本日2026年7月2日現在、日本の住宅ローン金利は歴史的な転換期を迎えています。日本銀行の6月の追加利上げにより、変動金利は緩やかな上昇局面に入り、一部のネット銀行では既に金利引き上げが反映されています。一方で、固定金利は高水準で推移していましたが、7月に入り一部メガバンクやフラット35で引き下げが見られるなど、複雑な動きを見せています。今後は「金利のある世界」が定着し、住宅ローン選びには一層の慎重さと、将来の金利変動を見据えた返済計画が不可欠となります。
主要銀行の最新金利（変動・固定）の比較・特徴
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2026年7月現在、日本の住宅ローン金利は、金融機関の種類によって異なる動きを見せています。
ネット銀行の動向
ネット銀行は、引き続き低金利を強みとしています。変動金利においては、PayPay銀行が日銀の利上げをいち早く反映させ、7月から基準金利を引き上げました。楽天銀行も変動金利、10年固定金利ともに引き上げを実施しています。一方で、SBI新生銀行のパワースマート住宅ローン（変動半年型）は年0.990%で提供されており、住信SBIネット銀行も変動金利（3大疾病保障50%付、対面相談コース/通期引下げプラン/自己資金20%以上）で年0.950%といった優遇金利が見られます。
【主なネット銀行の変動金利（2026年7月1日現在）】
- SBI新生銀行（パワースマート住宅ローン 変動（半年型））：年0.990%
- 住信SBIネット銀行（住宅ローン 変動金利・3大疾病保障50%）：年0.950%
- PayPay銀行：7月から変動金利の基準金利を引き上げ
ネット銀行は、実店舗を持たないことで運営コストを抑え、その分を低金利に還元する傾向があります。 団信の保障内容が充実しているケースも多く、オンラインでの手続きに抵抗がない方には魅力的な選択肢となるでしょう。
メガバンクの動向
主要メガバンク（三菱UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行）は、2026年7月に入り、前月から金利を引き下げた銀行が多く見られます。特にりそな銀行は、今年4月にも一部商品で金利が下がったことがありますが、今月は全体的に金利が下がっています。 ただし、変動金利については、PayPay銀行の先行事例から、8月から11月の間に各銀行も日銀の利上げを反映し、年0.25%程度引き上げていく可能性が高いと見られています。
【主なメガバンクの変動金利（2026年7月1日現在）】
メガバンクは、対面での手厚い相談体制や、給与振込などの既存取引による優遇プログラムが充実している点が特徴です。
地方銀行の動向
地方銀行の金利情報も、各地域で変動が見られます。例えば香川県では、香川銀行や百十四銀行が独自の住宅ローン商品を提供しており、各種引き下げ条件を満たすことで優遇金利が適用されます。 地方銀行もメガバンクの基準金利引き上げに追随し、金利の見直しを行っている状況です。 地方銀行は、地域に密着したサービスや、既存の取引状況に応じた優遇が期待できる場合があります。
フラット35の動向
全期間固定金利型の代表格であるフラット35は、2026年7月は前月比0.07%引き下げとなり、3.14%と予想されていましたが、実際の発表では3.210%でした。 6月までは上昇が続いていましたが、今月は引き下げに転じました。 フラット35は、返済終了まで金利が変わらないため、将来の金利上昇リスクを避けたい方に適しています。
現在の金利市場のトレンド（日銀の動向、債券市場の影響など）
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現在の金利市場は、日本銀行の金融政策の正常化と、それに伴う債券市場の動向に大きく影響されています。
日銀の金融政策動向
日本銀行は、2024年3月にマイナス金利政策を解除して以来、徐々に金融政策の正常化を進めています。2025年12月には政策金利を0.5%から0.75%へ、そして2026年6月16日には、政策金利を0.75%から1.0%へと追加利上げを決定しました。政策金利が1.0%となるのは1995年9月以来、約31年ぶりとなります。 この日銀の利上げは、優良企業への貸出金利である短期プライムレートに影響を与え、ひいては住宅ローンの変動金利に波及します。
多くの金融機関では、この6月の日銀利上げが、2026年10月前後に住宅ローンの変動金利に引き上げとして反映され、実際の返済額への影響は2027年1月返済分からとなる見込みです。 日銀は、「賃金上昇とインフレ」の好循環が続く限り、政策金利の引き上げを必要に応じて継続していくと見られており、今後も金利上昇圧力は続くでしょう。
債券市場（長期金利）の影響
住宅ローンの固定金利は、主に長期金利（10年物国債利回り）に連動して変動します。 2026年7月の固定金利は、これまで上昇傾向が続いていましたが、一部の金融機関やフラット35では引き下げが見られました。 しかし、長期金利は、国債の増発懸念などにより今後再び上昇する可能性も指摘されています。 このように、固定金利は短期金利とは異なる要因で変動するため、変動金利と固定金利の金利差は依然として過去最大級の水準が継続しています。
【今後の予測】今後金利はどのように推移するか（変動・固定それぞれの見通し）
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2026年7月時点の市場動向と日銀の金融政策を踏まえると、今後の住宅ローン金利は以下の様に推移すると予測されます。
