【最新】住宅ローン金利（変動・固定）各社比較と今後の予測（2026年07月21日更新）

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エグゼクティブサマリー

2026年7月現在、日本の住宅ローン金利市場は、日本銀行が6月に政策金利を1.0%に引き上げたことを受け、新たな局面を迎えています。変動金利は上昇傾向にあり、一部の銀行ではすでに7月から金利が引き上げられ、他の銀行も年内にかけて追随する見込みです。一方、固定金利は以前の急激な上昇から一服し、7月は横ばいまたは若干の引き下げが見られましたが、依然として高水準を維持しています。今後は、日銀の追加利上げ観測や長期金利の動向により、さらなる金利上昇圧力が続く可能性が高く、住宅ローン利用者には金利変動リスクへの備えが不可欠です。

1. 主要銀行（ネット銀行、メガバンク、地方銀行など）の最新金利（変動・固定）の比較・特徴

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2026年7月時点において、日本の主要金融機関の住宅ローン金利は、日本銀行の金融政策転換を背景に、変動金利と固定金利で異なる動きを見せています。

メガバンクの金利動向

メガバンクの住宅ローン金利は、7月において変動金利は据え置きとする銀行が多い一方で、一部の固定金利では調整が見られました。多くのメガバンクの変動金利（最優遇金利）は、2026年4月の時点で平均1.055%となり、1%を超える水準となっています。

三菱UFJ銀行： 変動金利0.945%（7月）。10年固定3.35%、20年固定4.09%。
三井住友銀行： 変動金利1.275%（7月）。10年固定3.50%、20年固定4.00%。
みずほ銀行： 変動金利1.025%（7月）。10年固定3.20%、20年固定4.00%。
りそな銀行： 変動金利0.95%（7月）。10年固定3.615%、20年固定4.995%。

メガバンクは全国に支店を持つ知名度と商品開発力が特徴で、多様なニーズに対応した商品を提供しています。通常、給与振込口座として利用している場合、住宅ローン返済管理の手間が省けるメリットもあります。

三菱UFJ銀行住宅ローン金利情報
 三井住友銀行住宅ローン金利
 みずほ銀行住宅ローン金利
 りそな銀行住宅ローン金利

ネット銀行の金利動向

ネット銀行は、メガバンクに比べて低い金利水準を維持しつつ、団信保障の充実など付加価値で競争力を高めています。2026年7月はPayPay銀行や楽天銀行が変動金利を引き上げた結果、ネット銀行の平均金利は若干上昇しました。

SBI新生銀行： 変動金利0.990%（2026年7月1日現在）。
住信SBIネット銀行（SBIマネープラザ経由）： 変動金利0.950%（対面相談コース/通期引下げプラン/自己資金20%以上の場合）。
auじぶん銀行： 2026年4月から変動金利0.984%（がん100%保障込み）が利用可能。

ネット銀行の強みは、その低金利と手続きの利便性、充実した団体信用生命保険にあります。

SBI新生銀行住宅ローン金利一覧
 住信SBIネット銀行住宅ローン
 auじぶん銀行住宅ローン金利

地方銀行の金利動向

地方銀行は地域に密着したサービスと相談体制が魅力ですが、金利水準は各行、各地域によって大きく異なります。例として、常陽銀行の3年固定特別金利プランは0.795%（2026年7月時点）、京都中央信用金庫の変動金利は0.800%〜3.325%（2026年7月時点）と紹介されています。

常陽銀行住宅ローン金利
 京都中央信用金庫住宅ローン

フラット35の金利動向

住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する「フラット35」は、全期間固定金利型の代表格です。2026年7月の最頻金利は、借入期間21〜35年・融資率9割以下・新機構団信付きで3.140%でした。これは前月の3.210%から0.070%低下しており、前月までの大幅な上昇は一服しました。

フラット35は、金利が完済まで変わらないため、返済計画が立てやすいという特徴があります。特に、収入が不安定な自営業者やフリーランス、将来の支出増が見込まれる子育て世帯などに適しているとされています。

フラット35 最新金利情報

2. 現在の金利市場のトレンド（日銀の動向、債券市場の影響など）

【誰向け？】住宅ローン金利の背景を理解したい方、今後の金利変動リスクを把握したい方
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2026年7月時点の日本の金利市場は、日本銀行の金融政策の正常化プロセスが大きく影響しています。

日銀の金融政策動向

日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除して以来、段階的に政策金利を引き上げてきました。特に2026年6月16日には、金融政策決定会合で政策金利を0.75%から1.0%へ引き上げる追加利上げを決定しました。政策金利が1.0%になるのは、1995年9月以来、約31年ぶりの高水準です。

この政策金利の引き上げは、主に短期プライムレートを通じて住宅ローンの変動金利に影響を及ぼします。短期プライムレートは、多くの銀行で日銀の政策金利に連動して決定される傾向にあり、2026年2月以降、主要行の短期プライムレートは2.125%程度となっています。

変動金利の市場トレンド

日銀の利上げを受け、変動金利は上昇傾向にあります。一部のネット銀行では2026年7月から金利を引き上げ、他の主要銀行も2026年8月から11月頃にかけて、今回の利上げを基準金利や適用金利に反映する可能性が高いと見られています。

変動金利型住宅ローンに多く見られる「5年ルール」と「125%ルール」は、金利が上昇しても毎月の返済額がすぐに変わらない、または上限が1.25倍に抑えられる仕組みです。しかし、これは金利変動の影響を「先送り」するものであり、元金の減り方が遅くなったり、金利が急騰した場合には「未払利息」が発生したりするリスクがあるため注意が必要です。

