【最新】住宅ローン金利（変動・固定）各社比較と今後の予測（2026年07月08日更新）

1. 主要銀行（ネット銀行、メガバンク、地方銀行など）の最新金利（変動・固定）の比較・特徴

• 【誰向け？】これから住宅ローンを組む方、または現在の住宅ローンの金利タイプや金融機関の見直しを検討している方。
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】複数の金融機関の金利情報を比較検討し、ご自身のライフプランに合った金利タイプを選定するための情報収集を始めましょう。

2026年7月現在、日本の住宅ローン金利は、日本銀行の金融政策正常化と市場金利の動向を背景に、変動と固定の両方で変化が見られます。特に、日銀が2026年6月に政策金利を1.0%へ引き上げたことは、今後の住宅ローン金利に大きな影響を与えています。

変動金利の動向と主要銀行の金利

変動金利は、日銀の政策金利に連動する短期プライムレートの影響を直接受けます。 2026年7月時点では、メガバンクの一部は変動金利を前月から据え置いていますが、PayPay銀行のように既に日銀の利上げを反映し、金利を引き上げたネット銀行も見られます。 他の銀行も、今後数ヶ月以内（8月から11月の間）に0.25%程度の金利引き上げを順次行う見込みです。

• 【誰向け？】現在変動金利型住宅ローンを利用している方、または変動金利での借入を検討している方。
• 【影響度】★★★★☆
• 【今すぐできる対策】ご自身の契約している金融機関の金利改定時期を確認し、金利が上昇した場合の返済額のシミュレーションを行っておきましょう。

主要な変動金利の例（2026年7月時点）：

• SBI新生銀行：パワースマート住宅ローン（変動金利（半年型）・全疾病保障付き）で年0.990%
  （参考：SBI新生銀行公式サイト）
• PayPay銀行：変動金利で年1.33%
  （参考：モゲチェック 金利比較）
• ソニー銀行：変動金利で年1.347%
  （参考：モゲチェック 金利比較）
• auじぶん銀行：変動金利で年1.134%
  （参考：モゲチェック 金利比較）
• りそな銀行：変動金利で年0.950% (一般団信)
  （参考：モゲチェック 金利比較）

固定金利の動向と主要銀行の金利

固定金利は、長期金利（10年国債利回り）の動向に強く影響されます。 2026年7月は、これまでの上昇が一旦落ち着き、多くの金融機関で「引き下げ」または「据え置き」に転じる動きが見られました。 フラット35も、4ヶ月ぶりに0.07%の金利引き下げとなりました。 しかし、長期的な視点では、長期金利の上昇とともにさらに金利が上昇する可能性も指摘されています。

• 【誰向け？】金利変動リスクを避け、返済額を確定させたい方、または固定期間選択型からの借り換えを検討している方。
• 【影響度】★★★★☆
• 【今すぐできる対策】現在の長期金利の動向を注視し、将来の金利上昇リスクに対する許容度を考慮して、固定金利型への切り替えや新規借入を検討しましょう。

主要な固定金利の例（2026年7月時点）：

• フラット35：2026年7月の金利は3.14%と発表されています（前月比0.07%引き下げ）。
• 三菱UFJ銀行（10年固定）：最優遇金利3.350%（前月比+0.08%）
  （参考：あの不動産 金利比較）
• 三井住友銀行（10年固定）：最優遇金利6.100%（前月比±0）
  （参考：あの不動産 金利比較）

2. 現在の金利市場のトレンド（日銀の動向、債券市場の影響など）

• 【誰向け？】住宅ローン金利の背景にあるマクロ経済動向を理解したい方、特に変動金利型を利用中の方や固定金利への切り替えを検討中の方。
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】日銀の金融政策決定会合の結果や長期金利のニュースを定期的に確認し、金利動向の変化に早期に対応できるよう準備をしておきましょう。

日本は長らく超低金利政策が続いていましたが、2024年3月のマイナス金利政策解除以降、金融政策は「正常化」の局面に入っています。 この動きは、住宅ローン金利に直接的な影響を与え続けています。

日銀の金融政策の動向

日本銀行は2026年6月の金融政策決定会合で、政策金利を0.75%から1.0%へ引き上げることを決定しました。 これは1995年9月以来、約31年ぶりの高水準です。 日銀は物価安定目標2%の達成確度が高まっていると見ており、賃上げを伴う物価上昇の好循環が続いていることが利上げの背景にあります。

債券市場（長期金利）の影響

日銀の金融正常化と市場のインフレ期待を受け、長期金利（10年国債利回り）は上昇傾向にあります。 2026年7月には、一時2.87%を記録し、約30年ぶりの高水準となりました。 これは、日銀の利上げが物価高に追いつかなくなるリスクや、高市政権の財政悪化への懸念などから、債券が売られやすくなっていることが背景にあります。 長期金利の上昇は、住宅ローンの固定金利に直接的に影響を与え、金利水準を押し上げる要因となります。

