【最新】住宅ローン金利（変動・固定）各社比較と今後の予測（2026年07月18日更新）

1. 主要銀行（ネット銀行、メガバンク、地方銀行など）の最新金利（変動・固定）の比較・特徴

• 【誰向け？】これから住宅ローンを組む新規借り入れの方、または現在のローンの借り換えを検討している全ての方。
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】複数の金融機関の最新金利情報を比較し、自身の返済計画に最適な金利タイプと金融機関を検討しましょう。

2026年7月時点の日本の住宅ローン金利は、日本銀行の金融政策正常化の動きを受け、変動金利、固定金利ともに新たな局面を迎えています。特に2026年6月に日銀が政策金利を0.75%から1.0%へ引き上げたことは、市場に大きな影響を与えています。ここでは、主要金融機関の最新金利とその特徴を比較します。

メガバンクの金利（2026年7月3日更新時点）

メガバンクは全国に支店を持ち、対面での相談が可能なため、手続きに不安がある方にとって安心感があります。また、経済基盤の強さを活かした商品開発力も特徴です。

金融機関名	変動金利（年率）	10年固定金利（年率）	20年固定金利（年率）	詳細URL
三菱UFJ銀行	0.945%	3.35%	4.09%	三菱UFJ銀行 住宅ローン金利
三井住友銀行	1.275%	3.50%	4.00%	三井住友銀行 住宅ローン金利
みずほ銀行	1.025%	3.20%	4.00%	みずほ銀行 住宅ローン金利
りそな銀行	0.95%	3.615%	4.995%	りそな銀行 住宅ローン金利

※上記は2026年7月3日更新時点の情報です。最新の金利は各行の公式サイトでご確認ください。

ネット銀行の金利（2026年7月更新時点）

ネット銀行は、店舗を持たないことで運営コストを抑え、比較的低い金利を提供しているのが特徴です。また、オンラインで手続きが完結するため、忙しい方にも利便性が高いでしょう。

• SBI新生銀行：パワースマート住宅ローン（変動金利（半年型）・全疾病保障付き）で年0.990%を提供しています。 また、SBIハイパー預金開設者限定の金利優遇プログラム適用で、年0.090%引き下げとなる場合があります。
• PayPay銀行：変動金利（対面相談コース/通期引下げプラン/自己資金20%以上・3大疾病保障50%）で年0.950%を提供しています。 日銀の利上げを受け、PayPay銀行は7月から変動金利の基準金利を引き上げています。
• auじぶん銀行：特定の優遇割適用で変動金利年0.344%となる場合があります（借入時50歳以下、一般団信選択、物件価格の80%以下借り入れの場合）。 au回線やじぶんでんきとのセット利用で金利優遇が適用されます。

地方銀行の金利

地方銀行は地域に密着したサービスが特徴で、地域住民のニーズに合わせた商品を提供しています。対面でのきめ細やかなサポートを重視する方におすすめです。

• 常陽銀行：常陽住宅ローンNext（3年固定特別金利プラン）で年0.795%を提供しています。
• 京都中央信用金庫：住宅ローン（変動金利）で年0.800%～3.325%を提供しています。
• 横浜銀行：住宅ローン【融資手数料型金利プラン】（変動金利）で年0.945%～を提供しています。

※上記は2026年7月更新（一部7月18日更新）の金利情報です。適用金利は個人の属性や団信の加入条件、自己資金額、借入期間などによって変動するため、必ず各金融機関の公式サイトで最新情報を確認し、詳細なシミュレーションを行ってください。

2. 現在の金利市場のトレンド（日銀の動向、債券市場の影響など）

• 【誰向け？】住宅ローン金利の動向に関心がある全ての方、特に変動金利型を借り入れている方、または今後借り入れを検討している方。
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】日銀の金融政策決定会合の結果や、長期金利のニュースに日頃から注目し、金利上昇の兆候を見逃さないようにしましょう。

日本の金利市場は、長らく続いた超低金利時代から「金利のある世界」へと転換期を迎えています。このトレンドを理解するためには、日本銀行の金融政策と債券市場の動向を把握することが不可欠です。

