【最新】住宅ローン金利（変動・固定）各社比較と今後の予測（2026年06月27日更新）

1. 主要銀行（ネット銀行、メガバンク、地方銀行など）の最新金利（変動・固定）の比較・特徴

• 【誰向け？】これから住宅ローンを組む方、借り換えを検討している方、金融機関ごとの金利差を知りたい方。
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】複数の金融機関の最新金利情報を比較し、自身の返済計画に合った金利タイプと金融機関を選定するための情報収集を始めましょう。

2026年6月時点において、日本の主要金融機関の住宅ローン金利は、変動金利と固定金利で異なる動きを見せています。全体としては、低金利時代が終わり、金利が上昇局面に入っていることが明確です。

変動金利の動向

変動金利は、日本銀行の政策金利に連動する短期金利の影響を受けます。2026年6月の日銀の利上げ（政策金利1.00%）を受け、今後の上昇が見込まれていますが、6月の時点では多くのメガバンクで据え置きとなりました。

• メガバンク: 2026年4月以降、変動金利を引き上げる動きも見られましたが、6月は多くの銀行で据え置きとなっています。最優遇金利は0%台後半から1%前後が中心ですが、基準金利は3%台半ばまで上昇しており、優遇幅によって低金利が保たれている構造です。例えば、2026年4月時点でみずほ銀行は1.025%、三井住友銀行は1.275%とされています。
• ネット銀行: 依然としてメガバンクと比較して低金利を提示しているケースが多く見られます。
  • PayPay銀行: 変動金利（全期間引下型・一般団信）で年0.850%（スマホ／ネット／でんき優遇割適用の場合）。
  • SBI新生銀行: パワースマート住宅ローン（変動金利（半年型）・全疾病保障）で年0.990%。
  • ソニー銀行: 変動セレクト住宅ローンで年1.347%（2026年6月27日現在、7月適用分）。
  • auじぶん銀行: 住宅ローン金利優遇割適用で最大年0.15%金利引下げがあり、競争力のある金利を提供しています。
• 地方銀行: 各地域によって金利設定が異なります。一般的にメガバンクやネット銀行と比較して金利水準が高くなる傾向がありますが、地域に根差したきめ細かいサービスや相談体制が強みです。

既存の借り入れに対する変動金利の返済額への反映は、多くの金融機関で2027年1月以降が一般的であり、「5年ルール」が適用される場合は当面の返済額が据え置かれる点に注意が必要です。

固定金利の動向

固定金利は、長期金利（新発10年物国債利回り）に連動します。長期金利は5月に一時2.8%に達し、1997年以来29年ぶりの高水準を記録しており、固定金利は軒並み上昇しています。

• 10年固定金利: 6月は前月比で0.2%以上の引き上げを行った銀行が多く、3%台が主流となっています。ネット系の銀行では一部2%台を維持しているところもあります。
  • 三菱UFJ銀行: 3.27%。
  • 三井住友銀行: 3.50%。
  • みずほ銀行: 3.25%。

  これらメガバンクの10年固定金利は、統計開始以来の最高水準を更新し、昨年8月から11ヶ月連続の上昇となっています。

• フラット35: 3ヶ月連続で上昇し、21年～35年返済の最頻金利は3%台にアップしました。フラット35が3%台となるのは2009年5月以来約17年ぶりです。
  • 2026年6月の融資金利は、最頻値3.210%、最低値3.210%（団体信用生命保険込み）となっています。
• 民間金融機関の35年固定金利: 3%台後半から4%台前半が主流となっており、ソニー銀行では5%に迫る水準の商品も見られます。

変動金利と固定金利の金利差は過去最大水準にまで拡大しています。

2. 現在の金利市場のトレンド（日銀の動向、債券市場の影響など）

• 【誰向け？】金利の変動要因に関心がある方、住宅ローンの将来のリスクを理解したい方、資産運用に興味のある方。
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• 【今すぐできる対策】日銀の金融政策決定会合の発表や主要経済指標の動向に注目し、金利上昇の兆候を早期に察知できるようにしましょう。

