【最新】住宅ローン金利（変動・固定）各社比較と今後の予測（2026年07月09日更新）

1. 主要銀行（ネット銀行、メガバンク、地方銀行など）の最新金利（変動・固定）の比較・特徴

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2026年7月現在、日本の住宅ローン金利は、日本銀行の金融政策の影響を大きく受けています。特に変動金利と固定金利では異なる動きが見られ、各金融機関も戦略的な金利設定を行っています。モゲチェックの「住宅ローン金利2026年7月の最新動向」やSUUMOの「2026年7月 住宅ローン金利一覧」などの情報に基づき、主要な銀行の金利動向を比較します。

変動金利

日本銀行が2026年6月に政策金利を1.0%に引き上げたことを受け、一部の銀行では変動金利が引き上げられました。特にPayPay銀行は先行して7月から基準金利を引き上げており、他の銀行も2026年8月から11月の間に年0.25%程度の金利を引き上げていくと予想されています.

主要な銀行の変動金利（最優遇金利）は以下の通りです。

• SBI新生銀行: 年0.990%（パワースマート住宅ローン（変動金利（半年型））・全疾病保障）
• 住信SBIネット銀行: 年0.950%（住宅ローン（対面相談コース/通期引下げプラン/自己資金20%以上）変動金利・3大疾病保障50%）
• りそな銀行: 年0.950%（りそな住宅ローン（変動金利）一般団信）
• 三菱UFJ銀行: 年0.945% (先月から据え置き)
• みずほ銀行: 年1.025% (先月から据え置き)
• 三井住友銀行: 年1.275% (先月から据え置き)
• 楽天銀行: 年1.5% (変動金利を引き上げ)
• イオン銀行: 年1.04％
• ソニー銀行: 年1.347% (変動金利を据え置き)
• auじぶん銀行: 年1.134%

変動金利は、日銀の政策金利である短期金利に連動して決まります。市場では、銀行間の獲得競争が落ち着き、期間限定の金利引下キャンペーンなどが大手銀行では実施されていない状況です.

固定金利

固定金利は、長期金利の動向に影響を受けます。2026年6月まで大幅な上昇を続けていた固定金利ですが、7月は全体的にやや引き下げた銀行が多く、上昇は一旦落ち着き、横ばいの状況となっています.

主要な銀行の固定金利（10年固定、全期間固定など）は以下の通りです。

• フラット35: 3.14%（融資率90%以下・7月度） (2026年7月のフラット35金利は、前月より引き下げられ3.100%と予想されていましたが、結果は3.14%でした)
• 三菱UFJ銀行（10年固定）: 年3.35% (先月から0.08%引き上げ)
• 三井住友銀行（10年固定）: 年3.50% (先月から据え置き)
• みずほ銀行（10年固定）: 年3.20% (先月から0.05%引き下げ)
• りそな銀行（10年固定）: 年3.615% (先月から0.13%引き下げ)
• ソニー銀行（10年固定）: 年2.751% (引き下げ)
• 楽天銀行（10年固定）: 年2.792% (引き上げ)

固定金利は、景気や物価の将来予測が反映されやすい長期金利に連動します. 6月まで大幅な上昇が続いていましたが、7月は一部引き下げも見られ、上昇は一旦落ち着いています.

2. 現在の金利市場のトレンド（日銀の動向、債券市場の影響など）

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現在の金利市場は、日本銀行の金融政策正常化への動きが最大の要因となっています.

日銀の動向

日銀は2024年3月にマイナス金利政策を解除して以降、段階的に金利の引き上げを進めています. 2026年6月には、金融政策決定会合で政策金利を0.75%から1.00%へと引き上げることを決定しました. これは1995年以来、約31年ぶりの高い水準です. 賃金と物価の好循環が想定通りに進み、株価も堅調に推移していることが、この判断を後押ししました.

市場では、年内の再利上げを予想する声も多く、次の利上げ時期を2026年12月と見ており、年内に政策金利が1.25%へ到達する可能性も残されています. 日銀は今後も「0.25%刻みの緩やかな利上げ」を継続し、2027年頃に政策金利1.5%を目指すでしょう.

債券市場の影響

日銀の利上げを受けて、長期金利も上昇傾向が続いています. 長期金利は、将来の物価や経済成長、財政への信頼度など、市場参加者の「長期的な見通し」を映す指標であり、10年物国債の利回りがその代表的な指標です.

固定金利型の住宅ローン、特に「フラット35」の金利は、この長期金利に連動する傾向があります. 長期金利が上昇すると、フラット35の資金調達源であるMBS（資産担保証券）の表面利率も連動して高く設定されるため、フラット35の金利も上昇します. 実際、2026年5月には一時2.80%まで上昇し、フラット35の金利は3.14%と3%台に突入しています.

変動金利は日銀の政策金利である短期金利の影響を直接受けるのに対し、固定金利は債券市場で決まる長期金利の影響を強く受けるため、金利タイプによって変動要因が異なります. 長期金利は、米国の金利動向にも間接的に影響を受け、米国債の金利が上がると日本国債の売却圧力が高まり、日本の長期金利上昇につながることもあります.