日本銀行の金融政策動向

日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除して以降、金融政策の正常化を進めてきました。2026年6月の金融政策決定会合では、政策金利を0.75%から1.0%へ引き上げることを決定し、これは1995年9月以来、約31年ぶりの高水準となりました。 2026年7月30日・31日に開催される次回の会合では、政策金利は現行の1.0%に据え置かれる方針が固められています。 日銀は企業活動や家計への影響を慎重に見極める姿勢ですが、AI関連需要の拡大を背景に2026年度の実質GDP成長率見通しは上方修正される公算が大きく、景気の先行きに対するリスク評価もより中立的な表現へと引き上げられる可能性があります。

政策金利の引き上げは、銀行が企業に貸し出す際の基準となる短期プライムレートに影響を与え、結果として変動金利型の住宅ローン金利の上昇につながります。

債券市場と長期金利の影響

住宅ローンの固定金利は、主に10年物国債の利回り（長期金利）と連動します。 債券市場では、日銀の金融正常化への動きや、政府による国債増発への懸念から、「債券売り（＝金利上昇）」に拍車がかかっています。 2026年5月には、長期金利の指標となる10年物国債の利回りが一時2.730%を記録し、これは1997年5月以来、約29年ぶりの高水準となりました。 長期金利が上昇すると、金融機関は資金調達コストが増加するため、固定金利型の住宅ローン金利を引き上げる傾向にあります。

今回の金利上昇の背景には、以下のような国内外の要因が複雑に絡み合っています。

• 止まらないインフレ圧力と地政学リスク（中東情勢の緊迫化による原油価格高騰など）
• 日米の金融政策の差と円安（米国での高金利長期化と日本の追加利上げ模索）
• 国債の需給悪化（日銀の国債買い入れ減額や政府の国債増発懸念）

3. 【今後の予測】今後金利はどのように推移するか（変動・固定それぞれの見通し）

• 【誰向け？】住宅ローンの新規借り入れ時期を検討している方、現在の金利タイプ（変動か固定か）に迷いがある方。
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】今後の金利上昇を見据え、返済プランに余裕を持たせる、繰り上げ返済を検討する、あるいは変動金利の「5年ルール・125%ルール」を理解しておくことが重要です。

現在の金利市場のトレンドを踏まえると、今後の住宅ローン金利は上昇基調が続く可能性が高いと予測されます。

変動金利の見通し

変動金利は、日本銀行の政策金利や短期プライムレートの動向に直接影響を受けます。 日銀が2026年6月に政策金利を1.0%に引き上げたことにより、各金融機関は今後、段階的に変動金利を引き上げる見込みです。一部の銀行ではすでに7月から金利が上がっており、他の銀行も2026年8月から11月の間に年0.25%程度の金利引き上げを行う可能性が高いとされています。

主要なシンクタンクの予測では、物価上昇と賃上げ傾向を背景に、日銀の政策金利は2026年中に1.5%に到達するとの見方も存在します。 これに伴い、住宅ローンの変動金利も緩やかに上昇していくことが予想されます。現在の最優遇金利が1%を切る水準であったとしても、今後は1%を超える水準になる可能性も現実味を帯びています。

ただし、変動金利型には「5年ルール」や「125%ルール」といった急激な返済額の増加を抑制する仕組みがありますが、これらはあくまで一時的な緩和措置であり、金利上昇が継続すれば最終的な返済負担は増加します。

固定金利の見通し

固定金利は長期金利（10年物国債利回り）と連動するため、債券市場の動向に先行して変動します。 2026年5月には長期金利が約29年ぶりの高水準を記録したことで、固定金利はすでに高い水準にあります。 7月は一部で金利の引き下げや据え置きが見られましたが、これは一時的な落ち着きであり、国債増発の懸念などから長期金利がさらに上昇する可能性は高く、今後も固定金利は上昇傾向が続く可能性が高いと見られています。

特に【フラット35】のような全期間固定金利型は、金利上昇局面では先行して高くなりやすい特徴があります。2026年1月時点で【フラット35】の最低金利が2%を超えたことは、固定金利市場の転換を象徴しています。 将来の金利上昇リスクを確実に防ぎたい方にとって、固定金利は依然として有力な選択肢ですが、その金利水準を慎重に検討する必要があります。

