【最新】住宅ローン金利（変動・固定）各社比較と今後の予測（2026年06月24日更新）

日本の主要金融機関における最新住宅ローン金利の比較と特徴（2026年6月24日時点）

• 【誰向け？】これから住宅ローンを組む新規借入の方、または借り換えを検討している方全般
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• 【今すぐできる対策】複数の金融機関から事前審査を取り、最新の適用金利と優遇条件を比較検討しましょう。

2026年6月時点において、日本の住宅ローン金利は、変動金利と固定金利で異なる動向を見せています。特に固定金利は大幅な上昇が顕著です。

変動金利型住宅ローン

2026年6月の変動金利は、日本銀行の政策金利引き上げがあったにもかかわらず、多くの主要銀行で前月から据え置きとなっています。これは、変動金利の基準となる短期プライムレートへの反映に時間差があるためと考えられます。

• 主要金融機関の例（最優遇金利）：
  • PayPay銀行：年0.850%
  • SBI新生銀行：年0.990%
  • 三菱UFJ銀行：年0.945%

2026年春時点では、0.9%～1.1%台が中心となっており、2022年・2023年時点の0.2%～0.3%台という超低金利時代とは大きく様変わりしています。

固定金利型住宅ローン（10年固定・全期間固定など）

固定金利型住宅ローンは、長期金利（10年国債利回り）の上昇を背景に、2026年6月は前月から大きく上昇しました。大手銀行の10年固定金利は、前月比で0.1%～0.3%の幅で上昇し、2.9%～3.2%台が中心となっています。

• 主要金融機関の10年固定金利の例（最優遇金利）：
  • 三菱UFJ銀行：3.27% (+0.12%)
  • 三井住友銀行：3.50% (+0.25%)
  • みずほ銀行：3.25% (+0.30%)
  • りそな銀行：3.745% (+0.31%)
  • SBI新生銀行：2.800% (+0.15%)

全期間固定型の代表格であるフラット35（借入期間21～35年、団信あり、融資率9割以下）は、2026年6月に3.21%（または3.06%）となり、前月比で0.5%も上昇しています。これは現行制度となった2017年10月以降で初めて3%台を突破する水準です。固定金利はこれで11ヶ月連続の上昇となっており、過去最大級の上昇幅を記録しています。

ネット銀行とメガバンク・地方銀行の特徴

メガバンクは全国に支店を持ち、対面相談が可能な点が特徴です。経済基盤が強く、多様なニーズに対応した商品を提供しています。一方、ネット銀行は一般的に低金利を打ち出す傾向があり、PayPay銀行やSBI新生銀行などが変動金利で上位に位置しています。地方銀行もそれぞれの地域に根差したサービスを展開していますが、金利競争においてはメガバンクやネット銀行が優位に立つケースが多く見られます。

現在の金利市場のトレンド（日銀の動向、債券市場の影響など）

• 【誰向け？】住宅ローンの金利変動の背景を理解したい方、今後の金利動向を予測したい方
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日本銀行の金融政策動向

日本銀行は2026年6月15日・16日の金融政策決定会合において、政策金利を現在の0.75%から1.00%程度へ引き上げることを決定しました。この利上げは2025年12月以来4会合ぶりで、政策金利が1.0%となるのは1995年以来31年ぶりの高水準です。

今回の追加利上げの背景には、賃金上昇の確実な定着、原油高に伴うインフレ上振れリスクへの警戒、そしてイラン情勢の沈静化による経済下振れリスクの低減が挙げられます。日銀は今後も政策金利を引き上げ、金融緩和の度合いを調整していく方針を示しています。

債券市場（長期金利）の影響

住宅ローンの固定金利は、長期金利（新発10年物国債利回り）に連動して推移します。2026年5月には長期金利が一時2.8%に達し、1997年以来29年ぶりの高水準を記録しました。この長期金利の上昇が、6月の固定金利の大幅な引き上げの直接的な要因となっています。

また、固定金利と変動金利の金利差は過去最大水準にまで拡大しており、変動金利の上昇も懸念される中で、固定金利の高騰が住宅ローン選択に大きな影響を与えています。

【今後の予測】今後金利はどのように推移するか（変動・固定それぞれの見通し）

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変動金利の見通し

日本銀行が2026年6月に政策金利を1.0%に引き上げたことを踏まえると、住宅ローンの変動金利は、2026年10月に多くの銀行が一斉に年0.25%程度引き上げる展開が最有力シナリオとされています。ただし、銀行によっては利上げ幅が0.25%を超える可能性も十分に考えられます。