固定金利の市場トレンドと債券市場の影響

固定金利は長期金利（10年物国債利回り）に連動します。長期金利は、インフレ見通しや財政政策、市場の期待値を反映して日々変動します。2024年3月の0.7%台から、2026年5月には一時2.80%まで上昇するなど、足元では29年ぶりの高水準を記録しており、固定金利の上昇が先行していました。

しかし、2026年7月は固定金利の上昇が一服し、全体的にやや引き下げた銀行が多くなりました。これは、日銀の国債買い入れ減額措置が市場の安定を重視し、2027年4月以降に停止することも同時決定されたことなどが影響している可能性があります。しかし、高市政権の動向次第では国債増発が懸念され、再び長期金利が上がる可能性も指摘されています。

3. 【今後の予測】今後金利はどのように推移するか（変動・固定それぞれの見通し）

【誰向け？】将来の金利変動リスクを具体的に知りたい方、金利タイプ選択の意思決定をしたい方
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【今すぐできる対策】自身のライフプランと照らし合わせ、金利上昇時の返済額をシミュレーションしておく。

2026年7月現在の市場動向と日本銀行の姿勢を踏まえると、今後の住宅ローン金利は上昇傾向が続く可能性が高いと予測されます。

変動金利の見通し

日銀は、賃金と物価の好循環を背景に、金融正常化の路線を一段と進める方針であり、今後も段階的な利上げを継続する可能性が高いと見られています。市場では、年内（2026年12月）に政策金利が1.25%へ引き上げられる可能性も意識されており、主要なシンクタンクも2026年中に政策金利が1.0%から1.5%に到達するとの見方を示しています。

これにより、変動金利は今後も緩やかに上昇していくと予想されます。多くの銀行が、日銀の利上げを2026年8月から11月の間に年0.25%程度、変動金利に反映させていくと予測されています。変動金利は短期金利に強く連動するため、日銀の追加利上げがあれば、それに伴って変動金利も上昇していくでしょう。

固定金利の見通し

固定金利に影響を与える長期金利は、インフレ見通しや国内外の景気、為替動向などに左右されます。2026年7月は上昇が一服したものの、長期金利は依然として高水準にあり、日銀が国債買い入れの減額を進める方針であることから、今後も上昇圧力は継続する可能性があります。

特に、市場が年内の再利上げを織り込む中で、将来の金利上昇リスクを懸念する声も多く、固定金利は高止まりするか、長期金利の動向次第では再び上昇に転じることも考えられます。変動金利の本格的上昇期には、固定金利はさらに高い水準にある可能性が高いとの指摘もあります。

4. これから住宅ローンを組む人・見直しを検討している人への具体的なアドバイス

【誰向け？】住宅ローンの新規借入を考えている方、既存の住宅ローンの見直しを検討している方
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【今すぐできる対策】金利上昇に備え、家計のストレステストを行い、専門家へ相談する。

「金利のある時代」が本格化する中で、住宅ローンの選択はこれまで以上に慎重さが求められます。以下の具体的なアドバイスを参考に、ご自身のライフプランに合った最適な選択をしてください。

金利上昇リスクを正しく理解する

【誰向け？】全ての住宅ローン利用者、検討者
【影響度】★★★★★
【今すぐできる対策】「低金利が続く前提」での資金計画から脱却し、金利が上昇する可能性を前提とした計画に見直す。

長らく続いた超低金利時代は終わりを告げ、金利上昇は「いつか起こる話」ではなく、すでに始まっている動きです。変動金利の「5年ルール」や「125%ルール」も、返済額の急激な上昇を抑える緩和措置であり、金利負担そのものをなくすものではありません。元金の減少が遅れたり、未払利息が発生したりするリスクがあることを理解し、将来の返済額の増加に備える必要があります。

返済額のストレステストと繰上返済の検討

【誰向け？】変動金利を利用中の方、返済計画に不安がある方
【影響度】★★★★☆
【今すぐできる対策】現在の返済額に加えて、金利が0.5%〜1.0%上昇した場合の返済額を試算し、家計に無理がないか確認する。

手元の資金に余裕がある場合は、繰上返済が有効な対策の一つです。特に、将来の支払利子総額を減らす効果が大きい「期間短縮型」の繰上返済を検討しましょう。ただし、住宅ローン控除期間中は、その効果も考慮に入れる必要があります。

金利タイプの選択・見直しのポイント

【誰向け？】新規借入検討者、金利タイプの見直しを検討している方
【影響度】★★★★★
【今すぐできる対策】自身の返済許容度、将来のライフイベント（教育費、老後資金など）を考慮し、最適な金利タイプを再検討する。

変動金利を選ぶ場合

変動金利は、金利が低水準で推移すれば総返済額を抑えられる可能性がありますが、金利上昇リスクを考慮しなければなりません。金利が上昇しても返済に余裕がある人や、積極的に繰上返済を行う予定の人、または、金利上昇に備えて貯蓄を増やせる人に適しています。

住宅ローン変動金利ランキング132行比較【2026年7月】

固定金利を選ぶ場合

全期間固定金利型は、借入時から完済まで金利と返済額が変わらないため、長期の資金計画を確実に立てたい人に適しています。収入が安定しにくい自営業・フリーランスの方、育児・介護などで今後の支出増が見込まれる方など、将来の家計変動リスクを避けたい人には安心感をもたらします。現在の変動金利との金利差は大きいものの、将来の金利上昇リスクを確実に抑えるための「安心料」と考えることもできます。

また、フラット35は、子育て世帯向けの優遇制度や、物件の性能に応じた金利引き下げ制度が充実しており、これらを活用することで金利負担を軽減できる可能性があります。