【最新】住宅ローン金利（変動・固定）各社比較と今後の予測（2026年07月15日更新）

URLをコピーしました！

2026年7月15日現在、日本の住宅ローン市場は日銀の金融政策転換により新たな局面を迎えています。6月に日本銀行が政策金利を1.0%へ引き上げたことを受け、一部のネット銀行では変動金利が上昇した一方、メガバンクは変動金利を据え置く傾向が見られます。固定金利は7月に一時的な落ち着きを見せましたが、今後の長期金利上昇を受けて再び上昇する可能性が高いでしょう。変動金利は今後数ヶ月で0.25%程度の上昇が予測されており、金利タイプ選択にはより一層の慎重な判断が求められます。

1. 主要銀行（ネット銀行、メガバンク、地方銀行など）の最新金利（変動・固定）の比較・特徴

【誰向け？】これから住宅ローンの新規借り入れを検討している方、または現在の金利タイプが自分に合っているか再確認したい方。
【影響度】★★★★☆
【今すぐできる対策】複数の金融機関の最新金利情報を比較し、自身のライフプランに合った金利タイプを選ぶための情報収集を始めましょう。

2026年7月現在、日本の住宅ローン金利は、日本銀行の金融政策正常化に伴い、変動金利・固定金利ともに上昇傾向にあります。特に、2026年6月の日銀による政策金利1.0%への引き上げは、市場に大きな影響を与えています。

変動金利の動向と特徴

変動金利は、一般的に「短期プライムレート」に連動し、日銀の政策金利の影響を直接的に受けます。2026年7月は、日銀の利上げを受け、PayPay銀行や楽天銀行など一部のネット銀行で変動金利が上昇しました。しかし、メガバンクでは4行すべてが先月より据え置きの傾向が見られます。

主要金融機関の適用金利は、優遇後の実行金利で年0.7%台後半から1%前後が多い状況です。例えば、SBI新生銀行はパワースマート住宅ローン（変動金利（半年型））で年0.990%を提供しています。

メガバンク（2026年7月時点）：
- 三菱UFJ銀行：0.945％
- 三井住友銀行：1.275％
- みずほ銀行：1.025％
- りそな銀行：0.95％
ネット銀行（2026年7月時点）：
- SBI新生銀行：年0.990% (パワースマート住宅ローン変動金利（半年型）)
- 楽天銀行：変動金利を引き上げ
- PayPay銀行：変動金利の基準金利を引き上げ

変動金利は、当初の金利水準が固定金利よりも低い傾向にあり、返済額を抑えやすいというメリットがあります。しかし、金利が見直されるたびに返済額が変わるリスクがある点に注意が必要です。

固定金利の動向と特徴

固定金利は、長期金利（10年物国債利回りなど）に連動します。長期金利は、日銀の金融政策だけでなく、物価動向や海外経済情勢、政府の財政政策（国債増発の懸念など）にも影響されます。

2026年7月は、これまでの大幅な上昇から一転し、固定金利は全体的にやや引き下げた銀行が多く、上昇が落ち着いた状況です。

全期間固定金利の代表格である「フラット35」の金利は、2026年7月には3.14%に達し、3%台での推移が続いています。民間銀行の35年固定金利は3%台後半から4%台前半が主流となっています。

メガバンク（10年固定金利 2026年7月時点）：
- 三菱UFJ銀行：3.35％
- 三井住友銀行：3.50％
- みずほ銀行：3.20％
- りそな銀行：3.615％

固定金利は、借り入れ時の金利が完済まで変わらないため、返済計画の安心感が最大のメリットです。金利上昇リスクを避けたい方や、将来の家計支出が確定している方に向いています。

2. 現在の金利市場のトレンド（日銀の動向、債券市場の影響など）

【誰向け？】金利の背景にあるマクロ経済動向に関心があり、将来の返済計画を長期的な視点で立てたい方。
【影響度】★★★★★
【今すぐできる対策】日銀の金融政策決定会合の結果や主要経済指標の発表に注目し、金利動向が変動する可能性を常に意識しておきましょう。

現在の金利市場は、「金利のある世界」への本格的な移行期にあります。

日銀の金融政策動向

日本銀行は、2024年3月にマイナス金利政策を解除して以来、段階的に金融政策の正常化を進めています。2026年6月の金融政策決定会合では、政策金利を0.75%から1.0%へ引き上げることを決定しました。これは1995年9月以来、約31年ぶりの高水準です。

日銀は、賃金と物価の好循環を想定通りに進め、株価も堅調に推移していたことが、今回の判断を後押ししたと見られます。また、2024年7月にはイールドカーブコントロール（YCC）政策を撤廃しており、長期金利は市場で決定されることとなっています。

市場では、2026年12月には政策金利が1.25%に到達するとの見方も多く、年内の再利上げも有力視されています。

債券市場の影響と金利の「二極化」

日銀の利上げは、短期プライムレートの上昇を通じて、住宅ローンの変動金利に影響を与えます。実際に、2026年6月の日銀利上げを受け、大手銀行は短期プライムレートを0.25%引き上げました。新規融資の変動金利は8月から、既存の変動金利も11月度分から順次引き上げられる見込みです。

一方、長期金利はインフレ見通しや財政政策の影響を受けやすく、足元では29年ぶりの高水準となり、固定型の金利上昇が先行しているのが現状です。国債増発の懸念などから、今後もさらに長期金利が上がる可能性があります。

7月の住宅ローン市場では、固定金利の急騰は一服したものの、変動金利においては、安定感を重視して据え置くメガバンクや地銀に対し、一部のネット銀行が先行利上げに踏み切るなど、銀行業界全体で金利設定の「二極化」が進んでいます。