3. 【今後の予測】今後金利はどのように推移するか（変動・固定それぞれの見通し）

• 【誰向け？】長期的な視点で住宅ローンの返済計画を立てたい方、特に金利上昇リスクに対する備えを強化したい方。
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】将来的な金利上昇シナリオを複数想定し、家計への影響をシミュレーションすることで、心の準備と具体的な対策を立てておきましょう。

今後も日本銀行の金融正常化の動きは続くと見られており、住宅ローン金利は緩やかな上昇基調が予測されます。

変動金利の見通し

市場では、日銀が2026年中にさらに1～2回の追加利上げを行うとの見方が多く、年内に政策金利が1.25%に到達する可能性も残されています。 これに伴い、変動金利は今後も緩やかに上昇していくでしょう。 ただし、多くの変動金利型住宅ローンには「5年ルール」（金利が上がっても5年間は毎月の返済額が変わらない）や「125%ルール」（6年目の返済額見直し時に、前回の1.25倍までしか上がらない）といった激変緩和措置があります。 これにより、金利が上昇してもすぐに毎月の返済額が増えるわけではありませんが、利息の支払いが先行し、元金の減りが遅れる可能性がある点には注意が必要です。 また、これまでの「実質マイナス金利」（インフレ率より金利が低い状態）による借り手への恩恵は、日銀の利上げがインフレに追いつくことで、今後はほぼ消失すると考えられます。

固定金利の見通し

固定金利は長期金利の動向に左右されますが、現在の長期金利の上昇傾向は今後も続くと見られています。 市場では、10年国債利回りが将来的に3%に到達する可能性が現実味を帯びてきたとの見方もあります。 これは、経済の「正常な均衡水準」への回帰という観点や、財政拡張政策への懸念などが背景にあります。 したがって、2026年7月に見られた一時的な固定金利の落ち着きは、長期的なトレンドの中の一服と捉えるべきであり、今後の再上昇に備える必要があります。

4. これから住宅ローンを組む人・見直しを検討している人への具体的なアドバイス

• 【誰向け？】住宅ローンの新規借入を検討している方、現在住宅ローンを利用中で借り換えや返済計画の見直しを考えている方。
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】複数の金融機関の担当者に相談し、ご自身の現在の状況と将来のライフプランに合わせた最適な住宅ローン戦略を具体的に検討しましょう。

金利タイプ選択の再考とリスク許容度の確認

変動金利と固定金利の選択は、ご自身の家計の「金利変動リスク許容度」によって異なります。 金利上昇への不安が大きい場合は、全期間固定金利型（フラット35など）を選択することで、将来の返済額を確定させ、安心して返済計画を進めることができます。 一方、現在の低金利メリットを享受したい場合は変動金利も選択肢ですが、将来の金利上昇リスクに対する十分な備えが必要です。

借入額の抑制と頭金の充当

金利上昇の影響を最も大きく受けるのは、借入残高が大きい場合です。 可能な限り頭金を多く入れる、または借入額そのものを抑えることが、金利上昇に強い家計を作る基本的な対策となります。 返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）も考慮し、無理のない借入額を設定しましょう。

繰上返済の積極的活用

資金に余裕がある場合は、繰上返済を積極的に検討しましょう。 繰上返済には、毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」と、返済期間を短縮し総支払利息を大幅に削減する「期間短縮型」があります。 特に返済期間が長く、残債が多い時期の繰上返済は、金利上昇時の返済額増加幅を抑える効果が大きいです。 ただし、繰上返済手数料や、住宅ローン控除の適用期間に影響がないかを確認することも重要です。

借り換えの検討と保障内容の見直し

現在の金利が、他金融機関の最新金利と比べて高いと感じる場合は、借り換えを検討するのも有効な選択肢です。 借り換えによって毎月の返済負担や総利息を減らせる可能性がありますが、数十万円の手数料や諸費用がかかるため、これらを含めた総合的なメリット・デメリットを慎重に試算する必要があります。 また、借り換えを機に、団体信用生命保険（団信）の保障内容（がん保障、3大疾病保障、全疾病保障など）を強化できる場合があります。

返済計画の定期的な見直しとシミュレーション

変動金利型を利用している場合は、金利動向を定期的に確認し、返済計画の見直しや相談ができる金融機関の窓口を積極的に活用しましょう。 金利が0.25%〜1.0%程度上昇した場合に、毎月の返済額がどの程度増えるかをシミュレーションしておくことで、いざという時に慌てず対応できます。 特に、「5年ルール」や「125%ルール」の適用がある場合でも、金利上昇は確実に利息負担を増やしているため、仕組みを正しく理解し、定期的なシミュレーションが不可欠です。

複数の金融機関での事前審査活用

これから住宅ローンを組む方は、特定の銀行に絞らず、複数の金融機関（ネット銀行、メガバンク、地方銀行など2〜3行）で事前審査を並行して行うことをお勧めします。 これにより、実際の融資条件（優遇金利の幅や団信の内容など）を具体的に比較検討でき、ご自身にとって最も有利な条件を見つけることができます。