレートの影響を強く受けます。日銀は「賃金上昇とインフレ」の好循環が続く限り、必要に応じて政策金利の引き上げを継続する方針を示しており、今後も緩やかな上昇が予測されます。

具体的には、2026年6月の日銀利上げを受けて、多くの金融機関は住宅ローンの変動金利を2026年10月には0.25%程度引き上げると予想されています。 夏頃にかけて変動金利が1.5%前後に上昇するとの予測もあり、このまま利上げが続けば2028年には変動金利が2%台に上昇する可能性も指摘されています。 変動金利の上昇リスクは当面続くでしょう。

固定金利の見通し

固定金利は長期金利（10年物国債利回り）に連動するため、長期金利の動向が鍵となります。2026年7月はフラット35が引き下げに転じるなど、一時的に落ち着きを見せていますが、長期金利は過去29年ぶりの高水準に達しており、今後のさらなる上昇圧力は根強いと見られます。

政府の財政拡張方針や世界情勢の不透明感なども長期金利の上昇要因となる可能性があり、今後の固定金利は下落傾向ではなく、さらに上昇する可能性が高いと見ておくべきでしょう。 特に、フラット35の金利は2025年後半から10年固定金利に接近し、場合によっては逆転する状況も見られます。

これから住宅ローンを組む人・見直しを検討している人への具体的なアドバイス

• 【誰向け？】住宅ローンの新規借入・借り換えを検討している全ての方、特に金利上昇リスクを懸念している方。
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】現状の家計状況と将来のライフプランを具体的に描き、金利上昇に耐えうる返済計画を複数パターンでシミュレーションしましょう。

金利のある世界への移行が進む中、住宅ローン選びはこれまで以上に慎重な判断が求められます。以下の点に留意し、最適な選択をしてください。

1. 変動金利と固定金利の特性を理解し、リスク許容度に応じた選択を

変動金利は現在のところ固定金利よりも低い水準にありますが、金利上昇リスクがあります。将来的に金利が上昇しても返済に余裕がある方や、短期間での完済を目指す方、金利動向を常にチェックできる方には有利になる可能性があります。

一方、固定金利は金利上昇リスクを回避でき、毎月の返済額が変わらないためライフプランが立てやすいというメリットがあります。収入が安定しにくい自営業の方や、子どもの教育費など将来の支出増が見込まれる方、返済の安心感を重視する方には固定金利が適しています。

【今すぐできる対策】

• 変動金利を選ぶ場合：
  • 「5年ルール」（金利が上昇しても5年間は返済額が変わらない）や「125%ルール」（見直し後の返済額が従来の125%を超えない）の適用有無を金融機関に確認しましょう。ただし、これらのルールは金利上昇時の返済額の急激な増加を抑えるものであり、未払利息が発生する可能性もある点に注意が必要です。
  • 金利が上昇した場合の毎月返済額をシミュレーションし、返済に無理がないか確認してください。
  • 余裕資金を準備し、繰り上げ返済を積極的に検討することで、金利上昇による総返済額の増加を抑制できます。
• 固定金利を選ぶ場合：
  • 現在の金利水準で将来の返済額が確定するため、安心して返済計画を立てられます。
  • フラット35など、全期間固定金利の商品も有力な選択肢となります。物件の性能や子育て世帯向けの優遇制度も確認しましょう。

2. 複数の金融機関を比較検討する

金利だけでなく、事務手数料、保証料、団信（団体信用生命保険）の保障内容など、諸費用を含めた「実質金利」で比較することが重要です。 ネット銀行は低金利傾向にあり、保障内容が充実しているケースも多いので、積極的に検討しましょう。

【今すぐできる対策】

• 複数の金融機関で事前審査を受け、実際の融資条件や適用金利を確認・比較しましょう。インターネットから手軽に事前審査ができる銀行も増えています。
• 金利優遇の条件（給与振込、公共料金の引き落とし、カード利用など）も確認し、ご自身が最大限優遇を受けられる金融機関を選びましょう。

3. 借り換え・見直しを検討している方へ

既に住宅ローンを借り入れている方も、金利上昇は他人事ではありません。特に変動金利型で借り入れている方は、今後の金利上昇によって返済額が増加するリスクがあります。

【今すぐできる対策】

• 現在の金利と最新の金利を比較し、借り換えによるメリットがあるかシミュレーションしてみましょう。
• 金融機関によっては、変動金利から固定金利への切り替えが可能な場合があります。このような選択肢があるか、事前に確認しておきましょう。

現在の金利市場は不確実性が高く、今後の金利動向を正確に予測することは困難です。だからこそ、ご自身のライフプランやリスク許容度に合わせて、最適な住宅ローンを選択するための情報収集と、専門家への相談が不可欠です。