【最新】住宅ローン金利（変動・固定）各社比較と今後の予測（2026年06月28日更新）

1. 主要銀行（ネット銀行、メガバンク、地方銀行など）の最新金利（変動・固定）の比較・特徴

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2026年6月時点において、日本の主要金融機関の住宅ローン金利は、変動金利と固定金利で異なる動きを見せています。特に日本銀行の金融政策の正常化プロセスに伴い、金利上昇トレンドが顕著になっています。

メガバンクの金利動向

メガバンクの変動金利は、2026年6月においては多くの行で前月から据え置かれました。しかし、2025年12月の日銀利上げを受けて、2026年4月から5月にかけて一部で引き上げの動きが見られました。例えば、三菱UFJ銀行は3月にいち早く金利引き上げを実施し、6月時点では比較的低い水準を維持していると報じられています。

一方、10年固定金利は、主要メガバンクすべてで6月に引き上げが行われ、長期金利の上昇を反映しています。

• 三菱UFJ銀行：10年固定型最優遇金利が3.27%（前月比+0.12%）
• 三井住友銀行：10年固定型最優遇金利が3.50%（前月比+0.25%）
• みずほ銀行：10年固定型最優遇金利が3.25%（前月比+0.30%）
• りそな銀行：10年固定型最優遇金利が3.745%（前月比+0.31%）

メガバンクの10年固定金利の平均は3.34%に達し、これは2006年4月以降で最も高い水準が11ヶ月連続で続いている状況です。メガバンクは全国に支店を持ち、対面での相談が可能であるため、ネット手続きに不安がある方や、投資信託や保険商品と組み合わせた総合的な金融サービスを求める方に適しています。また、経済基盤が強く信用力も高いため、他行に比べて低金利設定や融資額の上限を高く設定するケースもあります。

ネット銀行の金利動向

ネット銀行は、一般的にメガバンクよりも競争力のある金利を提供することが多く、2026年6月も変動金利で低水準を維持する傾向が見られます。6月時点の変動金利では、PayPay銀行が年0.850%、SBI新生銀行が年0.990%といった水準が報じられています。また、auじぶん銀行は変動金利で1.134%、ソニー銀行は1.347%といった金利を提供しています。

10年固定金利では、ネット銀行の一部で2%台の金利設定も見られますが、全体的には上昇傾向にあります。例えば、SBI新生銀行は10年固定で年2.930～2.950%、auじぶん銀行は3.1%台となっています。

ネット銀行は、低金利であることに加えて、Webでの手続きが完結するため、忙しい方や手続きを効率的に進めたい方にメリットがあります。ただし、団信などの付帯サービスや相談体制は各行で異なるため、金利以外の要素も比較検討することが重要です。

• PayPay銀行（変動金利）：年0.850% モゲチェック
• SBI新生銀行（変動金利）：年0.990% モゲチェック
• auじぶん銀行（変動金利）：年1.134% LIFULL HOME’S PRESS
• ソニー銀行（変動金利）：年1.347% LIFULL HOME’S PRESS
• SBI新生銀行（10年固定）：年2.930～2.950% 価格.com
• auじぶん銀行（10年固定）：年3.026% 価格.com

フラット35の金利動向

フラット35の金利も上昇傾向が続いており、2026年6月は3ヶ月連続で上昇し、3%台に突入しました。2026年6月のフラット35の金利は3.210%でした。これは2009年5月以来約17年ぶりの高水準であり、団体信用生命保険料を含むようになった2017年10月以降では初めてのことです。フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する全期間固定金利型の住宅ローンで、金利が完済まで変わらない安心感が最大のメリットです。

• フラット35（買取型）：融資割合90%で3.21%（団信加入の場合） LIFULL HOME’S PRESS

地方銀行の金利動向

地方銀行の変動金利は、掲載されている銀行では全行据え置きのところが多く見られました。しかし、10年固定金利は、横浜銀行（+0.3%）、千葉銀行（+0.3%）、福岡銀行（+0.4%）など、多くの地方銀行で引き上げが実施されています。地方銀行は地域密着型のサービスが強みであり、その地域の不動産情報や特性に詳しいことが特徴です。