現在の金利市場は、日本銀行の金融政策の正常化と国内外の経済情勢に大きく左右されています。

日本銀行の金融政策動向

日本銀行は、2024年3月のマイナス金利政策解除以降、金融正常化に向けて段階的に政策金利を引き上げています。

• 政策金利の引き上げ: 2026年6月15日・16日の金融政策決定会合では、無担保コール翌日物金利の誘導目標を0.75%程度から1.00%程度へ0.25%引き上げることが決定されました。これは2025年12月以来の利上げであり、1995年以来約31年ぶりの高水準です。
• 利上げの背景: 賃金上昇の確実な定着（3年連続の歴史的な賃上げ）と、原油高や円安傾向に伴う物価上振れ（インフレ）リスクへの警戒が主な要因です。中東情勢の沈静化により、日本経済が急激に悪化するリスクが後退したことも利上げを後押ししました。
• 国債買い入れの減額停止: 日銀は、長期国債の買い入れ減額計画について中間評価を実施し、2027年4月以降は減額を停止し、月間2兆円程度の買い入れを維持する方針を決定しました。これは、長期金利上昇を警戒する政府に配慮し、債券需給を安定させるメッセージと捉えられています。

債券市場の影響

日銀の金融政策と国内外の金利動向は、債券市場、特に長期金利に大きな影響を与えます。

• 長期金利の上昇: 日本の長期金利（10年国債利回り）は、2026年5月に一時2.8%に達し、1997年以来29年ぶりの高水準となりました。これは、海外金利の上昇に加え、政府の積極財政への懸念が背景にあります。
• イールドカーブのスティープ化: 世界的に超長期金利の上昇が目立っており、日本のイールドカーブ（金利期間構造曲線）もスティープ化（長短金利差の拡大）が進んでいます。これは、将来の金利上昇期待や、国債発行増による需給悪化懸念などが影響しています。
• 物価上昇圧力: エネルギー価格や輸送コストの上昇がインフレを持続させ、中央銀行は利下げに慎重にならざるを得ない状況です。

3. 【今後の予測】今後金利はどのように推移するか（変動・固定それぞれの見通し）

• 【誰向け？】住宅ローンの金利タイプ選択に悩んでいる方、将来の返済計画を立てたい方、金利上昇に備えたい方。
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】自身のライフプランとリスク許容度を再確認し、変動金利・固定金利それぞれのシミュレーションを複数パターンで行いましょう。

2026年6月の日銀の追加利上げを受け、今後の住宅ローン金利は変動金利・固定金利ともに上昇基調が続くと見込まれます。

変動金利の見通し

変動金利は、今後も日銀の追加利上げに連動して緩やかに上昇していく可能性が高いです。

• 短期的な影響: 2026年6月の日銀利上げによる住宅ローン金利への影響は、2026年10月に最も顕著に現れる見通しです。多くの銀行が変動金利の基準金利を年0.25%程度引き上げる可能性が高いでしょう。
• 中長期的な見通し: 大手シンクタンクの予測では、2027年までにさらに1～2回の利上げがあるとの見方が多く、変動金利は2026年末までに0.25%～0.5%程度の上昇が予想されています。利上げが続けば、2028年には変動金利が2%台に達する可能性も指摘されています。
• 優遇幅の縮小リスク: 日銀の政策金利が上昇しなくても、金融機関が金利優遇幅を縮小することで、表面上の変動金利が上昇する可能性もあります。
• 下落の可能性: 現状では、変動金利が大きく下がる可能性は低いと判断されています。

固定金利の見通し

固定金利は長期金利に連動するため、今後も上昇基調が続く見込みです。

• 長期金利の上昇圧力: 日銀の金融正常化や国債買い入れの減額、政府の財政拡張政策への懸念、世界的な金利上昇トレンドなどを背景に、日本の長期金利にはさらなる上昇余地があると見られています。2026年度末には2.45%、2031年度末には2.80%近傍への上昇が予測されています。また、一時的に3%を超えるリスクも指摘されています。
• フラット35の動向: フラット35の金利は10年国債利回りとほぼ連動して動くため、今後も上昇していく見込みです。
• 民間長期固定金利: 10年固定金利や35年固定金利も、長期金利の上昇を反映して引き続き高水準で推移し、さらに上昇する可能性が高いでしょう。

4. これから住宅ローンを組む人・見直しを検討している人への具体的なアドバイス

• 【誰向け？】住宅ローンの新規借り入れ、借り換えを検討している方、金利上昇への対策を具体的に知りたい方。
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】現在の家計状況と将来のライフプランを詳細に洗い出し、金利上昇時の返済シミュレーションを複数パターンで実施しましょう。