3. 【今後の予測】今後金利はどのように推移するか（変動・固定それぞれの見通し）

【誰向け？】今後数年から十数年の住宅ローン返済計画を立てる上で、金利動向のシナリオを理解したい方。
【影響度】★★★★★
【今すぐできる対策】金利上昇に備え、繰り上げ返済の余力確保や、金利タイプ変更の可能性を検討するなど、複数のシミュレーションを行っておきましょう。

住宅ローン金利の先行きを正確に予測することは困難ですが、現在の市場動向と専門家の見解に基づき、今後の金利推移のシナリオを想定しておくことが重要です。

変動金利の見通し

メインシナリオとしては、日銀が景気や住宅市場への影響に配慮しながら、緩やかな利上げを続けると見られています。この場合、政策金利は急激には上がらず、2027年頃に1.5%程度の水準を目指す可能性があります。

変動金利は、日銀の利上げを反映し、多くの銀行で2026年8月から11月の間に年0.25%程度引き上げられていくでしょう。 2026年中には政策金利が1.0%から1.5%に到達するとの見方もあり、変動金利型の住宅ローンを利用中の方や検討中の方は、日銀の動きに一段と注意が必要です。

ただし、金融機関間の住宅ローン獲得競争もあるため、基準金利が上がっても、優遇幅の調整などによって、新規借り入れ金利の上昇が一定程度抑えられる可能性も指摘されています。

固定金利の見通し

固定金利は、長期金利の上昇基調が続くと予測されています。7月は固定金利の上昇が落ち着き、やや引き下げた銀行も多かったですが、これは一時的なものと見るべきです。

高市政権の動向次第では、国債増発が懸念され、さらに長期金利が上がる可能性があり、今後の固定金利は下落傾向ではなく、さらに上昇する可能性が高いと見ておいた方が良いでしょう。長期金利は、経済成長率、期待インフレ率、期間プレミアム、海外金利などの影響を受けながら、徐々に上昇していくと予想されています。

既にフラット35の金利は3%台に突入しており、長期固定金利は今後も上昇を続ける可能性が高いと予測されます。

4. これから住宅ローンを組む人・見直しを検討している人への具体的なアドバイス

【誰向け？】住宅ローンの借り入れを検討中の方、または現在のローンの見直しを考えているすべての方。
【影響度】★★★★★
【今すぐできる対策】自身のライフプランと家計の状況を詳細に把握し、金利上昇にどこまで耐えられるか「リスク許容度」を明確にしておきましょう。

「金利のある世界」において、住宅ローン選びは以前にも増して慎重な判断が求められます。

金利タイプ選びのポイント：リスク許容度とライフプラン

変動金利と固定金利のどちらを選ぶべきかは、ご自身の家計のリスク許容度とライフプランによって異なります。

変動金利が向いている可能性のある方：
- 金利が上昇しても返済できる家計の余裕がある方。
- 一定の貯蓄があり、繰り上げ返済も検討できる方。
- 借入額が年収に対して大きすぎない方。
- 将来、収入の増加が見込める方。
- 金利動向を定期的に確認できる方。
- 当初の返済額を抑えたい方。
ただし、変動金利には「5年ルール（5年間は月々の返済額が変わらない）」や「125%ルール（5年後の返済額見直し時に最大125%までの増額制限）」といった特約がある場合が多いですが、これは金利上昇による返済額の急激な増加を抑えるためのものであり、金利上昇リスクそのものを解消するものではありません。
固定金利（全期間固定型・固定期間選択型）が向いている可能性のある方：
- 返済額が長期間大きく変わってほしくない方。
- 家計にあまり余裕がなく、金利上昇リスクを避けたい方。
- 子どもの教育費のピークや退職時期と返済負担の重なりを避けたい方。
- 収入が安定しにくい自営業・フリーランスの方。
- 毎月の返済額が変わらないことで安心感を得たい方。
固定金利は割高に見えるかもしれませんが、返済計画の「確実性」という価値があります。

借り入れ中・見直し検討者へのアドバイス

金利が上昇傾向にある現在、借り入れ中の方も見直しを検討することが重要です。

金利上昇に備える：
- 繰り上げ返済の検討：余裕資金があれば、積極的に繰り上げ返済を行うことで、総返済額と将来の金利上昇リスクを軽減できます。
- 金利タイプ変更の検討：変動金利から固定金利への借り換えや、固定期間選択型への変更も一つの選択肢です。金利上昇の兆候が見られたら、早めに検討しましょう。
- 資金計画の見直し：金利が2%、3%になった場合でも返済を続けられるか、シミュレーションを行い、家計に無理がないか確認しましょう。
団信（団体信用生命保険）の確認：
- 団信の保障内容は、万が一の際に住宅ローン返済を助ける重要な要素です。一般団信だけでなく、がん保障、3大疾病保障、全疾病保障など、自身の健康状態や家族構成に合わせた保障内容を選びましょう。
諸経費を含めた総コストの比較：
- 金利だけでなく、保証料や事務手数料、団信の保険料など、住宅ローンにかかる諸経費を含めた総コストで比較検討することが大切です。

住宅ローン選びは、人生における大きな決断です。目先の金利の低さだけでなく、将来の金利変動リスク、ご自身のライフプラン、そして家計全体のバランスを総合的に考慮し、信頼できる専門家（ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザー）に相談することをお勧めします。

【参照元】

よかったらシェアしてね！

URLをコピーしました！

この記事を書いた人

kusaka