（参考情報：各金融機関の金利は、個別の借り入れ条件や審査結果によって変動します。最新かつ正確な情報は各金融機関の公式サイトでご確認ください。）

2. 現在の金利市場のトレンド（日銀の動向、債券市場の影響など）

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現在の日本の金利市場は、日本銀行の金融政策の正常化と、それに伴う債券市場の動きが大きく影響しています。

日銀の金融政策動向

日本銀行は、2026年6月15-16日の金融政策決定会合において、政策金利（無担保コール翌日物金利の誘導目標）を従来の0.75%から1.00%に引き上げることを決定しました。これは2025年12月以来の利上げであり、1995年以来31年ぶりの高水準となります。

今回の利上げの背景には、持続的な賃金上昇と物価高の好循環の確認があります。2026年の春闘では、大企業から中小企業まで歴史的な高水準での賃上げが3年連続で確定し、日銀が利上げの必須条件として掲げていた「賃金と物価の好循環」が実現していると判断されました。また、長引く資源高や足元の円安傾向の影響から、今後の物価上昇率が目標である2%を大きく超えて上振れするリスクが高まり、先手を打って抑え込む必要が生じたことも要因として挙げられます。

さらに、日銀は長期国債の買い入れ減額計画について、2027年4月以降は減額を停止し、月間2兆円程度の買い入れを行う方針を決定しました。これは、長期金利の急激な上昇を警戒する政府への配慮も背景にあると考えられます。

この利上げを受けて、三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行の3メガバンクは、8月3日から普通預金金利を0.03%から0.04%に引き上げると発表しました。また、三菱UFJ銀行とみずほ銀行は、変動型住宅ローン金利の基準となる短期プライムレートを2.125%から2.375%に引き上げています。

債券市場の影響

住宅ローンの固定金利は、長期金利（10年物国債利回り）の動向に強く連動します。2026年5月には長期金利が一時29年ぶりの高水準となる2.8%に達しました。この長期金利の上昇を受け、住宅ローンの固定金利は軒並み引き上げられています。特に10年固定金利は昨年8月から11ヶ月連続で上昇を続けており、比較可能な統計開始以来の最高水準を更新しています。

変動金利と固定金利の金利差は、過去最大水準にまで拡大しています。この金利差の拡大は、金利上昇リスクを懸念しつつも、現状の低金利を享受したいという顧客心理から、変動金利へのシフトを促す可能性も指摘されています。

3. 【今後の予測】今後金利はどのように推移するか（変動・固定それぞれの見通し）

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日本銀行の利上げと市場の動向を踏まえ、今後の住宅ローン金利は緩やかな上昇傾向が続くと予測されています。

変動金利の見通し

日銀の6月の利上げを受けて、住宅ローンの変動金利は2026年10月に多くの銀行が一斉に年0.25%程度引き上げる展開が最も有力なシナリオとされています。ただし、既存の借り手への返済額への反映は、多くの銀行で採用されている「5年ルール」により、2027年1月以降になるのが一般的です。

長期的には、日銀のさらなる利上げが続けば、2028年には変動金利が2%台に上昇する可能性も指摘されています。2026年末までには、変動金利が1.5%近辺まで上昇する可能性も示唆されています。ただし、変動金利は銀行間の顧客獲得競争が激しいこともあり、その上昇幅やタイミングは各銀行の判断によってばらつきが生じる可能性があります。

固定金利の見通し

固定金利は長期金利に連動するため、原油価格の高止まりや世界のインフレ傾向が続けば、長期金利の上昇基調も続き、固定金利も上昇する見通しです。特にフラット35や民間の35年固定金利は、すでに3%台後半から4%台前半が主流となっており、ソニー銀行では5%に迫る水準も報じられています。

今後数年は「急激な金利の低下」は期待しにくく、「緩やかな上昇か横ばい」が想定されるため、固定金利は高止まり、あるいはさらに上昇していく可能性があります。金利の動向は、国内の賃上げや物価上昇の継続性、海外経済や地政学リスクなど、様々な不確実性要因に左右されるため、常に最新の情報に注意を払う必要があります。