「金利のある世界」が本格化する中で、変動金利と固定金利の金利差は依然として大きいものの、その差は徐々に縮まる可能性も考慮に入れるべきでしょう。

4. これから住宅ローンを組む人・見直しを検討している人への具体的なアドバイス

• 【誰向け？】住宅ローンの新規借り入れを計画している方、既存の住宅ローンの借り換えや見直しを考えている方。
• 【影響度】★★★★★
• 【今すぐできる対策】自身の返済能力を客観的に評価し、金利上昇に備えたシミュレーションを行いましょう。また、必要に応じて専門家のアドバイスを受けることを検討してください。

現在の金利環境と今後の予測を踏まえ、住宅ローンに関する具体的なアドバイスを以下に示します。

① 自身の返済能力の「ストレステスト」を実施する

今後金利が上昇する可能性が高いことを考慮し、現在の返済額だけでなく、「もし金利が0.5%、1%上昇したらどうなるか」といった最悪のシナリオでの返済額をシミュレーションし、家計への影響を把握しておくことが重要です。 特に変動金利を選んでいる場合、残債が多い時期ほど金利上昇による毎月の返済額の上昇幅が大きくなるため注意が必要です。

② 変動金利型を選択する場合の注意点と対策

• 「5年ルール」と「125%ルール」の理解：変動金利型には、金利が上昇しても5年間は毎月の返済額が変わらず、かつ上昇後の返済額は従前の125%を上限とするルールがあります。 しかし、これは元金返済の据え置きや返済期間の延長を意味するため、金利上昇時には利息負担が増え、元金が減りにくくなるリスクがあります。ルールを過信せず、繰り上げ返済などの対応策を早めに検討しましょう。
• 繰り上げ返済の積極的な検討：金利上昇に備え、手元の資金に余裕がある場合は、積極的に繰り上げ返済を行うことで元金を減らし、将来の利息負担を軽減できます。
• 融資実行日の金利に注意：住宅ローンの適用金利は、申込時や契約時ではなく、融資が実行される時点の金利が適用されるのが一般的です。 物件の引き渡しが数ヶ月後になる場合、契約時に想定していた金利よりも高い金利が適用される可能性があるため、常に最新情報に注意を払いましょう。

③ 固定金利型を検討する際のポイント

将来の金利上昇リスクを確実に避けたい場合は、全期間固定金利型の「フラット35」や固定期間選択型が有効な選択肢となります。 特に子育て世帯向けの優遇制度や、物件の性能に応じた金利引き下げが利用できる場合があり、再検討の価値があります。

ただし、固定金利は変動金利に比べて金利水準が高い傾向にあります。現在の金利と将来の金利上昇リスクを天秤にかけ、自身の家計状況やリスク許容度に合わせて判断することが重要です。変動金利が上がってから固定金利に変えようとしても、その時には固定金利もすでに上昇している可能性が高いため、手遅れになることがあります。

④ ミックスローンや団信（団体信用生命保険）の見直し

変動金利と固定金利を組み合わせる「ミックスローン」も有効な戦略の一つです。リスクを分散しつつ、両者のメリットを享受できる可能性があります。 また、住宅ローンを選ぶ上で金利だけでなく、万が一の際に備える団体信用生命保険（団信）の保障内容も重要です。がん保障や3大疾病保障、全疾病保障など、各金融機関が提供する団信の内容を比較し、自身の健康状態や家族構成に合ったものを選びましょう。

⑤ 複数の金融機関を比較検討する

金利上昇局面では、金融機関ごとの金利設定方針や競争環境によって適用金利に差が生じやすくなります。 ネット銀行、メガバンク、地方銀行など、複数の金融機関の最新金利と条件を丁寧に比較し、最も有利な住宅ローンを選ぶことが成功の鍵となります。 金利比較サイトや住宅ローン相談窓口などを積極的に活用し、専門家のアドバイスも参考にしながら、最適な選択を行いましょう。