3. 【今後の予測】今後金利はどのように推移するか（変動・固定それぞれの見通し）

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今後の金利動向は、日銀の金融政策と世界経済の状況に大きく左右されますが、全体的には緩やかな上昇傾向が続くとの見方が有力です.

変動金利の見通し

変動金利は、日銀の政策金利に直接影響されます. 2026年6月の日銀の利上げ（政策金利1.0%）を受けて、一部の銀行ではすでに7月から変動金利が引き上げられ、他の銀行も年内に順次0.25%程度の引き上げを行うと予想されています.

市場では、日銀が2026年12月に追加利上げを行い、政策金利が1.25%に達する可能性も指摘されています. また、主要なシンクタンクの予測では、2026年中には政策金利が1.0%から1.5%に到達するとの見方もあります. このことから、変動金利は今後も緩やかに上昇していく可能性が高いでしょう.

ただし、過去の利上げ局面では、急激な引き上げは実体経済へのショックが大きいとして回避されてきました. 日銀も景気動向を見極めながら0.25%刻みで慎重に実施する方針を採ると考えられます. 変動金利の上昇リスクは存在するものの、固定金利との金利差は依然として大きく、変動金利の人気は継続する可能性が高いと見られています.

固定金利の見通し

固定金利は長期金利の動向を反映するため、日銀の金融政策だけでなく、海外経済情勢や政府の財政政策にも影響されます. 2026年7月は固定金利の上昇が一旦落ち着き、やや引き下げた銀行もありましたが、今後の見通しとしては、下落傾向ではなく、さらに上昇する可能性が高いと見ておいた方が良いでしょう.

高市政権の動向次第では、国債増発が懸念され、長期金利がさらに上がる可能性もあります. また、米国債の金利動向も日本の長期金利に影響を与えるため、米国の金融政策にも注目が必要です.

全期間固定型の「フラット35」は、すでに3%台に突入しており、変動金利に比べて高い水準となっています. 金利上昇局面では固定金利が先行して高くなりやすい特徴があるため、今後もこの傾向が続く可能性が高いです.

4. これから住宅ローンを組む人・見直しを検討している人への具体的なアドバイス

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金利タイプ選びのポイント

変動金利と固定金利にはそれぞれメリットとデメリットがあります.

• 変動金利: 現在のところ、固定金利に比べて低い金利が魅力です. しかし、日銀の金融政策次第では金利が上昇するリスクがあります. 金利上昇に耐えられる返済能力がある方、定期的に繰り上げ返済を検討している方、金利動向を常にチェックできる方に向いています. 多くの変動金利型住宅ローンには「5年ルール」（金利が変動しても5年間は月々の返済額が変わらない）や「125%ルール」（5年後の返済額見直し時に、返済額が前回の1.25倍を超えることはない）がありますが、これは返済額の急激な増加を抑える一方で、未払い利息が増える可能性もあるため注意が必要です.
• 固定金利: 金利が固定されるため、返済額が安定し、将来の返済計画を立てやすいというメリットがあります. 金利上昇リスクを避けたい方、家計の変動を避けたい方、長期的な安心感を重視する方に向いています. 現在は変動金利に比べて金利水準が高いですが、金利上昇が予想される局面では、変動リスクを回避できるという点で検討の価値があります.

どちらのタイプを選ぶかは、ご自身のライフプラン、リスク許容度、将来の収入見込みなどを考慮して慎重に判断することが重要です.

金利上昇に備える具体的なアクション

1. 複数の金融機関を比較検討する: わずかな金利差でも総返済額に大きな影響が出るため、複数の銀行の最新金利情報や手数料、団体信用生命保険の内容などを徹底的に比較しましょう. ネット銀行は一般的にメガバンクよりも低金利を提供する傾向がありますが、対面での相談を重視する場合はメガバンクや地方銀行も選択肢に入ります.
2. 繰り上げ返済を積極的に検討する: 金利が上昇する前に、余裕資金があれば繰り上げ返済を行うことで、元金と利息の負担を減らすことができます. 特に変動金利を利用している場合は、金利上昇に備えた有効な対策となります。
3. 借り換えを検討する: 現在の金利よりも低い金利で借りられる金融機関が見つかれば、借り換えも有効な選択肢です. 特に変動金利から固定金利への借り換えは、金利上昇リスクを回避する手段として考えられますが、金利が本格的に上昇する局面では、固定金利もさらに高い水準になっている可能性があるため、タイミングの見極めが重要です. 借り換えには諸費用もかかるため、総返済額でメリットがあるかどうかしっかりとシミュレーションしましょう。
4. 住宅ローンシミュレーションを積極的に活用する: 各金融機関のウェブサイトで提供されている住宅ローンシミュレーションツールを活用し、金利が0.5%や1%上昇した場合の返済額の変化、繰り上げ返済の効果などを具体的に把握しましょう.
5. ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談する: 複雑な金利市場の動向やご自身の家計状況に合わせた最適な住宅ローン選びは、専門知識を持つファイナンシャルプランナーに相談するのが最も確実です.

住宅ローンは人生で最も大きな買い物の一つです。最新の情報を収集し、多角的に検討することで、ご自身にとって最適な選択をしてください。