4. これから住宅ローンを組む人・見直しを検討している人への具体的なアドバイス

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金利上昇局面に入った今、住宅ローンの選択や見直しは、これまで以上に慎重な判断が求められます。「金利のある世界」が戻りつつある中で、以下の点を意識して賢い選択をしましょう。

金利上昇リスクの認識と返済計画の再構築

• 「いつか」ではなく「すでに」始まっている金利上昇：金利上昇は遠い未来の話ではなく、すでに始まっている動きです。特に固定金利は大幅に上昇しており、変動金利も今後さらに引き上げられる可能性が高いことを認識しましょう。
• 余裕を持った返済計画：金利が1%～2%上昇しても、無理なく返済を続けられるかシミュレーションすることが重要です。借りられる上限額ではなく、ご自身の家計で無理なく返済できる額を基準に資金計画を立てましょう。借入額4,000万円、35年返済の場合、金利が1.0%から1.1%に0.1%上昇するだけで、総返済額は約78万円も増加します。
• 5年ルール・125%ルールの理解：変動金利の多くは「5年ルール（5年ごとに返済額を見直す）」や「125%ルール（見直し後の返済額は従前の1.25倍が上限）」が適用されます。これにより急激な返済額の増加は緩和されますが、金利が上昇しても毎月の返済額が変わらない期間は、利息の割合が増え、元金の減りが遅くなる可能性があるため注意が必要です。ご自身の契約内容を確認し、これらのルールの有無と影響を把握しておきましょう。

金利タイプ選択の考え方

• 変動金利が向いている人：
  • 共働きなどで収入が比較的安定しており、今後も家計に一定の余裕を見込めるご家庭。
  • 計画的に繰り上げ返済を行う意欲と資金的な余力があるご家庭。
  • 目先の金利を抑えて毎月の返済額を最小限にしたいと考える方。ただし、金利上昇リスクを常に意識し、家計の見直しや生活水準の調整を迫られる可能性も考慮しましょう。
• 固定金利が向いている人：
  • 将来の返済額が変わらない安心感を最優先したい方。
  • 収入が安定しにくい自営業やフリーランスの方、育児・介護などで今後の支出増が見込まれる方。
  • 教育費のピークなど、家計の支出が増える時期と重なる場合に、住宅ローンの返済額が安定していることは大きなメリットとなります。
• ライフプランとの連動：金利の数字だけでなく、ご家族のライフプラン（教育費、老後の資金計画、住み替えの可能性など）と照らし合わせて、どの金利タイプが最適か検討しましょう。借り入れは「暮らし方・売り方まで含めた問題」という視点を持つことが大切です。

具体的なアクションとアドバイス

• 繰り上げ返済の積極的な検討：金利上昇に備える最も有効な手段の一つが繰り上げ返済です。手元資金に余裕がある場合は、積極的に繰り上げ返済を検討し、将来の利息負担を軽減しましょう。
• 借り換えの検討：現在の住宅ローンの金利と、借り換え先の金利を比較し、金利差が0.3%以上、かつ残期間が20年以上ある場合は、借り換えによるメリットが期待できます。モゲチェックの試算では、5月時点で平均0.48%の金利引き下げ余地があり、借り換えメリット額は約180万円となっています。
• 団信（団体信用生命保険）の比較：金利の低さだけでなく、万が一の病気やケガに備える団体信用生命保険の保障内容も重要な選択基準です。全疾病保障や三大疾病保障など、自身のニーズに合った保障を選びましょう。
• 専門家への相談：金利動向やライフプランは複雑です。不動産投資コンサルタントやファイナンシャルプランナーなど、専門家に相談し、個別具体的なシミュレーションやアドバイスを受けることを強くお勧めします。

金利上昇時代における住宅ローン選びは、単に「安い金利」を選ぶだけでは不十分です。「将来の金利変動に耐えうるか」「自身のライフプランと合致しているか」という視点を持って、慎重かつ計画的に進めていきましょう。