既存の借り手の場合、実際の返済額への反映は2027年1月以降が一般的であり、「5年ルール」が適用される利用者は当面の返済額が据え置かれる点に留意が必要です。日銀は今後も政策金利を段階的に引き上げる方針であるため、変動金利も緩やかに上昇していく可能性が高いでしょう。もし利上げが続けば、2028年には変動金利が2%台に達する可能性も指摘されています。

固定金利の見通し

固定金利は、日銀の計画通りの利上げ方針や、原油高止まりによる物価上昇圧力、そしてそれに伴う長期金利の上昇基調を背景に、今後も上昇含みで推移する可能性が高いと見られています。

長期金利は、2026年7月～9月には1.90%程度まで上昇すると予測されており、これに伴い固定金利もさらに上昇する可能性があります。フラット35を含む民間35年固定金利はすでに3%台後半から4%台前半が主流となっており、「金利のある世界」における高水準が続くでしょう。

これから住宅ローンを組む人・見直しを検討している人への具体的なアドバイス

• 【誰向け？】新規で住宅ローンを組む予定の方、既存の住宅ローンの借り換えや見直しを検討している方
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• 【今すぐできる対策】金利上昇に備えた「ゆとりある資金計画」を立て、積極的にシミュレーションを活用しましょう。

1. 複数の金融機関の金利と条件を徹底比較する

現在の金利市場は変動が激しく、金融機関ごとの金利設定や優遇条件には差が生じています。ネット銀行、メガバンク、地方銀行など、複数の金融機関から最新の金利情報（変動・固定）と優遇条件を取り寄せ、比較検討することが不可欠です。特に、手数料や団信（団体信用生命保険）の保障内容も含めた「実質金利」で比較することが重要です。

2. 金利タイプ選びはライフプランとリスク許容度で判断する

金利上昇局面において、「変動金利型」と「固定金利型」のどちらを選ぶべきか悩む方も多いでしょう。金利だけではなく、ご自身のライフプラン（将来の収入見込み、教育費などの支出予定）や金利上昇に対するリスク許容度を十分に考慮して選択してください。

• 変動金利が向いている人：
  • 共働きなどで収入が比較的安定しており、家計に一定の余裕を見込める方。
  • 計画的に繰上返済を行う意欲と資金的な余力がある方。
  • 「5年ルール」や「125%ルール」がある銀行を選ぶことで、急激な返済額増加を一時的に抑えることも可能ですが、元金の減りが遅くなるリスクも理解しておく必要があります。
• 固定金利が向いている人：
  • 返済期間中に金利や返済額が変わる可能性を排除したい方。
  • 将来の金利上昇リスクを確実に防ぎたい方には、フラット35も有力な選択肢となります。特に子育て世帯向けの優遇制度や、物件の性能に応じた金利引き下げを利用できる場合があります。

3. 金利上昇に備えた具体的な対策を講じる

今後の金利上昇は避けられない見通しであるため、以下のような対策を検討しましょう。

• ゆとりある資金計画：金利が年0.5%や1.0%上昇した場合の毎月返済額をシミュレーションし、どの程度の金利上昇まで許容できるか確認しておくことが重要です。
• 繰上返済の活用：金利上昇リスクを軽減するために、余裕資金があれば繰上返済を積極的に検討しましょう。特に変動金利型の場合、金利上昇前に元本を減らしておくことで、将来の利息負担を軽減できます。
• 資産運用によるバッファ形成：変動金利と固定金利の返済額の差額分などを、新NISAやiDeCoといった税制優遇制度を活用した積立投資で運用し、将来の金利上昇時の繰上返済や家計の助けとなる資金を準備するのも有効です。
• 借り換えの検討：現在、高い金利で住宅ローンを組んでいる方は、より低い金利を提供している金融機関への借り換えも検討の価値があります。一般的に、金利差1.0%以上、残返済期間10年以上、住宅ローン残高1,000万円以上が借り換えの目安とされます。