1. 自身の返済能力とリスク許容度を把握する

金利上昇局面において最も重要なのは、ご自身の返済能力とリスク許容度を正確に把握することです。

• 【誰向け？】住宅ローン借り入れを検討している全ての方。
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】頭金として充てられる手元資金と緊急予備資金を切り分け、今後見込まれる教育費や老後資金の積立計画を考慮した家計の全体像を整理しましょう。

変動金利を選ぶ場合は、金利が0.5%や1.0%上昇した場合に毎月の返済額がどの程度増えるかをシミュレーションし、家計への影響を具体的に把握しておくことが不可欠です。例えば、借入額3,000万円・返済期間35年・元利均等返済で、金利が0.5%から1.0%へ上昇すると、毎月返済額は約7.6万円から約8.5万円へ増加し、年間で10万円を超える負担増となります。

2. 金利タイプの選択はライフプランと連動させる

変動金利と固定金利にはそれぞれメリット・デメリットがあります。金利水準だけでなく、ご自身のライフプランに合わせて選択することが重要です。

• 【誰向け？】変動と固定で迷っている方。
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】「月々の返済額の安定」を重視するなら固定金利、「低金利の恩恵を最大限に享受したい」なら変動金利、と自身の優先順位を明確にしましょう。

• 変動金利が向いているケース:
  • 共働きなどで収入が比較的安定しており、今後も家計に一定の余裕を見込めるご家庭。
  • 繰上返済を計画的に行う意欲と資金的な余力があるご家庭。
  • 返済期間が比較的短い（10～15年程度）方。
  • 金利上昇のリスクを理解し、家計の見直しや生活水準の調整に対応できる方。

  変動金利を選ぶ際は、「5年ルール」や「125%ルール」の適用有無や、金利見直しのルールを必ず確認してください。

• 固定金利が向いているケース:
  • 将来の金利変動リスクを確実に避けたい方。
  • 毎月の返済額を一定に保ち、ライフプラン（教育費、老後資金など）を立てやすくしたい方。
  • 金利上昇による返済負担増を避けたい方。

  現在固定金利は上昇基調にあるため、固定金利での借り入れを検討している場合は、早めの行動が有利となる可能性があります。

• ミックス型や固定金利期間選択型も検討: 変動と固定で迷う場合は、両方の金利タイプを組み合わせる「ミックス型」や、当初一定期間を固定する「固定金利期間選択型」も選択肢となります。それぞれのメリット・デメリットを享受しながら、リスクを分散できます。

3. 長期返済の注意点

最近では不動産価格の高騰を受け、40～50年の長期返済を勧めるケースが増えています。

• 【誰向け？】返済期間を長くとることを検討している方。
• 【影響度】★★★★☆
• 【今すぐできる対策】長期返済を選ぶ前に、必ず総返済額の増加と将来の金利上昇によるダメージについてシミュレーションを行い、返済計画に無理がないか確認しましょう。

返済期間が長いほど当初の返済額は抑えられますが、借入元金が減るペースが遅くなるため、将来の金利上昇で受けるダメージが大きくなります。安易に最長期間で借り入れると、金利が上がった際に返済が困難になるリスクが高まることを忘れないでください。

4. 団信（団体信用生命保険）や手数料も比較対象に

金利だけでなく、団信の内容や保証料・手数料といった諸費用も総返済額に影響を与えます。

• 【誰向け？】住宅ローン商品の総合的な比較をしたい方。
• 【影響度】★★★☆☆
• 【今すぐできる対策】「実質金利」で比較検討し、万一の病気や事故に備えられる団信の保障内容も確認しましょう。

最近では、がん保障や3大疾病保障、全疾病保障が無料で付帯する団信を提供する金融機関もあります。また、保証料や印紙代、一部繰上返済手数料が無料の金融機関もありますので、金利と合わせて「実質金利」で比較検討することが重要です。

5. 専門家への相談と情報収集の継続

金利動向は常に変化しています。最新の情報を継続的に収集し、必要に応じて専門家に相談しましょう。

• 【誰向け？】住宅ローン選びに不安がある方、客観的なアドバイスを求める方。
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】複数の金融機関やファイナンシャルプランナーによる無料相談やシミュレーションを活用し、最適な選択肢を見つけるためのサポートを受けましょう。

各金融機関の公式サイトで最新の金利情報を確認するだけでなく、住宅ローンの比較サイトやファイナンシャルプランナーなどの専門家を活用し、ご自身の状況に合った最適な住宅ローンを見つけることが成功への鍵となります。