変動金利の見通し：緩やかな上昇局面へ
変動金利は、日銀の政策金利引き上げを受けて、今後も緩やかな上昇傾向が続くと見込まれます。 特に、2026年6月の日銀による政策金利引き上げ（1.0%への）の影響は、多くの銀行で2026年10月前後の金利見直しに反映され、実際の返済額に影響が出るのは2027年1月以降となるでしょう。 これまでの超低金利時代は終わりを迎え、「変動金利も1％台の時代」が到来する可能性が現実味を帯びています。 ただし、急激な金利上昇を防ぐ「5年ルール」や「125%ルール」が適用される場合もありますが、利息の割合が増え、元金の減りが遅くなる点には注意が必要です。
固定金利の見通し：高水準を維持しつつ変動
固定金利は、長期金利の動向に左右されます。2026年7月は一部メガバンクやフラット35で金利引き下げが見られましたが、これまで高水準で推移しており、今後も長期的に見れば上昇圧力は残ると考えられます。 特に、高市政権の動向次第では国債増発が懸念され、長期金利がさらに上がる可能性も指摘されています。 景気の動向や国際情勢、日銀の追加的な金融政策によって、今後も変動する可能性を考慮しておく必要があるでしょう。
全体として、2026年は「借り方の問題」ではなく、「暮らし方・売り方まで含めた問題」として住宅ローンを考える時代に突入しています。 金利だけで選ぶのではなく、返済の耐久性と出口戦略まで含めて検討することが重要です。
これから住宅ローンを組む人・見直しを検討している人への具体的なアドバイス
- 【誰向け？】住宅購入を具体的に検討している方、すでに住宅ローンを組んでいて金利上昇への不安を感じている方
- 【影響度】★★★★★
- 【今すぐできる対策】ご自身のライフプランと家計状況を詳細に分析し、金利上昇に耐えうる返済計画になっているかを検証しましょう。必要であれば、借り換えや繰り上げ返済のシミュレーションを具体的に行い、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することも有効です。
金利上昇局面に入った今、住宅ローンと賢く付き合うためには、以下の点を押さえた具体的な対策が必要です。
1. 金利タイプの選択はライフプランとリスク許容度で判断
変動金利を選ぶ場合：
- メリット：当初の金利が固定金利よりも低い傾向があり、毎月の返済額を抑えられます。
- デメリット：将来の金利上昇リスクがあり、返済額が増える可能性があります。
対策：
金利上昇時に返済に耐えられる経済的な余裕がある方や、借入額が少なく短期間で返済できる見込みがある方に向いています。 金利が1%上昇した場合の返済額をシミュレーションし、家計への影響を把握しておきましょう。 また、金利上昇に備えて、繰り上げ返済を計画的に行うことも有効です。
固定金利を選ぶ場合（全期間固定型、固定期間選択型）：
- メリット：借入時の金利が完済まで（または一定期間）変わらないため、返済額が安定し、家計管理がしやすいです。 金利上昇の影響を受けません。
- デメリット：変動金利に比べて当初の金利が高い傾向があります。
対策：
「返済額が増えるのは困る」「金利の動きを気にせず一定額支払いたい」という方、将来の支出増が見込まれる方（育児、介護など）に適しています。 フラット35のような全期間固定金利型は、金利変動リスクを確実に防ぎたい有力な選択肢となるでしょう。
2. 「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」を基準に
住宅価格の高騰により、借入額自体が大きくなる傾向にあります。 金利がわずか0.5%変わるだけでも、総返済額が数百万円単位で変わる可能性があります。 金融機関が提示する「借りられる上限額」ではなく、ご自身の年収やライフプラン、将来的な支出も考慮した上で、「無理なく返し続けられる額」を慎重に見極めることが極めて重要です。 各金融機関のウェブサイトにある住宅ローンシミュレーションツールを積極的に活用し、金利上昇ケースも想定して試算しましょう。
3. 金利以外の諸費用・団信内容も比較検討
住宅ローンの総コストは、金利だけで決まるわけではありません。事務手数料、保証料、そして団体信用生命保険（団信）の内容も重要な比較ポイントです。 特に団信は、がん保障や8大疾病保障など、保障内容が充実しているほど金利が上乗せされるケースがありますが、無料で付帯する手厚い保障を提供している金融機関もあります。 自身や家族に合った保障を選び、金利と諸費用の総額で比較検討するようにしましょう。
4. 借り換えや繰り上げ返済を戦略的に検討
すでに住宅ローンを借り入れている方も、金利上昇局面においては借り換えや繰り上げ返済が有効な対策となり得ます。 繰り上げ返済は、元金を早期に減らすことで総返済額を削減する効果がありますが、住宅ローン控除の期間中は控除額が減る可能性もあるため、タイミングを慎重に検討しましょう。 また、異なる金利タイプへの借り換えや、より低金利の金融機関への借り換えも選択肢の一つです。
5. 専門家への相談
住宅ローンの選択は、数十年にも及ぶ大きな決断です。複雑な金利市場の動向やご自身のライフプランに合わせて最適な選択をするためには、住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することも非常に有効です。ご自身の家計状況や将来設計を具体的に伝え、客観的なアドバイスを受けることで、後悔のない住宅ローン選びにつながるでしょう。
